Assetklasse Office vor massiver Umstrukturierung.

Aengevelt sieht Assetklasse Office vor massiver Umstrukturierung.

DIP-Partner Aengevelt Immobilien prognostiziert, dass die Assetklasse Office, die lange Zeit als sichere Bank galt, in den nächsten Jahren mit einem massiven Druck zur Umstrukturierung konfrontiert ist. Grund ist, dass einerseits die rein quantitative Nachfrage nach Büroflächen aus verschiedenen Gründen sinken (Homeoffice, demographische Entwicklung, KI) und dass sich andererseits der „flight to quality“ und insbesondere zu New-Work-gerechten Flex-Offices fortsetzen wird. Beide gleichzeitig wirksam werden Entwicklungen bewirken weiterhin anhaltende Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Neubau sowie umfassenden Nachrüstungsdruck im Bestandssegment in qualifizierten Lagen. Suboptimale Standorte und Monostrukturierungen bleiben unter erheblichem Marktdruck.

Das ifo-Institut erwartet durch Homeoffice einen Rückgang der bundesweiten Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2030 um 12 %. Der Prognose liegt zugrunde, dass inzwischen 69 % der Arbeitgeber hybride Arbeitsmodelle aus einzelnen Homeoffice-Tagen und Präsenztagen praktizieren. Büroflächenreduzierungen werden allerdings meist nur bei der Umstellung auf Flex-Offices und auslaufenden Mietverträgen vorgenommen, weil Zellenbüros zunächst nicht entbehrlich werden, wenn Mitarbeiter einzelne Homeoffice-Tage nehmen.

Eine geringere Büroflächennachfrage leitet Aengevelt aber auch aus dem demographisch bedingten Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials ab, der dazu führen wird, dass die Zahl der Büroarbeitskräfte bis zum Jahr 2040 nach realistischen Szenarien um rund 9 % zurückgehen wird. Noch stärker könnten die Auswirkungen der KI sein, denen zahlreiche Büroarbeitsplätze zum Opfer fallen werden, insbesondere in den Bereichen Marketing und Social-Media, Programmierung, Buchhaltung, Recht, HR und Assistenz. Nach einer Befragung von 502 HR-Managern durch Trend Research im Auftrag der GSG Berlin könnten schon bis zum Jahr 2030 bis zu 27 % der Bürofläche durch KI-bedingte Personaleinsparungen freiwerden.

Nach Einschätzung von Aengevelt sind die einzelnen Prognosewerte zwar nur bedingt belastbar, weil es sich um Einschätzungen handelt und kompensierende Faktoren wie eine mittelfristig wieder anziehende Weltkonjunktur relativierend wirksam werden könnten. Allerdings könnte ein Rückgang der Büroflächennachfrage um bis zu 10 bis 20 % in den kommenden zehn Jahren eintreten. Aus verschiedenen Großstädten hatte Aengevelt schon vor mehreren Jahren davon berichtet, dass branchenrelevante Arbeitgeber Büroflächenreduzierungen durch Untervermietung oder durch Verkleinerung der Mietfläche bei auslaufenden Mietverträgen durchführten.

In den City-Reports 2026/27 hat Aengevelt für die Städte Berlin, Frankfurt/Main, Düsseldorf und Leipzig trotz vergleichsweise geringer Neubauleistungen z.T. erhebliche Zunahmen der Büroflächenleerstände umfassend analysiert, lediglich in der Landeshauptstadt Magdeburg gab es aufgrund markant niedriger Fertigstellungsraten in den Vorjahren eine moderate Abnahme der Angebotsreserve.

Von den zukünftigen Reduzierungen der Büroflächennachfrage werden in erster Linie ältere monostrukturierte Bestandsobjekte betroffen sein, die unflexible Grundrisse mit Zellenbüros bieten, einen energetisch problematischem Zustand aufweisen und/oder die sich in peripheren Lagen befinden. Solche Objekte entwickeln sich zunehmend zu „Stranded Assets“ mit den Perspektiven Abriss oder Umnutzung (beispielsweise zu gewerblichem Wohnen). Verstärkt wird der Druck auf Altimmobilien auch dadurch, dass Aengevelt trotz der Reduzierung des quantitativen Flächenbedarfs im Rahmen des „Flight to Quality“ mittel- und langfristig eine weiterhin lebhafte Nachfrage nach Büroneubauten sieht, die sich auf den Wachstumsmärkten auch in steigendem Spitzenmietniveau niederschlägt.