Bauturbo noch mit Anlaufschwierigkeiten.

Aengevelt: Bauturbo noch mit Anlaufschwierigkeiten.

DIP-Partner Aengevelt Immobilien wertet erste Erfahrungen zur Anwendung des am 30. Oktober vorigen Jahres in Kraft getretenen Bauturbos aus. Das vorläufige Ergebnis: Viele Kommunen tun sich noch schwer, das neue Instrumentarium, das den Wohnungsbau erleichtern soll, anzuwenden, weil sie es als (zu) kompliziert und rechtlich riskant empfinden oder die ohnehin kritischen Herstellungskosten noch mit politischen Forderungen befrachten. Unterdessen gibt es auch Fortschritte und erste Erfolgsmeldungen.

Das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“, kurz „Bauturbo“ genannt, ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten und soll dazu beitragen, den Wohnungsmangel zu bekämpfen, indem Baugenehmigungen wesentlich erleichtert werden. Dazu gehören insbesondere, dass Abweichungen von geltenden Bebauungsplänen einfacher, Aufstockungen und Nachverdichtungen im unbeplanten Innenbereich erleichtert und Umnutzungen von Gewerbe- oder Büroflächen zu Wohnungen vereinfacht werden.  Zudem soll auch Wohnungsbau in ortsnahen Außenbereichsflächen ermöglicht werden, wenn er im unmittelbaren Zusammenhang mit bestehender Bebauung steht. Die Vereinbarung von Wohnungsbau und gewerblicher Nutzung soll erleichtert werden und schließlich soll das gesamte Genehmigungsverfahren beschleunigt erfolgen u.a. indem auf bisher zwingende Bürgerbeteiligung verzichtet werden kann.

Ob sie den Bauturbo anwenden, liegt im Ermessen der Kommunen. Hier hat sich gezeigt, dass zahlreiche, insbesondere kleinere, Kommunen erst mehrere Monate brauchten, um sich überhaupt mit dem neuen Instrumentarium zu befassen und Grundsatzbeschlüsse zu seiner Anwendung zu fällen. Es zeigt sich, dass der Bauturbo unzählige Kommunen mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert:

• So haben die betreffenden Kommunen erhebliche Bedenken, ob und dass bei Anwendung der neuen Regelungen rechtliche Risiken entstehen.
• Zudem wird auch der mögliche Verzicht auf die Bürgerbeteiligung häufig kritisch bewertet, weil neue Konflikte und Anfechtungsklagen befürchtet werden.
• Die Drei-Monats-Frist, innerhalb der die Kommunen die Antragsunterlagen prüfen, sich mit der Baugenehmigungsbehörde abstimmen, gegebenenfalls doch die Öffentlichkeit beteiligen, über die Anwendung des Bauturbos entscheiden, die höhere Verwaltungsbehörde einbinden, das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilen und das Projektpaket weiterleiten, wird oft als zu eng empfunden.
• Da die Anwendung des Bauturbos umfangreiche Vorarbeiten erfordert (Anwendungspotenziale prüfen, Zuständigkeiten klären, Grundsatzbeschlüsse fassen, Musterbeschlussvorlagen erarbeiten, Dokumentation organisieren etc.), verweisen viele Kommunen auf ihre personelle Kapazitätsgrenzen.

Um den Problemknoten zu lösen, wurde das erste halbe Jahr nach Inkrafttreten des Bauturbos primär dazu verwandt, Online-Seminare zu veranstalten, Leitfäden und Handbücher zu entwickeln, ein Umsetzungslabor aufzusetzen, Erfahrungsaustausche zu organisieren und umfangreiche Schulungsmaßnahmen durchzuführen. Dass die Befähigung der Kommunen, den Bauturbo anzuwenden, keine triviale Aufgabe ist, bestätigt zudem auch der Bericht der Werkstatt des Umsetzungslabors vom 10.11.2025, der auf 54 Folien Dutzende von Vorbereitungsmaßnahmen und Verfahrensschritten auflistet, die Kommunen durchführen müssen, bevor sie von den neuen Instrumenten Gebrauch machen können.

Mit zwei Urteilen des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (Urteil vom 6. November 2025; Az.: 5 S 695/24 und Urteil vom 13. November 2025; Az. 5 S 259/25) liegt auch eine erste obergerichtliche Rechtsprechung vor, die klarstellt, dass Zustimmungsentscheidungen nach § 31 Abs. 3, § 36a und § 246e BauGB ein klar formuliertes und nachvollziehbares planerisches Leitbild voraussetzen. Gerade die neuen Möglichkeiten verlangen von den Kommunen, ihre planerischen Ziele präzise zu formulieren und ihre Genehmigungsentscheidungen konsistent zu treffen. Damit steigen die Anforderungen an die Dokumentation städtebaulicher Leitlinien, an die klare Regelung von Zuständigkeiten (die in der Regel eine Beteiligung der Ratsgremien erfordern) und an rechtssichere und belastbar begründete Beschlussfassungen.

Unterdessen gibt es auch erste positive Erfahrungen und Resultate mit der systematischen Anwendung des Bauturbos. So bewilligte die Stadt Paderborn nach achtmonatiger Vorbereitungszeit die erste Anwendung des Bauturbos für ein Projekt einer Wohnungsbaugenossenschaft. Und im deutschen Finanzzentrum Frankfurt am Main hat die Bauverwaltung bereits 22 Wohnbauprojekte überprüft und bei 40 Prozent der Vorhaben Instrumente des Bauturbos angewandt. Dazu gehörte auch die Genehmigung eines Projekts, mit dem allein rd. 900 Wohneinheiten geschaffen werden. Anders beschloss die schleswig-holsteinische Landesmetropole Kiel, sie limitiert den Bauturbo ausschließlich für Vorhaben mit mindestens zwei Wohneinheiten und auf Flächen ab 5.000 Quadratmetern anzuwenden, was Nachverdichtungen von im Segment Einfamilienhäuser und auf kleineren Grundstücken ausschließt. Die Stadt Düsseldorf hat bereits im März dieses Jahres beschlossen, den Bauturbo anzuwenden, verlangt indessen dazu, dass die Bauherren die Quotenauflagen von geförderten Wohnungen erfüllen und sich zudem auch an den Folgekosten für die soziale Infrastruktur beteiligen. Mit dieser zusätzlichen Ausgestaltung kann allerdings auch der Bauturbo nicht das Hauptproblem des Wohnungsbaus lösen – das Missverhältnis zwischen Herstellungskosten und Mieterträgen.