CITY SHORTY – BERLIN.

Geldumsatz nach Teilmärkten (Asset- & Share-Deals).

Nach vorläufigen Auswertungen des Gutachterausschusses wurde 2022 in Berlin mit dem konventionellen Handel von Liegenschaften (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen von EUR 17,30 Mrd. kontrahiert. Damit konnte – wie von Aengevelt Research zutreffend prognostiziert - die Rekordmarke aus dem Vorjahr 2021 mit einem Umsatz von EUR 24,41 Mrd. nicht erreicht werden. Allerdings lag das jüngste Jahresergebnis mit lediglich - 2,5 % bzw. rd. EUR 437 Mio. immerhin in Reichweite des Mittelwertes der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2012 - 2021: EUR 17,75 Mrd.).

Zu den Asset-Deals kommt noch ein beachtliches Share-Deal-Volumen von rd. EUR 5,3 Mrd. Das im Berichtsjahr 2022 erzielte gesamte Transaktionsvolumen des Berliner Immobilienmarktes stellt sich somit auf rd. EUR 22,6 Mrd.

Die Anzahl der im Jahr 2022 abgeschlossenen Asset-Deals betrug nach vorläufigen Angaben des Gutachterausschusses rd. 21.600 und lag damit um 24,2% unter dem Vorjahreswert von 28.500 konventionellen Transaktionen.

Der Berliner Markt für Büroflächen.

Die wirtschaftliche Unsicherheit machte sich auf dem Berliner Büromarkt bemerkbar, im Jahr 2022 wurde ein Flächenumsatz von rd. 770.000 m² erreicht. Damit wurde das Vorjahresergebnis (2021: 849.000 m²) um rd. 9 % unterschritten und das jüngste Zehnjahresmittel (Ø 2012 – 2021: 773.700 m² p.a.) mit einem Delta von minus rd. 0,5 % knapp erreicht.

Berlin bleibt damit auch im Berichtsjahr 2022 wieder Spitzenreiter beim Flächenumsatz in Deutschland vor München (760.000 m²) und Hamburg (551.000 m²).

Entgegen dem Trend seit 2020 ist die nominelle Angebotsreserve im Berichtsjahr leicht zurückgegangen. Im Jahr 2022 sank die gesamtstädtische Leerstandsquote leicht auf 3,2 % (2021: 3,3 %) und liegt nun bei rd. 680.000 m² Bürofläche.

Von der bis 2026 geplanten Fertigstellungspipeline sind bereits rd. 1,5 Mio. m² im Bau. Daher ist mittelfristig von einer Entlastung des Marktes bei anhaltend regem Wettbewerb der Anbieter auszugehen.

Die Spitzenmiete erhöhte sich im Vorjahresvergleich um rd. 5% auf EUR 43,-/m².

Die Durchschnittsmiete in Citylage ist ebenfalls deutlich auf EUR 32,-/m² angestiegen.

Auch am Cityrand ist der Trend positiv: Die Durchschnittsmiete stieg hier auf EUR 26,50,-/m².

Berlin: Geldumsatz auf dem Wohnimmobilienmarkt (Assets-Deals).

Das Transaktionsvolumen durch konventionelle Verkäufe (Asset-Deals) von Wohnbauland, Wohnimmobilien (ohne Wohn- und Geschäftshäuser mit mehr als 20 % Gewerbeanteil) und Wohn- bzw. Teileigentum ging nach vorläufigen Analyseergebnissen des Berliner Gutachterausschusses im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 27,4 % auf rd. EUR 10,5 Mrd. zurück (2021: EUR 14,5 Mrd.).

In Berlin wurden nach vorläufigen Auswertungen von Aengevelt Research im Jahr 2022 rd. 16.400 Genehmigungen für neue Wohnungen (Neubau und Bestandsänderungen, inkl. Wohnungen in Nichtwohngebäuden) erteilt, was einem Rückgang von 12 % gegenüber 2021 (18.700 Genehmigungen) entspricht. Entgegen dem Trend sind die Bewilligungen für Maßnahmen im Bestand gegenüber dem Vorjahr um rd. 8 % gestiegen.

Für das Jahr 2022 rechnet Aengevelt Research noch mit einem soliden Fertigstellungsvolumen von 16.300 Wohnungen, da Wohnungsbauprojekte bereits begonnen wurden oder sich in einem sehr fortgeschrittenen Planungsstadium mit gesicherter Finanzierung befinden. In den kommenden Jahren drohen die Fertigstellungszahlen aufgrund der konjunkturellen und weiteren komplexen Herausforderungen deutlich zurückzugehen.

Im Durchschnitt wurde 2022 im Neubausegment eine Miete von rd. EUR 17,50/m² erzielt, was einer Steigerung von rd. 8,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Bestand liegt das Mittel berlinweit bei rd. EUR 11,70/m² (+ 7,3 %).

Die Spitzenmieten für Neubauten, zumeist in besonders exklusiven Lagen bzw. Objekten, sind in den letzten fünf Jahren um rd. 23,8 % auf aktuell EUR 26,-/m² gestiegen. Als Mindestmiete werden rd. EUR 10,60/m² erzielt.

Im Bestand werden bei Neuvermietungen je nach Lage und Ausstattung Mietpreise zwischen EUR 7,40/m² und EUR 20,-/m² erzielt.