DIP-Büromarktbericht.

DIP-Büromarktbericht 1. Halbjahr 2026: Steigende Mieten bei schwachen Umsätzen und wachsenden Leerständen.

27.07.2026

Die kontinuierliche Analyse von 15 ausgewählten deutschen Büromärkten – darunter Berlin, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart – ermöglicht DIP – Deutsche Immobilien-Partner einen fundierten Querschnittsvergleich. Dabei lassen sich nicht nur regionale Unterschiede zwischen Nord, Süd, West und Ost herausarbeiten, sondern auch strukturelle Merkmale in Abhängigkeit von der Marktgröße der einzelnen Städte analysieren.

Laut den Auswertungen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner war in nur zwei der 15 untersuchten Büromärkte ein Anstieg der Flächenumsätze zu verzeichnen. Insgesamt zeigt sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 demnach ein leichter Rückgang der Marktaktivität.

• Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) auf rd. 1,59 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis um rd. 6,2 % unter dem Vorjahresergebnis (1,69 Mio. m²). Die leichte Erholungsphase, die noch im Jahr 2025 zu beobachten war, ist damit wieder beendet.
• Der Büroflächenleerstand hat in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 11,2 % auf aktuell rd. 9,88 Mio. m² zugenommen. Die Leerstandsquote wuchs damit von 6,4 % Ende Juni 2025 auf aktuell 7,3 %.
• Gleichzeitig erhöhte sich indessen die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 1,44/m² bzw. 4,7 % auf rd. EUR 31,79/m² (1. Halbjahr 2025: rd. EUR 30,35/m²). Die mittlere Miete in der City steigerte sich um 2,5 % auf EUR 19,71/m².

DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt ab.

Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,31 Mio. m² insgesamt ein Rückgang von rd. 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2022: rd. 3,07 Mio. m²) erzielt wurde, verlief die Entwicklung nicht in allen DIP-Büromärkten negativ.

• Sowohl der Ost-Standort Leipzig (+1,1 %), Essen (+2,4 %) und auch der Freiburg (+2,5 %) verzeichneten – ungeachtet der aktuell schwierigen Lage – eine leicht positive Entwicklung. Bei allen drei Märkten handelt es sich um B- bzw. C-Standorte.
• An Dynamik haben hingegen alle „Big Seven“ Standorte verloren: Stuttgart verzeichnete mit einem Rückgang von rd. 51 % im Vergleich zum Vorjahr die größte Abnahme aller DIP-Märkte. Auch in Köln (-46 %), Berlin (-31 %), Hamburg (-28 %), Düsseldorf (-23 %), München (-15 %) und Frankfurt am Main (-6,6 %) analysierte DIP teilweise deutlich geringere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
• Für die restlichen vier DIP-Märkte lassen sich ebenfalls – wenn auch weniger markante – Umsatzrückgänge beobachten: Während sich in Magdeburg der Flächenumsatz um rd. 43 % reduzierte, fiel die prozentuale Abnahme in Dresden (-6,3 %), Nürnberg (-5,7 %) und Karlsruhe (-5,1 %) niedriger aus.

 “Big Seven“ mit niedrigem Umsatz.

• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 1,99 Mio. m². Das bedeutet einen Rückgang von rd. 27 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2022: 2,73 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätze stellt sich damit auf rd. 86 % (2022: 89 %).
• München ist seit einigen Jahren erstmals wieder Umsatzsieger mit rd. 493.800 m² (Q1-Q3 2022: 580.000 m²) vor Berlin. Die Bundeshauptstadt konnte mit einem Büroflächenumsatz von rd. 430.000 m² (Q1-Q3 2022: 625.000 m²) seine bisherige Spitzenposition nicht behaupten.
  Den dritten und vierten Platz belegen Hamburg mit rd. 325.000 m² (Q1-Q3 2022: 453.000 m²) und Frankfurt a.M. mit rd. 275.000 m² (Q1-Q3 2022: 294.300 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit rd. 189.000 m² (Q1-Q3 2022: 244.700 m²), Köln mit rd. 159.000 m² (Q1-Q3 2022: 292.000 m²) und Stuttgart mit rd. 120.000 m² (Q1-Q3 2022: 245.000 m²).

Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten.

• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren (Dresden, Essen, Freiburg, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2023 einen Gesamtflächenumsatz von 322.270 m². Im Vorjahresvergleich reduzierte sich der Büroflächenumsatz deutlich geringen als in den Big Seven um lediglich rd. 3,5 % (Q1-Q3 2022: 333.800 m²). Damit erhöht sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 14 % (2022: 11 %).
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Freiburg mit rd. 20.500 m² (Q1-Q3 2022: 20.000 m²), in Essen mit rd. 86.000 m² (Q1-Q3 2022: 84.000 m²) und in Leipzig mit rd. 91.000 m² (Q1-Q3 2022: 90.000 m²) moderate Umsatzsteigerungen verzeichnet. Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Nürnberg mit rd. 50.000 m² (Q1-Q3 2022: 53.000 m²), in Dresden mit rd. 34.200 m² (Q1-Q3 2022: 36.500 m²), in Karlsruhe mit rd. 29.900 m² und in Magdeburg mit 10.670 m² (Q1-Q3 2022: 18.800 m²) an Dynamik.

Die verhalten optimistische Stimmung, die noch im Vorjahr für eine leichte Erholung der Marktaktivität verantwortlich gewesen war (+ 11 % gegenüber 2024), ist im vorangegangenen Halbjahr wieder einer weitgehend abwartenden Haltung gewichen. Aufgrund des Irankriegs und der dadurch ausgelösten Steigerungen bei Öl-, Gas- und Rohstoffpreisen sowie des zögerlichen Einsetzens einer konjunkturellen Erholung sehen viele Büromieter nach wie vor von Neuanmietungen oder gar Kapazitätserweiterungen ab. Flexiblere Arbeitsformen (New Work) und die Nutzung des Homeoffice veranlassen manche Arbeitgeber dazu, ihre Büroflächen sogar zu reduzieren. Diese Faktoren waren dafür verantwortlich, dass sich die Büromärkte an der überwiegenden Mehrzahl der DIP-Standorte in schwächerer Form zeigten:

• Steigende Flächenumsätze waren lediglich in Berlin (+ 55 %) und München (+ 24 %) festzustellen.
• Mit einem Rückgang von lediglich 4 % hielt sich der Düsseldorfer Büromarkt noch einigermaßen stabil.
• An allen anderen DIP-Standorten waren die Umsätze rückläufig, mit Rückgängen von bis zu 49 % in Frankfurt a. M. oder sogar 74 % in Karlsruhe. Beide Fälle erklären sich allerdings aus Stichtagseffekten, die an diesen Standorten im Jahr 2025 für ungewöhnlich hohe Umsätze gesorgt hatten.
• Leichte Rückgänge gab es in Nürnberg (- 7 %), Köln (-9 %), Bremen (- 11 %), Hamburg (- 12 %) und Freiburg/Breisgau (- 14 %).
• Deutlichere Umsatzverluste erlitten Leipzig (- 17 %), Hannover (- 20 %), Stuttgart (- 22 %), Magdeburg (- 25 %) und Essen (- 29 %). 

Büromarkt in den „Big Seven“: Uneinheitliche Entwicklung.

• In der Gruppe der „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigten sich unterschiedliche Entwicklungen, wenn Frankfurt starke Rückgänge und Berlin und München hohe Wachstumsraten erzielten. In Summe hielten sich die Büroflächenumsätze in den „Big Seven“ mit 1,37 Mio. m². einigermaßen stabil (Vorjahr: 1,39 Mio. m²). Dies entspricht einem geringfügigen Rückgang um 1,4 %. Der Anteil der „Big Seven“ an den gesamten analysierten DIP-Büromärkten hat sich deshalb auf 86 % steigern können (Vorjahr: 82 %).
• Bei den Spitzenreitern gab es deutliche Bewegungen. Mit einem Umsatzplus von 55 % auf jetzt rd. 380.000 m² vermieteter Bürofläche avancierte Berlin zur umsatzstärksten Stadt im Bundesvergleich. München, langjährig führender Standort, folgt auf Rang zwei mit rd. 355.000 m² (+ 24 %). Frankfurt konnte seinen Spitzenplatz aus dem Vorjahr, der durch eine Reihe von Großtransaktionen zustande gekommen war, nicht halten und fällt mit 177.000 m² (- 49 %) auf den vierten Platz zurück, da sich Hamburg mit 185.000 m² trotz eines leichten Umsatzrückgangs von 12 % auf Rang drei schieben konnte.
• Düsseldorf erreichte 106.000 m² (- 4 %), Köln 95.000 m² (- 9 %) und Stuttgart 68.000 m² (- 22 %).
• Insgesamt ist damit eine Fokussierung der Nachfrage auf die absoluten Top-Standorte festzustellen, von der insbesondere die Bundeshauptstadt profitierte, aber auch die bayerische Landeshauptstadt.

Übrige DIP–Büromärkte mit schwächerer Dynamik.

• In den acht weiteren DIP-Büromärkten außerhalb der „Big Seven“ ging der Büroflächenumsatz insgesamt um 28 % auf 222.000 m² zurück (Vorjahr: 307.500 m²).
• An sämtlichen DIP-Standorten außerhalb der „Big Seven“ waren Umsatzrückgänge zu verzeichnen.
• Die schwache Konjunktur hat damit die kleineren und mittelgroßen Standorte überproportional getroffen.

Leerstand wächst weiter – Angebotsreserven steigen auf allen Märkten.

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 996.900 m² (+ 11 %) auf rd. 9,9 Mio. m² zu. Damit hat sich der bereits im Vorjahr zu beobachtende Trend fortgesetzt, wenngleich mit verminderter Geschwindigkeit (2025 gegenüber 2024: + 20 %).
• Entsprechend erhöhte sich die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 6,4 % auf aktuell 7,3 %.
• In den „Big Seven“ summierte sich der Zuwachs der Angebotsreserve auf rd. 0,77 Mio. m², was einem Anstieg um etwa 10 % entspricht. Damit liegt das verfügbare Flächenvolumen dort inzwischen bei rd. 8,20 Mio. m². Die Leerstandsquote steigerte sich in den „Big Seven“ von 7,7 % auf 8,4 %.
• Ein ähnlicher Trend zeigt sich in den mittelgroßen Standorten: In allen analysierten Städten stieg auch hier die Angebotsreserve. Insgesamt nahm der Leerstand in diesen Städten um rd. 226.400 m² bzw. 16 % auf aktuell etwa 1,68 Mio. m² zu.

Spitzen- und Citymieten steigen weiter – trotz wachsender Angebotsreserven

Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den 15 analysierten DIP-Büromärkten legte im Jahresvergleich um 4,7 % zu und erreichte zum Ende des ersten Halbjahres 2026 rd. EUR 31,79/m² (Juni 2025: ca. EUR 30,35/m²). Treiber dieser Entwicklung ist der „flight to quality“ – die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen und New-Work-geeigneten Büroflächen, für die das Angebot weiterhin begrenzt ist, während nicht mehr zeitgemäße Flächen von wachsenden Leerständen betroffen sind. Mit EUR 60,00/m² bleibt München der teuerste Büromarkt Deutschlands und weist mit 7,1 % zugleich auch den höchsten Preisanstieg auf. Danach folgt Frankfurt mit EUR 55,00/m² (+ 6,8 %); auf den Rängen drei und vier Berlin (EUR 46,50/m²; + 3,3 %) und Düsseldorf (EUR 46,00/m²; + 2,2 %).

Auch das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in zentralen Lagen verzeichnete einen Anstieg: In den Citylagen der analysierten Märkte stiegen die Durchschnittsmieten binnen Jahresfrist um 2,5 % auf EUR 19,71/m².

DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Verbund rechtlich selbständiger Immobilien-Dienstleister seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Aigner Immobilien GmbH, Arnold Hertz Immobilien GmbH & Co. KG, Beyer Immobilien GmbH, HUST Immobilien GmbH & Co. KG, Immobilien SOLLMANN+ZAGEL GmbH, Wellmann Immobilien GmbH & Co. KG und Wittlinger & Compagnie GmbH & Co. KG. Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: albrings + müller ag, AP Solutions GmbH – Allianz Handwerker Service, EBZ Business School GmbH, FRIS, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Logar & Partner Immobilientreuhand GmbH, Olivier Versicherungen und TÜV Rheinland Industrie Service GmbH.

Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus verschiedenen Service-Organisationen als „preferred partner“ bietet DIP seinen nationalen und internationalen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.