DIP analysiert steigende Umsätze am deutschen Einzelhandelsmarkt.
02.02.2023
Jahresbilanz 2022 der DIP – Deutsche Immobilien-Partner.
Nach Analysen von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ erzielte der deutsche Einzelhandelsmarkt 2022 einen neuen Rekordumsatz. Dabei verzeichnet der Online-Handel erstmals einen Rückgang.
Gleichzeitig präsentiert sich die über alle von DIP analysierten Standorte gemittelte Spitzenmiete weitgehend stabil. In den Einzelmärkten gab es indessen differenzierte Entwicklungen.
Die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien sind nach deutlichem Rückgang in 2021 im letzten Jahr wieder moderat gestiegen.
Nach zwei Jahren Pandemie ist auch 2022 keine Entspannung für den Einzelhandel eingetreten. Ausgelöst durch den Ukraine-Krieg setzten stark steigende Inflationsraten und Energiekosten die Mehrzahl der Einzelhandelsunternehmen weiterhin unter Druck.
Das spiegelt sich auch bei energieintensiven Betrieben wider, die hinsichtlich globaler Wettbewerbsfähigkeit und individueller Rentabilität durch die hohen Energiekosten unter Druck geraten sind, so dass erstmals seit 2009 die gesamten Unternehmensinsolvenzen in Deutschland wieder gestiegen sind, allerdings (noch) in einem übersichtlichen Ausmaß von 14.130 in 2021 auf 14.700 in 2022. Die Anzahl an Ladengeschäften ist nach Angaben von Destatis bundesweit gegenüber 2019 um 4,3 % von 403.000 auf 385.000 gesunken.
Die Arbeitslosenquote in Deutschland lag im Dezember 2022 mit 5,5 % noch über der saisonbereinigten Arbeitslosenquote von 2021 (5,2 %).
Gleichzeitig haben sich die Verbraucherpreise 2022 im Jahresdurchschnitt um 7,9 % erhöht – das ist die höchste Jahresteuerungsrate seit Bestehen der BRD – und haben damit das nominal um 7,2 % gestiegene Lohnniveau komplett aufgezehrt, weshalb die durchschnittliche Kaufkraft der privaten Haushalte sank. Genauso, wie die Sparquote deutscher Haushalte, die sich 2022 – nachdem 2020 mit 16 % ein historischer Höchststand erreicht wurde – mit 11,2 % (2021: rd. 15 %) wieder den Vorcorona-Werten annähert (2019: 10,8 %, 2018: 11,3 %).
Differenzierte Entwicklung der Einzelhandelsumsätze.
Ungeachtet dieser schwierigen Ausgangslage konnte der Einzelhandel mit etwa EUR 611 Mrd. einen neuen Rekordumsatz verbuchen. Dieses Ergebnis bedeutet nominal ein deutliches Umsatzplus von 8,2 % gegenüber 2021 (rd. EUR 565 Mrd.). Preisbereinigt liegt der reale Umsatz aufgrund der hohen Inflationsrate indessen -0,3 % unter dem Vorjahr.
Beim Umsatzwachstum ist zwischen dem stationären und dem Online-Handel zu differenzieren:
Nachdem der Umsatz des Online-Handels während der Pandemie sprunghaft um 38 % von EUR 71,2 Mrd. in 2019 auf EUR 98,3 Mrd. in 2021 zulegte, wurde sein Wachstum 2022 erstmals seit Jahren gestoppt und gab moderat auf EUR 96 Mrd. nach.
Dagegen nahmen die Konsumenten ohne Ausgangsbeschränkungen wieder vermehrt den stationären Einzelhandel wahr, der dadurch um rd. 10 % von rd. EUR 466,8 Mrd. in 2021 auf EUR 515,4 Mrd. in 2022 zulegte und damit auch den 2019er Wert (rd. EUR 464,3) um 11 % übertrifft. Dabei konnten insbesondere Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren mit einem Plus von 31,6 % zum Vorjahr ihre deutlichen Umsatzrückgänge aus den Pandemiejahren teilweise kompensieren.
Das ist eine beachtliche Trendwende, mit der sich breite Kreise des Einzelhandels eindrucksvoll zurückmelden. Diese Entwicklung zeigt, dass – entgegen vieler Befürchtungen – der Einzelhandel dem Internet- und Versandhandel in weit geringerem Ausmaß Umsätze zugestehen muss, solange die Konsumenten die Möglichkeit haben, diesen uneingeschränkt wahrzunehmen.
Weitgehend stabiles Spitzenmietniveau auch in Top-Lagen.
Waren die Auswirkungen der Pandemie auf die Spitzenmieten in 2020 noch weitgehend moderat, ermittelte DIP für 2021 in 13 der 16 analysierten Märkten zum Teil deutliche Rückgänge.
2022 präsentierte sich die über alle Märkte gemittelte Spitzenmiete weitgehend stabil: Sie gab um lediglich 2,3 % bzw. EUR 4,- von EUR 183,-/m² in 2021 auf EUR 179,-/m² nach.
In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sank sie gerade einmal um 1,1 % von EUR 271,-/m² auf EUR 269,-/m².
In den übrigen zehn Märkten fiel der Rückgang um rd. 4,6 % gegenüber dem Vorjahr auf eine mittlere Spitzenmiete von aktuell EUR 109,-/m² etwas höher aus. Zudem liegt dieser Wert rd. 59 % unter dem der Big Seven.
Dabei reichte die Spanne in den Einzel-Märkten von gestiegenen Spitzenmieten über stabile Preise bis hin zu deutlichen Mietpreisrückgängen und zeigt damit ihre Heterogenität auf.
So zog die Spitzenmiete z.B. in Freiburg um 10 % auf rd. EUR 170,-/m² und in Stuttgart um 5 % auf rd. EUR 200,-/m² an, während München, Düsseldorf, Karlsruhe und Dresden ihre Vorjahreswerte halten konnten. Die anderen zehn Märkte verzeichneten einen Rückgang der Spitzenmieten, der am deutlichsten in Nürnberg (EUR 120,-/m² = -20 %) und Magdeburg (EUR 60,-/m² = -12 %) ausfiel.
Perspektiven und Investmentchancen.
Am Markt für Einzelhandelsinvestments stieg der Geldumsatz in 2022 gegenüber dem Vorjahr um rd. 7 % auf rd. EUR 8,9 Mrd. (2021: rd. EUR 8,3 Mrd.). Die umsatzstärkste Objektart war dabei mit einem Anteil von rd. 48 % am Umsatz erneut das Fachmarkt- und Lebensmittelsegment, das damit erneut seine Krisenresistenz unterstreichen konnte.
Angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lässt sich damit ein gutes Ergebnis für den Einzelhandel konstatieren, das das weiterhin rege Interesse an Handelsobjekten bestätigt.
Parallel dazu ist die durchschnittliche Spitzenrendite in den 16 analysierten Märkten für SB- und Fachmärkte um 30 Basispunkte auf 5,6 % p.a. gestiegen. Für Geschäftshäuser in top Citylagen erhöhte sie sich vom bisherigen Tiefstwert (2021: 3,4 % p.a.) um 40 Basispunkte auf 3,8 % p.a.
Die weitere Entwicklung in 2023 steht in starker Abhängigkeit zur aktuell noch anhaltenden Phase der Preisfindung. Diese bleibt weiterhin an die Energiepreisfindung und die Zinsentwicklung gekoppelt. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Investments mit guten Renditeaussichten auch 2023 kontrahiert werden.
Darüber hinaus stimmt die analysierte Belebung des stationären Einzelhandelsmarktes in 2022 optimistisch und wird bei Fortsetzung in 2023 die Transaktionsdynamik fördern.
Entsprechend ist 2023 mit einem Geldumsatz auf dem Niveau des Vorjahres zu rechnen.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Verbund rechtlich selbständiger Immobilien-Dienstleister seitdem kontinuierlich erweitert worden.
DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Aigner Immobilien GmbH, Arnold Hertz Immobilien GmbH & Co. KG, Beyer Immobilien Inh. Leo Beyer, HUST Immobilien GmbH & Co. KG, Immobilien SOLLMANN+ZAGEL GmbH und Immobilienvermittlung BW GmbH.
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Allianz Handwerker Services GmbH, EBZ Business School GmbH, FRIS, GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Logar & Partner Immobilientreuhand GmbH, Olivier Versicherungen und TÜV Rheinland Industrie Service GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus verschiedenen Service-Organisationen als „preferred partner“ bietet DIP seinen nationalen und internationalen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.