|
Moskau, 19.Januar 2001 Erfreuliche Bilanz der SAO "AENGEVELT Immobilien AOST" während des Moskauer Neujahrsempfangs: Moskau im neuen Jahrtausend –weiter wachsendes Vertrauen in einen dynamischen Immobilienmarkt Anläßlich des diesjährigen nunmehr achten Neujahrsempfangs der AENGEVELT IMMOBILIEN KG in der Hauptstadt der russischen Föderation am 19. Januar bilanzierte Dr. Wulff Aengevelt vor über 100 Gästen ein für die Russische Föderation bedeutendes Jahr 2000 und stellte die maßgeblichen immobilienwirtschaftlichen Trends für 2001 vor. Der Moskauer Büromarkt "Das aktuelle Immobiliengeschehen in der russischen Metropole ist durch eine markante Kombination aus Modernisierung von Bestandsflächen, Nachholbedarf, Strukturveränderung sowie Funktions- und Bedeutungswandel gekennzeichnet," charakterisiert Dr. Wulff Aengevelt den gewerblichen Immobilienmarkt Moskaus, der nach dem August 1998 mit der damaligen Rubel-Abwertung als "Wendepunkt" nun in die zweite Entwicklungsphase getreten ist. So ist mit der Fertigstellung von ca. 70.000 m² BGF in 2000 der Bestand an Büroflächen "internationalen Standards" in Moskau auf nunmehr 1.220.000 m² BGF angewachsen. Der Anteil der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve stellt sich dabei stabil auf rd. 210.000 m² bzw. 17% des Bestandes. Damit einher geht eine zunehmende Lagedifferenzierung, die wesentlich durch Infrastrukturentwicklungen, z.B. mit der Fertigstellung des 3. Stadtrings, sowie großflächige Modernisierungs- und Neubauvorhaben im Stadtzentrum stimuliert wird. Ein Beispiel ist das direkt an der Moskva gelegene Projekt "MIBC – Moscow International Business Center" mit einer geplanten Gesamtfläche von rd. 2,5 Mio. m² BGF, von denen mit dem Business-Center "Taras Scheweschenko" bisher ca. 61.000 m² BGF realisiert wurden. Gleichzeitig scheint die Konsolidierung der Mietpreise für Büroflächen "internationalen Standards" weitgehend abgeschlossen zu sein. Lagen im Jahr 1994 die Spitzenmietpreise für Qualitätsobjekte knappheitsbedingt noch zwischen USD 850 bis 950/m² p.a. und im 1. Halbjahr 1998 zwischen USD 750 und 850/m² p.a., stellt sich aktuell das entsprechende Miet-preisniveau bei Neuverträgen prognosegemäß auf unter USD 500/m² p.a. Damit sind nach der bis Mitte der 90er Jahre angebotsbedingt vorherrschenden Quantitäts- und simplen Bedarfsdeckungs-mentalität mittlerweile auch auf dem Moskauer Büroflächenmarkt Preis, Lage, Bauqualität, Ausstattung und Funktionalität die abschlußbestimmenden Faktoren geworden. Zwar befinden sich zahlreiche in Moskau ansässige internationale Unternehmen (noch) in einer Konsolidierungsphase ihres Russlandegagements, nutzen aber indessen die seit Mitte 1998 durchsetzbaren deutlichen Miet- und Kaufpreisoptimierungen und –senkungen zur Linderung des hohen Kostendrucks. Dazu zählt beispielsweise der durch AENGEVELT vermittelte Abschluss über rd. 2.200 m² Bürofläche in unmittelbarer Umgebung des Kreml an eine Tochter des französischen Kosmetikkonzerns "L’Oreal", die hier ihre neue Russlandzentrale eröffnete. Insgesamt wurde 2000 ein Umsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 87.000 m² Bürofläche "internationalen Standards" erzielt. Seit Herbst 2000 ist auch wieder ein deutlich aktiveres Such- und Anmietungsverhalten russischer Bedarfsträger zu beobachten - Zeichen einer erstaunlich raschen Erholung und Neuorientierung nach der Rubelabwertung vor zweieinhalb Jahren. Für das laufende Jahr rechnet AENGEVELT-RESEARCH bei einem Fertigstellungsvolumen von ca. 130.000 m² Bürofläche "internationalen Standards" mit einem Umsatz von über 100.000 m². Gleichzeitig wird eine Stabilisierung der Büro-mieten je nach Lage und Ausstattung in einer Preisspanne von USD 300 bis 500/m² p.a. erwartet. Ferner stehen in Moskau rd. 7 Mio. m² Bürofläche "russischen Standards" zur Verfügung. Hiervon sind allerdings lediglich ein Drittel technisch/ökonomisch sinnvoll bedarfsgerecht nachzurüsten, während rd. 5 Mio. m² Bruttogeschossfläche abgebrochen und mit einem Investitionsaufwand von 5 bis 6 Mrd. USD neu errichtet werden müssen. Der Moskauer Markt für Einzelhandelsflächen Innerhalb der Russischen Föderation werden 30% des Einzel-handelsumsatzes in Moskau realisiert. Damit zieht die Hauptstadtregion mit über 17 Mio. Verbraucher zunehmend das Interesse ausländischer Ketten und Developer auf sich. Vor diesem Hintergrund erfolgte seit Mitte der 90er Jahren die relativ rasche Entwicklung des Einzelhandels. Dem Trend des Büromarktes folgend waren dabei die Toplagen im unmittelbaren Zentrum Schwerpunkte der Projektentwicklungen bzw. Modernisierungen. Dazu zählen insbesondere "GUM" und "Manege" am Roten Platz, die "Petrovsky-Passage" am Bolschoi-Theater, "Alter Arbat / Neuer Arbat" u.a. Zentren mit starken Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentrationen. Zunehmend tritt nun außerdem die Entwicklung konsumentennaher Handelsstandorte zur modernen flächendeckenden Versorgung in den Vordergrund. Hierbei setzen sich insbesondere Lagen an gut frequentierten Metrostationen durch. Dazu zählt z.B. die im Frühjahr 1998 eröffnete "Smolenskij Passage", ein Geschäfts- und Retailzentrum, das in hervorragender Lage am "Gartenring" zwischen "Neuem Arbat" und "Altem Arbat" neben attraktiven Büroflächen auch ca. 17.000 m² Verkaufsfläche bietet. Davon absorbiert die finnische Handelskette "Stockmann" bereits allein ca. 6.700 m² auf drei Ebenen. Analog zum Büromarkt haben sich die Mietpreise für Einzelhandelsflächen stark rückläufig entwickelt. Sie bewegen sich lage- und sotimentsabhängig aktuell zwischen USD 1.400/m² p.a. im Zentrum und USD 400/m² p.a. im Nordosten der Stadt und liegen damit zwischen 30 und 50% unter den noch Anfang 1998 kontrahierten Werte. Damit bietet sich auch internationalen Filialisten und Handelsketten zunehmend die Möglichkeit für ein kalkulierbares und erfolgreiches Engagement in Moskau. Ungeachtet des beschleunigten Entwicklungstempos veranschlagt AENGEVELT-RESEARCH den gegenwärtigen Bestand an Verkaufsflächen gegenwärtig erst mit lediglich knapp 1 Mio. m². Zudem handelt es sich hierbei größtenteils um überdimensionierte und sanierungsbedürftige Ladengeschäfte. Legt man vergleichshalber hiesige Versorgungs- und Ausstattungsmaßstäbe von durchschnittlich 1 - 1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner zugrunde, müsste sich der Bestand qualifizierter Einzelhandelsfläche in Moskau angesichts 9 Mio. Einwohner in der Kernstadt langfristig (d. h. in 1 - 2 Generationen) auf etwa 10 Mio. m² stellen. Daraus ergibt sich ein erheblicher Bedarf und Spielraum für zukünftige Projektentwicklungen. Für 2001 zieht AENGEVELT das Fazit:
"Die Ergebnisse der Wahlen zur Staatsduma und des Staatspräsidenten
forcieren den eingeschlagenen Reformkurs in Russland. Dabei stehen nach
Einführung eines leistungsfähigen landeseinheitlichen Katasters
mittelfristig weitere wichtige Schritte wie z.B. die Regelung zum Privateigentum
von Grund und Boden an. Zusammen mit anderen konkreten Verbesserungen
der marktwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und des Investitionsklimas
gehen hiervon enorme Impulse insbesondere auch für den Moskauer
Immo-bilienmarkt aus. Zu den positiven Beispielen zählen hier u.a.
die gezielten Vorbereitungen und Realisierungen von Produktions-stätten
seitens internationaler Anbieter. Dazu gehören z.B. Fir-men wie
"Ehrmann", "Stollwerck", "Knauf", "WEKA",
"KBE", "WIKA" u.a. Insgesamt gilt für Moskau
- um es mit den Worten des deutschen Botschafters Dr. Ernst Jörg
von Studnitz zu sagen: Heute läuft das Geschäft!"
|