Medizinische Versorgungszentren als Alternative für Büroimmobilien.

Medizinische Versorgungszentren als Alternative für Büroimmobilien.

In Düsseldorf wie auch in anderen Bürozentren sind nach Analysen von Aengevelt zahlreiche Bestands-Büroimmobilien ohne aufwändige Sanierung zunehmend weniger marktfähig. Hier bietet die Umnutzung auch größerflächiger Objekte zu Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren (MVZ) eine für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler attraktive Alternative mit langfristiger Perspektive – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Nach Analysen von Aengevelt Research ist in der Region Düsseldorf das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen auf über 1 Mio. m² gestiegen. Dabei zeigt der Büromarkt eine immer weiter zunehmende Zweiteilung: Im Zuge deutlich wachsender Nutzeransprüche, vor allem hinsichtlich Nachhaltigkeits-Kriterien, Standortqualität, z.B. mit Blick auf die Infrastrukturausstattung, sowie flexibler Nutzungsmöglichkeiten gemäß steigender Anforderungen moderner New Work-Konzepte, wächst einerseits die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-gerechten Büroflächen. Auf der anderen Seite verlieren energetisch noch nicht optimierte Büroimmobilien, insbesondere außerhalb der City-Lagen, ohne entsprechende Sanierung und Nachrüstung zunehmend an Attraktivität und Vermarktungsfähigkeit.

Dazu Christoph Mooren, Leiter Gewerbliche Vermietung bei Aengevelt in Düsseldorf: „Diese Entwicklung erhöht den Modernisierungsdruck auf die Eigentümer dieser nur noch bedingt marktfähigen Büroimmobilien. Allerdings schrecken viele davor zurück, da insbesondere jenseits der gefragten Innenstadtlagen auch nach entsprechender kostenintensiver Sanierung keine “Vermietungsgarantie“ gegeben ist und zudem übliche Büromietvertragslaufzeiten mittlerweile oftmals unter fünf Jahren liegen.“

Medizinische Nutzung als Chance für Bestandsimmobilen.

Vor diesem Hintergrund und angesichts eines gleichzeitig strukturell wachsenden Gesundheitsbedarfs gewinnt nach Beobachtung von Christoph Mooren in Düsseldorf die Umnutzung von Büro- in Praxisflächen bzw. die Umwidmung eines kompletten Bürogebäudes zu einem Ärztehaus oder medizinischen Versorgungszentrum (MVZ) zunehmend an Attraktivität.

Dabei lassen sich gerade Bestandsimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit und der Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung durch medizinische Nutzungskonzepte wirtschaftlich neu positionieren und eröffnen Investoren und Projektentwicklern ein zukunftsfähiges Marktsegment mit stabiler Nachfrage und langfristigen Ertragsaussichten.

Differenzierte Flächenbedarfe.

Die Flächennachfrage im Gesundheits-Segment ist differenziert zu betrachten: Während sich der Bedarf von Einzel- und Gemeinschaftspraxen typischerweise im Bereich von 150 bis 600 m² bewegt, werden für Ärztehäuser und MVZ deutlich größere Einheiten zwischen 2.500 und 10.000 m², z.T. sogar noch darüber benötigt.

Dabei bietet insbesondere die großflächige Umsetzung attraktive Möglichkeiten, ein breites Spektrum verschiedener medizinischer Fachrichtungen mit weiteren Dienstleistungen wie Physiotherapie, Schlafklinik, Apotheke, Sanitätshaus etc. zu bündeln und so ein medizinisches Kompetenzzentrum mit hoher Standortqualität und Patientenfrequenz zu etablieren.

Langfristige Erfolgs-Perspektive.

Ein wesentlicher Vorteil dieser Nutzergruppe liegt in der langfristigen Mieterbindung. Christoph Mooren: „Ärztliche Einrichtungen sind aufgrund hoher Investitionen in Medizintechnik, behördlicher Auflagen und dem Aufbau eines Patientenstamms stark an ihren Standort gebunden. Das reduziert die Fluktuation deutlich und sorgt für stabile, planbare Cashflows. Zudem gelten Mieter aus dem Gesundheitssektor als besonders ausfallsicher – auch in konjunkturell schwierigen Phasen.“

Für Investoren bedeutet dies eine hohe Ertragssicherheit, verbunden mit einer positiven Risikobilanz. Ein weiterer wirtschaftlicher Vorteil: Der mieterseitige Ausbau ist bei medizinischer Nutzung üblich. Eigentümer profitieren dadurch von geringeren Initialkosten, sofern die bauliche Struktur die nötige Flexibilität bietet.

Dass eine solche Umnutzung auch langfristig erfolgversprechend ist, hat Aengevelt bereits 2008 bewiesen: mit der Initiierung zur Umnutzung des Bürostandorts “Grand Arc“ in der Hans-Günther-Sol-Straße in Düsseldorf-Grafenberg zum “Medical Center Düsseldorf“ (MCD) und der damit verbundenen Vermittlung eines langfristigen Mietvertragsabschlusses über mehr als 19.000 m² sowie 214 Pkw-Stellplätze. Heute – 17 Jahre später – ist das MCD nach wie vor erfolgreich und bestens etabliert und wirbt auf seiner Webseite mit der Erfolgsformel “67 Ärzte – 26 Fachbereiche – 1 Haus“.

Voraussetzungen genau prüfen.

Für eine erfolgreiche Umnutzung sind indessen einige zentrale Herausforderungen zu beachten.

Thema Umsatzsteuer.
Ein besonders relevanter Aspekt ist die umsatzsteuerliche Behandlung. Da die Mehrheit der ärztlichen Nutzer nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, fordern sie in der Regel eine umsatzsteuerfreie Vermietung. Für Eigentümer kann dies bei zuvor vorsteuerabzugsfähiger Nutzung zu erheblichen steuerlichen Konsequenzen führen. Die Rückabwicklung von Vorsteuerbeträgen oder die Einschränkung der Vorsteuerabzugsberechtigung künftiger Investitionen sind reale Risiken, die frühzeitig steuerlich geprüft werden müssen.

Technische und bauliche Objekteignung.
Auch technisch sind viele Bestandsbüroimmobilien nicht ohne Weiteres für eine medizinische Nutzung geeignet. Christoph Mooren: „Die Anforderungen an die technische Gebäudeausstattung, insbesondere hinsichtlich Raumlufttechnik, Stromversorgung, Schallschutz, medizinischer Infrastruktur und Brandschutz, gehen deutlich über die eines klassischen Büros hinaus. In vielen Fällen ist eine tiefgreifende TGA-Modernisierung notwendig, was sowohl Investitions- als auch Genehmigungsfragen nach sich zieht. Eine Machbarkeitsanalyse im Vorfeld ist daher unerlässlich.“

Das gilt auch für die Tragfähigkeit der Böden z.B. im Falle einer angedachten Nutzung durch eine radiologische Praxis und der dort eingesetzten schweren Diagnosetechnik. Nicht alle Bürogebäude sind für diese Gewichtsbelastung ausgelegt und stehen dann nicht für eine entsprechende Nutzung zur Verfügung.

Objektqualität: Standort, Anbindung, Ausstattung.
Ein weiterer wichtiger Faktor für die erfolgreiche Neupositionierung und Etablierung als Ärztehaus bzw. MVZ ist die Lage des Objekts und seine verkehrliche Anbindung. Anders als beim klassischen Büro hängt die Standortwahl bei medizinischen Einrichtungen stark von der Patientenfrequenz und Erreichbarkeit insbesondere mittels ÖPNV ab. Dezentral gelegene Büroimmobilien ohne ÖPNV-Anbindung verlieren hier deutlich an Attraktivität.

Auf der anderen Seite kann aus Sicht von Christoph Mooren gerade die Lage einer Büroimmobilie jenseits klassischer Bürocluster, z.B. in Wohnquartieren bzw. an ihren Rändern, anders als bei der bisherigen Büronutzung ein Standortvorteil für die Umwandlung in eine medizinische Nutzung sein und hier erhebliche Patienten-Potenziale bieten.

Zudem spielen auch das Parkplatzangebot und barrierefreie Zugänge eine zentrale Rolle bei der Standortbewertung.