Überdurchschnittlicher Büromarkt Magdeburg.

Überdurchschnittlicher Büromarkt Magdeburg.

07.02.2023

Bilanz 2022 / Ausblick 2023

Flächenmangel bremst Marktdynamik im zweiten Halbjahr.

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2022 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 24.000 m², der damit zwar unter dem exzellenten Vorjahreswert (32.600 m²) bleibt, indessen das Zehnjahresmittel (Ø 2012-2021: rd. 23.000 m² p.a.) übertrifft.
• Der Magdeburger Büromarkt startete stark ins Jahr 2022 und lieferte mit rd. 14.800 m² den drittbesten Halbjahreswert in diesem Jahrtausend ab.
  Dazu beigetragen hatten insbesondere zwei von Aengevelt vermittelte Großabschlüsse: Zum einen die Anmietung von rd. 6.700 m² Bürofläche im City Carré durch die Agentur für Arbeit sowie der durch ein Beratungsunternehmen abgeschlossene Mietvertrag über rd. 1.440 m² Bürofläche in dem Büro- und Geschäftszentrum “Universitätsplatz 10-12“.
• In der zweiten Jahreshälfte schwächte sich dann die Marktdynamik am Standort Magdeburg ab: Nach lediglich 4.000 m² im dritten Quartal blieb auch das traditionell starke vierte Quartal in 2022 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 5.200 m² deutlich unter dem Zehnjahresmittel (Ø Q4 2012 - 2021: 8.800 m² p.a.).
  Dazu Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Nicht die aktuelle gesamtwirtschaftliche Verunsicherung hat – wie in anderen Bürozentren wie Berlin, Düsseldorf und Frankfurt – das Anmietungsgeschehen im zweiten Halbjahr deutlich gebremst, sondern vielmehr der akute Flächenmangel. Grundsätzlich sehen wir in Magdeburg eine starke und qualifizierte Nachfrage nach modernen und zukunftsorientierten Büroflächen. Allerdings genügt der Bestand in großen Teilen nicht mehr den Anforderungen von New-Work-Konzepten mit Homeoffice und Desk-Sharing. Vor diesem Hintergrund sind die Perspektiven für den Magdeburger Büromarkt und hier geplante Neubauprojekte sehr gut.“
• Für 2023 hältAnnett Lorenz-Kürbis angesichts vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien und in Kombination mit dem bevorstehenden Baustart eines relevanten Büroprojekts einen Büroflächenumsatz um 22.000 m² für realistisch.
  

Angebotsreserve weiter gesunken.

• Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellte sich Anfang 2022 auf 68.000 m² Bürofläche bzw. eine Leerstandsquote von rd. 6,5 %.
• Diese Entwicklung setzte sich auch in 2022 fort: Anfang 2023 beläuft sich die Angebotsreserve auf lediglich 61.500 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 1,04 Mio. m² weiter auf rd. 5,9 %.
  „Damit verschärfen sich die Flächenverknappungen insbesondere in der Innenstadt, in der so gut wie keine größeren zusammenhängenden Bestandsflächen mehr verfügbar sind. Mittelfristig werden hier indessen geplante Projektentwicklungen für ein attraktives Angebot an modernen Büroflächen internationalen Standards sorgen“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis die Entwicklung der Angebotsreserve.
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt allerdings zunächst eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 58.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von ca. 5,6 %.

Büroflächenfertigstellung mit Perspektive.

• Nachdem 2021 in Magdeburg rd. 21.000 m² Bürofläche fertiggestellt wurden, darunter insbesondere der Blaue Bock für den Eigennutzer SWM, sank das Fertigstellungsvolumen in 2022 auf rd. 5.500 m².
• 2023 werden voraussichtlich sogar nur rd. 2.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. 
• „Aufgrund mehrerer Großprojekte, die sich in konkreten Planungen befinden, ist ab 2025 bis 2027 bei entsprechenden Vorvermarktungsquoten > 50 % ein Gesamtfertigstellungsvolumen von bis zu 70.000 m² neuer Bürofläche möglich. Bis dahin bleibt es eng“, gibt Annett Lorenz-Kürbis einen Ausblick auf die zukünftige Marktentwicklung.

Mit neuen Projekten steigt das Mietpreisniveau.

• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich binnen Jahresfrist von EUR 13,50/m² moderat auf aktuell EUR 14,-/m² erhöht.
  Auch die mittlere Miete in Citylagen legte leicht von EUR 9,80/m² auf aktuell EUR 10,-/m² zu.
• Im Bestand geht Aengevelt für 2023 von einem stabilen Mietniveau aus.
  „Allerdings werden Vorvermietungen in den Neubauprojekten aufgrund neuer Flächenqualitäten und anziehender Baukosten zu deutlichen Mietpreissteigerungen insbesondere in der Spitze führen“, prognostiziert Annett Lorenz-Kürbis.