Symbolbild Mehrfamilienhaus © AENGEVELT
AENGEVELT: Mieterhöhungsmöglichkeiten durch Indexmieten werden nur teilweise genutzt
Die jüngste Investorenbefragung des DIP-Partners AENGEVELT IMMOBILIEN hat ergeben, dass nur ein Teil der Wohnungsvermieter Indexmietverträge nutzt und dass von denen, die Indexmieten einsetzen, auch nicht alle die Mieterhöhungsmöglichkeiten nutzen, die sich aus dem gestiegenen Index der Lebenshaltungskosten ergeben. Damit entschärft sich die Situation, dass die energiepreisgetriebene Inflation auch zu stark steigenden Mieten führen könnte.
Das Immobilienhaus AENGEVELT führt zweimal jährlich eine bundesweite Befragung von institutionellen und privaten Wohnungseigentümern, Investoren, Dienstleistern, Finanzinstituten, Sachverständigen und Verwaltern durch, um den „Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI)“ zu ermitteln. Im Rahmen dieser Befragung wurde auch erhoben, ob Indexmietverträge eingesetzt werden und ob die daraus resultierenden Mieterhöhungsmöglichkeiten genutzt werden.
Die Indexmiete wird durch § 557b BGB geregelt. Danach kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Einmal jährlich kann der Vermieter die Miete entsprechend der Veränderung des Preisindexes anpassen.
Die Regelung war eingeführt worden, um einen objektiven Maßstab für Mietanpassungen festzulegen, der für beide Vertragsparteien fair ist. Die Veränderung des Preisindexes für die Lebenshaltung ist ein Indikator für die Inflation, mit der sich Kosten, Preise, aber auch Einkommen wie Gehälter und Renten verändern.
Bis in die 2020er Jahre hinein waren Indexmietverträge in aller Regel für die Mieter günstiger, da die Wohnungsmieten aufgrund der Nachfrageüberhänge stärker gestiegen waren als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Das änderte sich im Jahr 2022, als die Inflationsrate in Deutschland 7,9 % erreichte, weil infolge des Kriegs in der Ukraine die Energiepreise stark gestiegen waren. Auch im Jahr 2023 war mit 5,9 % eine überdurchschnittliche Teuerung festzustellen, die sich in den Jahren 2024 und 2025 wieder auf 2,2 % beruhigte, was unterhalb der Steigerungsrate der Wohnungsmieten lag. Für das Jahr 2026 ist aufgrund der bisherigen monatlichen Werte mit einer Teuerung zu rechnen, die um 2,6 % herum liegen wird.
Die Inflationsraten der Jahre 2022 und 2023 hatten jedoch ausgereicht, um den Deutschen Mieterbund zu veranlassen, die Abschaffung der Indexmiete zu fordern. Bundesjustizministerin Hubig hat angekündigt, den jährlichen Anstieg von Indexmieten auf 3,5 % zu deckeln. Das Immobilienhaus AENGEVELT hat nun Zahlen zum Einsatz der Indexmiete vorgelegt.
Nach Erhebungen des Instituts der deutschen Wirtschaft sind Indexmieten nur in 2 % aller Mietverträge vereinbart. Bei Neubauwohnungen, die ab 2020 fertiggestellt wurden, liegt der entsprechende Anteil bei 7 %. Die AENGEVELT-Befragung hat nun Daten erhoben, in welchem Umfang die Mieterhöhungsmöglichkeiten überhaupt genutzt werden. Von denen, die Indexmieten haben, nutzen 13 % ihre Mieterhöhungsmöglichkeiten gar nicht und weitere 28 % nicht in vollem Umfang. Tendenziell erfolgt die Anpassung der Miete an den Index der Lebenshaltungskosten umso seltener, je niedriger das Qualitäts- und Preisniveau ist. Bei den einfachen Wohnlagen, die im Fokus der politischen Diskussion stehen, nutzen nur 58 % der Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeiten, die Indexmietverträge bergen, in vollem Umfang aus. Weitere 23 % haben die Mieten noch nicht einmal um die 2,2 % erhöht, die aufgrund der Steigerung der Lebenshaltungskosten in den Jahren 2024 und 2025 zulässig gewesen wäre. 19 % der Vermieter haben die Mieten überhaupt nicht angehoben.
Die Motive, weshalb vertraglich vereinbarte Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht ausgenutzt werden, sind nach den Erkenntnissen von AENGEVELT unterschiedlich. Bei einigen Mieterhaushalten sehen die Vermieter die Grenzen der Mietzahlungsfähigkeit, so dass sie Mieter nicht verlieren wollen, wenn sie Mieten erhöhen. Private Amateurvermieter scheuen häufig den Aufwand, der mit einer Mieterhöhung verbunden ist, oder wollen das Verhältnis zu ihren Mietern nicht belasten, insbesondere, wenn sie selbst im Haus wohnen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners AENGEVELT IMMOBILIEN: „Angesichts der Zahlen zur Nutzung von Indexmieten ist die politische Diskussion zu diesem Thema vollkommen überzogen. Zum einen werden Indexmietverträge selten vereinbart; zum anderen nutzt ein beträchtlicher Teil der Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeiten, die sich daraus ergeben, nicht oder nicht vollständig. Langfristig haben Indexmieten die Mietenentwicklung eher gedämpft als vorangetrieben. Zwei Ausnahmejahre aufzugreifen, um eine ausgesprochen faire gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten der Vermieter zu verändern, ist sachlich nicht angemessen und unverhältnismäßig.“
Fakten auf einen Blick
- Thema: Nutzung von Indexmieten in Deutschland
- Datengrundlage: AENGEVELT-Wohninvestment-Index (AWI), bundesweite Befragung von Wohnungseigentümern, Investoren, Dienstleistern, Finanzinstituten, Sachverständigen und Verwaltern
- Rechtsgrundlage: § 557b BGB, Anpassung einmal jährlich nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
- Verbreitung: Indexmieten in 2 % aller Mietverträge, bei Neubauwohnungen ab 2020 in 7 % (Institut der deutschen Wirtschaft)
- Einfache Wohnlagen: 58 % der Vermieter schöpfen die Erhöhung voll aus, 23 % erhöhen weniger als 2,2 %, 19 % gar nicht
- Inflation: 7,9 % (2022), 5,9 % (2023), 2,2 % (2024 und 2025), rd. 2,6 % erwartet für 2026
- Politik: Bundesjustizministerin Hubig hat angekündigt, den jährlichen Anstieg von Indexmieten auf 3,5 % zu deckeln
- Herausgeber: AENGEVELT Research, 13.11.2026
Was eine Indexmiete ist und wie sie berechnet wird, erklärt unser Glossar: Indexmiete.
Chiara Aengevelt
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