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PRIVATE IMMOBILIEN REGION BERLIN-POTSDAM NO. VI 2000/2001 können Sie hier bestellen.

 

  

Berlin, 11. Mai 2000

Dr. Wulff Aengevelt,
geschäftsführender Gesellschafter der AENGEVELT IMMOBILIEN KG


Der Markt für private Immobilien in der Region Berlin – zweigeteilter Markt im Wandel

Der Berliner Markt für private Immobilien hat sich in den letzten Jahren wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert sehr dynamisch entwickelt. Dabei erzielten 1998 die Segmente Ein- und Zweifamilienhäuser (ca. DM 1,66 Mrd.) und Wohn-/Teileigentum (über DM 5 Mrd.) zusammen einen Rekordumsatz von rd. 6,7 Mrd. DM.
1999 zeigte sich der Markt indessen zweigeteilt. Der Bereich Ein- und Zweifamilien-häuser schloß mit rd. DM 1,63 Mrd. an das hervorragende Vorjahresergebnis an. Auch die Zahl der Verkaufsfälle lag wie im Vorjahr bei rd. 2.700. Der Anteil dieses Segments am Gesamtmarkt stieg auf rd. 11,5% (1998: 8,3%). Im Teilmarkt für Wohn- und Teileigentum sank dagegen nach ersten Analysen und Marktbeobachtungen (genaue Auswertungen des Gutachterausschusses liegen bislang nicht vor) der Geldumsatz deutlich auf knapp DM 3 Mrd. Dies ist insbesondere auf den Auslauf der Sonder-AfA-Regelungen und veränderter steuerlicher Rahmenbedingungen zurückzuführen. Die Quote am Gesamtmarkt reduzierte sich analog auf ca. 21,2% (1998: 25,8%).

Grundsätzlich herrscht aufgrund der geringen Wohneigentumsquote von lediglich 12% in Berlin (z.V. München und Hamburg: über 20%; Düsseldorf: rd. 16%; Frankfurt: knapp 13,5%) ein starker Nachholbedarf zur Bildung von Wohneigentum.
Hauptkäufergruppe sind neben jüngeren, in Berlin ansässigen Familien, die erstmals den Schritt aus der Mietimmobilie ins Eigentum vollziehen (Schwellenhaushalte) gut verdienende Einzelpersonen (”singles”) und ”Dinki”-Haushalte (double income, no kids). Im Rahmen des Umzugs von Parlament, Regierung, Botschaften, Verbänden und dem Ausbau von Unternehmenszentralen und –niederlassungen stellt der Berlin-Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsgruppen zusätzlich ein großes Nachfragepotential dar.

Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in der Region Berlin hielt 1999 unverändert an.

  • Die Zahl der Kauffälle blieb 1999 mit rd. 2.700 gegenüber dem Vorjahr gleich. Indessen stieg der Flächenumsatz mit knapp 230 ha (1998: ca. 192 ha) deutlich um fast 20% an. Die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern haben sich damit in Berlin mit rd. 850 m2 (1998: rd. 710 m2) wieder in Richtung größerer Wohnbaugrundstücke pro Verkaufsfall verschoben.
  • Anfang 2000 stellt sich der mittlere Preis für Einfamilienhäuser in der Region Berlin auf ca. DM 495.000,- und liegt damit nahezu 8% unter dem Vorjahreswert von ca. DM 537.000,-. Nach einem Preisanstieg in 1998 ging dabei der mittlere Wert im Berliner Umland Anfang 2000 um über 9% auf ca. DM 395.000,- (1998: ca. DM 435.000,-) zurück. Auch in Berlin-West sanken die mittleren Preise um über 8% auf ca. DM 650.000,-
    (1998: ca. DM 710.000,-). In Berlin-Ost blieb der Mittelwert dagegen – allerdings auf relativ niedrigem Niveau – stabil und stellte sich Anfang 2000 auf ca. DM 415.000,- (1998: ca. DM 412.000,-).
  • Bei der Angebotsstruktur ist ebenfalls nach Teilräumen zu differenzieren. Während in Berlin-West die älteren Bestandsobjekte mit fast 90% das Angebot klar dominieren, stellen sich in Berlin-Ost und im Umland die Marktanteile neu errichteter Ein- und Zweifamilienhäuser auf immerhin ca. 46 bzw. 39%.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Auch in den nächsten Jahren wird die starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern unverändert anhalten. Gleichzeitig besteht ein ausreichendes Angebot an Bestands- und neuen Objekten. Dies wird 2000 zu weiteren segmentspezifischen Preiskonsolidierungen am Markt führen.

Grundstückspreise
Das Angebot an Bauland für den individuellen Wohnungsbau ist in der Region Berlin bis auf die sehr guten Wohnlagen in Berlin-West relativ hoch.

  • Entsprechend erzielen Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in den sehr guten Wohnlagen von Berlin-West aktuell rd. DM 2.100,-/m2 (1998: rd. DM 2.200,-/m2).
  • Für gute Wohnlagen werden in Berlin-West zwischen DM 900,- und 1.100,-/m2 gezahlt, in Berlin-Ost zwischen DM 450,- und 530,-/m2. Im Umland weist das Preisgefüge erhebliche Unterschiede auf und bewegt sich in vielen berlinnahen gefragten Wohnlagen zwischen DM 150,- und 250,-/m2.
  • Mittlere Wohnlagen werden in Berlin-West für DM 500,- bis 750,-/m2 kontrahiert, in Berlin-Ost für DM 300,- bis 450,-/m2.
  • In Berlin-West stellt sich die Kaufpreisspanne für einfache Wohnlagen auf DM 400,- bis 550,-/m2. In Berlin-Ost werden Werte zwischen DM 200,- und
    350,-/m2 erreicht.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH
Auch im Jahr 2000 zeichnen sich angesichts des ausreichenden Angebots in vielen Teilräumen weitere leichte Preiskonsolidierungen ab. Eine Preisstabilität auf hohem Niveau ist indessen in den gesuchten guten und sehr guten Wohnlagen zu beobachten, da hier das marktgerechte Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage knapp bleibt.

Eigentumswohnungen
1998 lag der Umsatzschwerpunkt im Bereich der Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten, die vorwiegend von Kapitalanlegern erworben und von Bauträgern modernisiert und fremdvermietet übergeben werden. Nach Auslaufen der Sonder-AfA verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH seit Anfang 1999 zunehmend den Erwerb von Eigentumswohnungen durch Eigennutzer. Dies führte zu einem deutlichen Nachfragerückgang.

  • Entsprechend lag die Zahl der Verkaufsfälle mit rd. 14.200 deutlich unter dem Vorjahr (1998: rd. 22.000).
  • Anfang 2000 lag das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen in der Region Berlin auf rd. DM 4.230,-/m2 (Anfang 1999: DM 4.700,-/m2). Differenziert nach Teilräumen stellte sich dabei das mittlere Preisniveau in Berlin-West auf rd. DM 4.510,-/m2 (Anfang 1999: ca. DM 5.060,- /m2). Dies entspricht einem Rückgang von ca. 11%. In Berlin-Ost sank der durchschnittliche Kaufpreis um rd. 9,6% auf ca. DM 4.240,-/m2 (Anfang 1999: DM 4.690,- /m2). Im Umland registrierte AENGEVELT-RESEARCH einen relativ stabilen Durchschnittspreis von ca. DM 3.920,-/m2 (Anfang 1999: DM 4.020,- /m2).
  • Das mittlere Preisniveau für modernisierte Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten zog Anfang 2000 in Berlin-West mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von rd. DM 3.550,-/m2 gegenüber dem Vergleichszeitraum um knapp 5% an (Anfang 1999: DM 3.380,-/m2). In Berlin-Ost war das mittlere Preisniveau dagegen mit DM 3.500,-/m2 (Anfang 1999: DM 3.660,-/m2) um rd. 4% rückläufig. Im Umland - Schwerpunkt Potsdam und größere Städte - stellte sich der Durchschnittspreis Anfang 2000 weitgehend stabil auf rd. DM 3.440,-/m2 (Anfang 1999: DM 3.500,-/m2) und lag damit nur geringfügig unter den Berliner Preisen.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Die Nachfrage nach bedarfsgerechten Eigentumswohnungen seitens Eigennutzer wird in den nächsten Jahren angesichts der geringen Wohneigentumsquoten anhalten. Damit einher geht ein deutlicher Trend zu größeren Wohnungen, insbesondere in anspruchsvoll modernisierten Altbauten in guten innerstädtischen Lagen. Für das Jahr 2000 ist dabei mit einem insgesamt stabilen Preisgefüge zu rechnen.
Indessen ist ein weiterer Umsatzrückgang in diesem Marktsegment u.a. aufgrund des zurückgehenden Interesses der Kapitalanleger (mangelnde steuerliche Anreize, leicht ansteigendes Zinsniveau) nicht auszuschließen.

Fazit
Die Zuzug zahlreicher einkommensstarker Privathaushalte nach Berlin, die immer noch geringe hiesige Eigentumsquote und z.Z. noch niedrige Hypothekenzinsen sorgen auch 2000/2001 für eine anhaltende Nachfrage nach privaten Immobilien.
Grundsätzlich bilden dabei qualifizierte, wertstabile Wohnimmobilien in der Region Berlin auch für Kapitalanleger eine attraktive Anlagealternative, solange ihre laufende Verzinsung (noch) über dem Hypothekenzins liegt. Indessen bleibt das Angebot nachfragegerechter Objekte auch 2000 vergleichsweise knapp.

Es gilt das gesprochene Wort

Weitere Informationen:
AENGEVELT IMMOBILIEN KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
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