ESG-Zertifizierungen in B- und C-Städten lohnen sich!

ESG-Zertifizierungen in B- und C-Städten lohnen sich!

30.08.2023
Niedrigere Grundstückspreise.

Über 80 % der ESG-konformen Büroimmobilien Deutschlands entstehen derzeit in den A-Städten. Ausschlaggebend sind nach Analysen von Aengevelt Research die dort höheren Spitzenmieten, die mehr Spielräume für die Realisierung kostenintensiverer Nachhaltigkeitskriterien bieten. B- und C-Städte können dagegen mit niedrigeren Grundstückspreisen punkten. Entsprechend sieht Aengevelt auch und gerade in B- und C-Städten interessante Potenziale für ESG-zertifizierte Objekte, da sie hier eine überdeutlich höhere Reputation und markante Marktakzeptanz genießen, von niedrigeren Leerstandsraten betroffen sind, überdurchschnittliche Mieten erzielen und insgesamt nachhaltigere Investitionssicherheit bieten.

Die ESG-Zertifizierung spielt eine immer größere Rolle bei Büroimmobilien. Im europäischen Durchschnitt sind rund ein Fünftel der Büroimmobilien - mit steigender Tendenz -nachhaltigkeitszertifiziert. In den Big-Seven-Märkten Deutschlands liegt der Anteil an Büroobjekten mit Zertifizierung allerdings mit gut zehn Prozent der Bestandsgebäude bislang noch deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Das hochhausaffine Frankfurt verfügt bundesweit mit gut zwanzig Prozent über den größten Anteil, während andere A-Städte wie München, Düsseldorf und Hamburg erst im einstelligen Prozentbereich liegen.

Das Investitionsvolumen von zertifizierten Green Buildings in Deutschland lag 2022 nach Markteinschätzungen bei über EUR 11 Mrd. Dabei zeigt sich gerade bei neuen Bauvorhaben und Totalsanierungen eine große Dynamik mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil an Zertifizierungen.

Hintergrund: Durch ESG-gerechte Investition in alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit entsteht ein markanter Wettbewerbsvorteil. Positive Auswirkungen auf die Reputation – auch gegenüber dem Kapitalmarkt, Geschäftspartnern, Öffentlichkeit und Finanzierungsinstituten - sowie aus Sicht der Nutzer hinsichtlich eines erheblich besseren Arbeitsklimas können im „War for Talents“ den entscheidenden Unterschied machen. Zudem sind die Betriebskosten aufgrund der höheren Energieeffizienz geringer. Damit einher geht zudem die wachsende Bereitschaft der Investoren, Aufschläge für ESG-konforme Flächen zu zahlen. Insgesamt stellen ESG-zertifizierte Gebäude damit Investments dar, die ein erheblich geringeres Verlustrisiko aufweisen, selbst wenn die Nachhaltigkeitskriterien in Zukunft politisch noch verschärft werden sollten.

Auffällig ist indessen, dass sich über 80 % des Investitionsvolumens in zertifizierten Assets in Deutschland allein auf die A-Standorte konzentrieren. Der Grund liegt darin, dass sich die höheren Kosten für die Erfüllung der ESG-Kriterien dort aufgrund der höheren Spitzenmieten leichter tragen lassen (Berlin: EUR 44,50/m²; Frankfurt: EUR 46,00/m²; Düsseldorf: EUR 38,00/m²). In B-Städten (Leipzig: EUR 18,50/m², Dresden: EUR 18,70/m²) oder C-Städten (Magdeburg: EUR 14,00/m²) liegen die Spitzenmieten dagegen deutlich darunter.

Auf der anderen Seite ist das Grundstückspreisniveau in B- und C-Städten erheblich niedriger. So betragen die Bodenrichtwerte in Magdeburg in absoluten Top-Lagen zwischen EUR 1.200  und 1.500/ m², in Dresden zwischen EUR 4.100 und 4.950/m² und in Leipzig zwischen EUR 3.500 und 4.200/m². In Berlin liegen die Bodenrichtwerte in den Top-Lagen dagegen zwischen EUR 23.000 m² und 70.000/m², in Düsseldorf zwischen EUR 40.000 m² und 55.000/m² und in Frankfurt zwischen EUR 32.000 m² und 41.000/m².
Vor diesem Hintergrund können in B- und C-Städten bei annähernd gleichen Baukosten auch mit geringeren Mieten ähnliche Renditen erzielt werden wie in den A-Städten mit ihren extrem hohen Grundstückskosten.