Weiterhin unzureichende Perspektiven für den Wohnungsneubau.

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Weiterhin unzureichende Perspektiven für den Wohnungsneubau.

23.05.2023

Keine Marktentspannung in Sicht.

Nach Analysen von Aengevelt Research weisen zahlreiche Großstädte und Wachstumsregionen z.T. deutliche Wohnungsdefizite auf. Angesichts steigender Finanzierungs-, Bau und Mietkosten ist keine Marktentspannung in Sicht. Doch anstatt aktiv gegenzusteuern, hat das Bundesbauministerium sein Ziel, 400.000 neue Wohnungen p.a. zu schaffen, offenbar aufgegeben. Aengevelt warnt vor den Folgen und liefert Lösungsansätze.

Der aktuelle City Report von Aengevelt Immobilien weist für Düsseldorf ein Defizit von 4.700 Wohneinheiten aus – Trend: weiter steigend und einer der Gründe, warum es immer schwieriger wird, bedarfsgerechten bezahlbaren Wohnraum in der Landeshauptstadt zu finden. Denn anhaltender Wohnungsmangel führt zwangsläufig dazu, dass das Mietniveau steigt. So legte laut Empirica die Düsseldorfer Gesamtangebotsmiete zuletzt um rd. 8 % binnen eines Jahres zu.

Der unzureichende Wohnungsneubau ist indessen kein spezielles Düsseldorfer Problem: In anderen Großstädten gibt es zum Teil noch deutlich höhere Wohnungsdefizite mit entsprechenden Mietpreissteigerungen, zum Beispiel in Berlin (Defizit: 122.000 WE; Angebotsmiete: +30 %), Frankfurt (Defizit: 14.300 WE; Angebotsmiete: +4,4 %) oder Leipzig (Defizit: 25.200 WE; Angebotsmiete: +5,6 %).

Quelle: HDE und GfK; Darstellung Aengevelt Research

Einen möglichen Lösungsansatz liefert Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Die Wohnungsmarktprobleme ließen sich lösen, wenn die öffentlich Hand über gesetzliche Stellschrauben endlich preiswertere Wohnungsbaugrundstücke mit zeitnahen  bedarfsdifferenzierten Fertigstellungsverpflichtungen an den Markt geben würde. So könnten zielgruppengerecht insbesondere mehr preisgünstige Wohnungen in kürzerer Zeit geschaffen werden als dies dem freien Markt möglich wäre.“

Tatsächlich aber stagnieren die Baufertigstellungen auf deutlich zu niedrigem Niveau: So wurden nach Hochrechnungen von Aengevelt Research 2022 in Berlin lediglich 16.300 neue Wohnungen bei einem tatsächlichen Gesamtneubaubedarf von rd. 33.000 WE p.a. fertiggestellt. In Düsseldorf waren es 2.050 WE bei einem Gesamtbedarf von 4.750 WE p.a., in Frankfurt 2.950 WE (Gesamtbedarf: 7.300 WE p.a.) und in Leipzig rd. 1.900 WE (Gesamtbedarf: 7.600 WE p.a.).

„Diese Fehlentwicklungen werden sich 2023 fortsetzen, da u.a. die jüngsten Zinssteigerungen die Finanzierung von Neubauprojekten und die entsprechend zu kalkulierenden Neubaumieten weiter verteuern. Die Folge ist eine weitere Verschärfung an den Wohnungsmärkten insbesondere in den Metropolen und Wachstumsregionen“, prognostiziert Dr. Wulff Aengevelt.

Dabei hatte die Ampelkoalition versprochen, bundesweit jährlich 400.000 Wohneinheiten zu bauen, was als Ziel bereits bescheiden genug war. Zum Vergleich: Mitte der 1990er Jahre hatte Deutschland die damalige Wohnungsnot mit 600.000 Neubauten pro Jahr zügig bewältigt.

Tatsächlich wurde 2022 laut statistischem Bundesamt mit rd. 295.000 neuen Wohnungen gerade einmal das Vorjahresniveau erreicht. Zugleich prognostiziert die Bauindustrie, dass das Fertigstellungsvolumen in 2023 deutlich auf 250.000 Wohnungen sinken wird. Dieser Trend wird sich 2024 weiter fortsetzen bzw. sogar noch verschärfen, was sich an den seit Mai 2022 kontinuierlich sinkenden Baugenehmigungszahlen ablesen lässt.

Doch statt aktiv gegenzusteuern, hat das Bundesbauministerium sein Ziel offenbar aufgegeben: Schon im Januar erklärte es, keine zusätzliche Förderung für den Wohnungsbau zu bewilligen. Und im Mai wurde sogar das Angebot des Wirtschaftsministeriums abgelehnt, eine verbesserte Förderung aus dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds zu finanzieren.

„Ohne gezielte Förderung und ohne rigorosen Abbau kostentreibender Vorschriften wird es keine problemlösende Steigerung der Neubauleistungen geben. Ohne unverzügliche überüberfällige Umorientierung werden wir eine gesellschaftspolitisch brisante weitere Verschärfung der Wohnungsnot erleben. Das darf die Politik nicht noch länger billigend in Kauf nehmen“, warnt Dr. Wulff Aengevelt.