Verschärfter Mangel am Düsseldorfer Wohnungsmarkt.

Verschärfter Mangel am Düsseldorfer Wohnungsmarkt.

Aengevelt City Report Düsseldorf 2024/2025, Nr. 39.

• Nach Analysen von Aengevelt Research wurde 2023 am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) ein Geldumsatz von rd. EUR 1,13 Mrd. erzielt. Dieser Wert liegt rd. 24 % unter dem Vorjahreswert (2022: EUR 1,49 Mrd.) sowie 23 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2013-2022: EUR 1,47 Mrd.).

• Im Segment der Eigentumswohnungen (ETW) ging das Transaktionsvolumen 2023 gegenüber dem Vorjahr (2022: rd. EUR 1,05 Mrd.) um rd. EUR 250 Mio. bzw. 24 % zurück auf EUR 800 Mio. Das ist zudem der geringste Wert seit 2011 (EUR 762 Mio.).
Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) gab der Geldumsatz deutlich um rd. EUR 109 Mio. bzw. 25 % auf rd. EUR 328 Mio. nach (2022: rd. EUR 437 Mio.).
Zudem sanken in beiden Segmenten die durchschnittlichen Kaufpreise – nach Rekordmarken in 2022 – im Jahr 2023 deutlich aufgrund sinkender Kauffallzahlen: Bei den ETW auf EUR 379.000 (2022: EUR 438.000) und bei den EFH/ZFH auf EUR 901.000 (2022: EUR 1.019.000).

• Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research eine grundsätzlich anhaltende Nachfrage am Privatimmobilienmarkt, die indessen u.a. durch die gestiegenen Kreditzinsen gebremst und limitiert wird.

Rückläufiger Wohnungsneubau verschärft Mangel in Düsseldorf.

• Die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf in den letzten zehn Jahren – ungeachtet leichter Rückgänge in 2020 und 2021 - um mehr als 26.000 Personen auf rd. 633.000 Einwohner Ende 2023. Damit wuchs auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 355.600.

• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf weiter und könnte bis 2040 die Marke von 700.000 Einwohnern “knacken“.  Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 40.000.

• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit von rd. 10.000 Wohnungen sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 354.600 WE = rd. 1.770 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 4.750 Wohnungen, die pro Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.
2022 wurden indessen lediglich 2.050 Wohnungen fertiggestellt und in 2023 waren es nach Hochrechnungen nur noch rd. 1.800 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen sinken seit 2019, als noch 4.175 WE genehmigt wurden, kontinuierlich auf lediglich 2.251 Genehmigungen in 2023. Hinzu kommt, dass die allein marktwirksamen Fertigstellungen branchentypisch deutlich niedriger liegen (“Genehmigungsüberhang“).

• Die Folgen sind auch weiter anziehende Wohnungsmieten.
So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen seit dem vierten Quartal 2017 von EUR 11,20/m² um 31 % auf EUR 14,70/m² vierten Quartal 2023 gestiegen. Auch die Angebotsmieten über alle Baujahre haben in diesem Zeitraum um 27 % auf EUR 12,30/m² angezogen.

• Fazit: Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.