Weiter steigende Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen.
Die jüngste Investorenbefragung des DIP-Partners Aengevelt Immobilien hat ergeben, dass 96 % der Marktakteure in naher Zukunft eine unverändert hohe oder sogar noch steigende Nachfrage nach Mietwohnungen erwarten. Der stärkste Nachfragezuwachs wird dabei im Segment der hohen Wohnqualitäten gesehen. Demgegenüber erwartet ein Drittel der Investoren einen Rückgang des Wohnungsangebots, so dass sich der Wohnungsmangel in vielen Regionen noch verschärfen wird. 69 % der Marktakteure rechnen mit steigenden Wohnungsmieten, überproportional bei den guten Lagen, in moderaterem Umfang bei einfachen Lagen.
Das Immobilienhaus Aengevelt führt zweimal jährlich eine bundesweite Befragung von institutionellen und privaten Wohnungseigentümern, Investoren, Dienstleistern, Finanzinstituten, Sachverständigen und Verwaltern durch, um den „Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI)“ zu ermitteln. Im Rahmen dieser Befragung werden auch Einschätzungen zur zukünftigen Entwicklung der Wohnungsmärkte erhoben.
Die soeben abgeschlossene Befragungswelle ergab, dass bundesweit lediglich 4 % der Marktakteure einen Rückgang der Nachfrage nach Mietwohnungen erwarten – allenfalls in strukturschwachen ländlichen Regionen. Die überwältigende Mehrheit rechnet dagegen mit einer weiterhin hohen oder sogar noch steigenden Nachfrage. Dabei zeigt sich ein klarer Trend, dass die Nachfrage umso höher eingeschätzt wird, je ausgeprägter die Wohnqualität ist. 64 % sehen eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen in guten Lagen, 57 % in mittleren und 50 % in einfachen Lagen. Die einfachen Lagen bilden auch das einzige Marktsegment, in dem immerhin 12 % der Befragten mit einem Nachfragerückgang rechnen.
Das Angebot vermag mit der Nachfrageentwicklung nicht schrittzuhalten. Über alle Qualitätsstufen hinweg erwarten nur 12 % der Marktakteure ein steigendes Angebot an Mietwohnungen, 33 % dagegen ein rückläufiges Angebot. Kombiniert man die Angaben zur Nachfrage- und Angebotsentwicklung, ist in den meisten Wohnungsmarktregionen zu erwarten, dass der Wohnungsmangel bleibt oder sich weiter verschärft. Aengevelt sieht demzufolge keinerlei Anzeichen für eine Entspannung der Marktsituation.
Das Ungleichgewicht von Angebots- und Nachfrageentwicklung findet seinen Niederschlag in den Erwartungen zur Mietpreisentwicklung, wobei sich auch hier eine Differenzierung nach Qualitäten zeigt. Bei den guten Lagen erwarten 75 % steigende Nettokaltmieten und nur 7 % rückläufige Mieten. Bei den mittleren Lagen sehen 70 % steigende Mieten, bei den einfachen Lagen ist es mit 54 % immer noch eine klare Mehrheit. Aengevelt führt die Steigerungstendenz bei den Nettokaltmieten einerseits auf die gestiegenen Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten zurück, andererseits auf das weiter wachsende Missverhältnis von zu knappem Angebot und hoher Nachfrage. Hinzu kommt, dass über 90 % der Marktakteure eine Zunahme der Wohnnebenkosten erwarten.
Der „flight to quality“, der sich bei allen Fragen zeigt, macht sich auch bei der Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien bemerkbar: In guten Lagen erwarten deutlich mehr Akteure steigende als sinkende Preise (30 % gegenüber 21 %), in mittleren und insbesondere den unteren Lagen ist es umgekehrt. In einfachen Lagen sehen 39 % rückläufige Preise und nur 16 % ein steigendes Preisniveau.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien: „Die politische Diskussion fokussiert sich derzeit hauptsächlich auf das Segment der preisgünstigeren Wohnungen, nicht nur in Berlin. Die tatsächliche Entwicklung der Nachfrage geht jedoch in eine andere Richtung: Die große Mehrzahl der Mieter will höhere Wohnqualitäten. Trotz des hohen Nachfrageüberhangs bleiben die Neubauaktivitäten aber verhalten, weil politische Überregulierungen und Auflagen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene die erforderliche Wirtschaftlichkeit von Investitionen in Wohnimmobilien zum ohnehin bremsenden Zinsniveau noch zusätzlich erheblich beinträchtigen.“