In schöner Regelmäßigkeit werden "Logistik"-Marktberichte publiziert, in denen ausschließlich Miet- und Kaufpreisspannen, Bestandszahlen und verfügbare Angebotsreserven für Hallen- und Lagerflächen untersucht werden.

Solche Analysen haben für Klaus Franken, Logistikspezialist und Geschäftsleitungsmitglied der AENGEVELT IMMOBILIEN KG, mehr Unterhaltungs- denn Informationscharakter, da die grundlegenden Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten der Logistik und ihren Anforderungen nicht berücksichtigt werden. "Solche Analysen belegen lediglich, dass hier scheinbar keine Kenntnisse über das wahre Wesen der Logistik vorliegen," bemängelt Franken. Vielmehr vermischen derartige Marktberichte die elementar unterschiedlichen Branchensegmente und gehen an der Realität vorbei.

"Das Problem ist hinreichend bekannt: Alle sprechen von Logistik und kaum einer weiß, was gemeint ist," fasst Franken die fast babylonische Sprachverwirrung zusammen. Die einen verstehen unter Logistik die Fuhrunternehmen mit ihren Lkw’s, andere sehen die Kurierexpressdienste mit ihren Lieferfahrzeugen in der Stadt, während Begriffe wie Kontraktlogistik und Bulk-Segmente bereits nur noch einem ausgewählten Fachpublikum bekannt sind.

Grundsätzlich vollzieht sich nach Beobachtungen von AENGEVELT in der Logistikbranche zunehmend ein Wandel vom reinen Transporteur zum Systemführer. Im Rahmen von Kosteneinsparungen und Outsourcing durch produzierende Unternehmen und den Handel zählen dazu Zusatzdienstleistungen, die von der Verpackung, Etikettierung über die Faktorierung und Warenbereitstellung bis hin zur auftragsbezogenen Montage von Teilkomponenten und Endprodukten sowie Service-Leistungen wie Call-Center-Aktivitäten reichen.

Klaus Franken: "Insgesamt wird der Logistiker damit zunehmend zum Experten für das gesamte Management und die Optimierung des Warenflusses. Im Gegensatz zum reinen Transporteur erreicht er so u.a. eine wesentlich stärkere und langfristigere Kundenbindung."

Aufgrund dieser Entwicklung gliedert sich Logistik in eine Reihe von Marktsegmenten, die alle ihre eigenständige Systematik entwickeln und entsprechend unterschiedliche immobilienwirtschaftliche Anforderungen definieren. Deshalb ist Logistik für Franken stark verwandt mit dem Wesen eines Chamäleons: jede Aufgabe bedingt eine andere räumliche Lösung, d.h. es gibt nicht die Logistikimmobilie.

Vor diesem Hintergrund ist der Preis für Logistikflächen zwar ein wesentliches Entscheidungskriterium, das jedoch durch andere K.o.-Kriterien überlagert wird. Deshalb werden Logistikimmobilien auch nicht einfach über Preisnachlässe vermietbar, sondern müssen bestimmte Kriterien erfüllen.

Insbesondere im Hinblick auf ihre Drittverwendungsfähigkeit zählen nach Beobachtungen von AENGEVELT dazu bestimmte Grundparameter. Bei Hallenflächen sind dies z.B.: 10 m lichte Höhe, Traglast 5 t, Andockmöglichkeiten an mind. 2 Seiten, Erweiterungsflächen,

große Freiflächen. Angesichts zunehmender Übernahme von Dienstleistungen in den Bereichen Call-Center und Kundenservice sowie stärkerer Verknüpfungen mit dem E-commerce-Segment sind natürlich auch moderne Ausstattungen z.B. mit Kommunikationsmöglichkeiten auf Basis von High-Speed-Glasfasertechnologie und die Verfügbarkeit von Flächen für die Einrichtung geeigneter Arbeitsplätze zunehmend Grundvoraussetzung. Gleiches gilt für entsprechende Flächenpotentiale zur Übernahme beispielsweise von Vormontage- und Produktionsaufgaben.

Bei näherer Betrachtung zeigt sich deshalb, dass der Großteil der am Markt verfügbaren Bestandsimmobilien den sich wandelnden Anforderungen der Logistik-Branche nicht genügt. Die meisten dieser Liegenschaften sind ganz einfach veraltet.

Ein weiterer Grund ist nach Analysen von AENGEVELT, dass viele der bestehenden Immobilien häufig zu stark auf die speziellen Bedürfnisse des ehemaligen Betreibers/Nutzers abgestimmt wurden und dadurch die Drittverwendungsfähigkeit nicht gegeben ist bzw. nur durch überdimensionale Aufwendungen hergestellt werden kann. Auch die Anbaustrategie "step by step" ist hier nur wenig sinnvoll und erlaubt in der Regel keine optimalen Arbeitsabläufe. Damit ist aber die Nutzung durch logistische Dienstleister weitgehend ausgeschlossen.

Insgesamt stehen nach Analysen von AENGEVELT Millionen Quadratmeter bisheriger Logistikfläche in Deutschland vor einem grundlegenden Strukturwandel. Dabei wächst der "Veränderungsbedarf" aus zweierlei Richtung: zum einen wandeln sich die Anforderungen der Logistikbetriebe an die Immobilie je nach Marktsegment, zum anderen stehen zunehmend Bestands-Logistikimmobilien im Rahmen von Unternehmensverkäufen bzw. –zusammenschlüssen und ihrer Aufgabe zugunsten neuer attraktiver Standorte mit Aussicht auf Kunden- und Auftragswachstum vor der Veräußerung. Dabei ist die Neu-Ansiedlung von Logistikunternehmen in – insbesondere älteren - Bestandsimmobilien kaum möglich, die damit zu einem bodenlosen Investitionsgrab werden können.

Zudem sind viele dieser Logistikimmobilien u.a. aus Kostengründen auf der grünen Wiese entstanden. Zu diesem Zeitpunkt handelte es sich bei der Logistik-Kerntätigkeit aber noch vorwiegend um die reine Lagerhaltung von Gütern.

Im Zeitalter von e-commerce muss ein geeigneter Logistikstandort nach Analysen von AENGEVELT heute aber nicht nur den Warenverkehr, sondern auch den Call Center- und Bürobetrieb "rund um die Uhr" gewährleisten. Dazu ist für die z.T. hochqualifizierten Arbeitskräfte aber eine gute Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit u.a. mittels des öffentlichen Nahverkehrs Grundvoraussetzung. Entsprechend verlieren Standorte auf der grünen Wiese zunehmend an Attraktivität, während sich andererseits das Schutzbedürfnis rund um Standorte mit Schwerpunkt Wohnen verstärkt. Folglich werden logistikgeeignete Zukunftsstandorte in Ballungszentren bereits in wenigen Jahren zur Rarität.

Insbesondere Regionen in der Nord-Süd/Ost-West-Achse wie Hamburg, Frankfurt und München geraten aufgrund dieser Entwicklungen zusammen mit den hier hohen Quadratmeter-Preisen für Logistikflächen zunehmend unter Druck.

Ein Beispiel für einen Top-Logistikstandort ist eine mehr als 15 ha große Liegenschaft im Raum Rhein-Ruhr: die bebaute Liegenschaft zeichnet sich durch eine auch aus internationaler Sicht hervorragende Lage und optimale infrastrukturelle Anbindungen an ÖPNV, Autobahn, Schiene und Flugverkehr aus. Entsprechend ist das Interesse an dem Standort seitens verschiedener Logistik- bzw. logistiknaher Unternehmen grundsätzlich groß.

Allerdings handelt es sich bei den Bestandsimmobilien vorwiegend um ältere Hallen- und Lagerflächen, die den Anforderungen der Interessenten langfristig nicht gerecht werden. Zudem fehlt es an modernen Büro- und Serviceflächen, die für Verwaltungs-, Call-Center- und Back office-Aktivitäten benötigt werden. Entsprechend ist eine nachhaltige Neuvermietung der Bestandsflächen trotz der Standortvorteile nicht möglich, so dass sich auch hier Abriss und Neubebauung empfehlen.

Insgesamt entsteht mit dem Strukturwandel im Wachstumsmarkt Logistik in den kommenden Jahren ein enormer zusätzlicher Bedarf an neuen spezifischen Logistikimmobilien, die den jeweiligen Anforderungen eines Unternehmens Rechnung tragen. Gleichzeitig geht nach Beobachtungen von AENGEVELT der Trend weg von eigenfinanzierten Immobilien, so dass sich Entwicklern und Investoren ein breites Betätigungsfeld mit hohen Margen- und Renditechancen bietet. Wie in jeder Wachstumsbranche besteht laut Klaus Franken aber auch hier die Gefahr, das "Unvorsichtige" unter die Räder kommen: Dann nämlich, wenn Drittverwendungsfähigkeit, Mietsicherheit, usw. alter und neuen Logistikimmobilien nicht ausreichend geprüft werden.

Deshalb bedarf es bei einem Markt, der über ein gewaltiges Bestandsvolumen verfügt, aufgrund der Angebotsveränderung jedoch markante strukturelle Änderungen erfährt, gesicherter Investitionsentscheidungen auf der Basis genauer Kenntnisse in den Bereichen Logistik und Immobilienwirtschaft. AENGEVELT ist hierzu in allen Marktsegmenten im Kundenauftrag tätig und kennt daher die jeweils speziellen Befindlichkeiten und Ausschlusskriterien. Zusätzlich hat das Unternehmen neben der eigenen neun Jahrzehnte umfassenden Immobilienerfahrung in diesem Jahr einen weiteren Projektleiter mit allein 27 Jahren Logistikerfahrung gewonnen, um den Immobilienmarkt statt mit der Trendmeldung "Logistik ist in" mit fundierten Sachentscheidungen zu begleiten.

So besitzt der Logistikmarkt beispielsweise eine Besonderheit gegenüber anderen Immobiliensegmenten: Aufgrund des unmittelbaren Einblicks in Produkt- und Warenströme werden konjunkturelle Schwankungen zuerst von Logistikdienstleistern registriert. "Während z. B. die Büromärkte erst mit mehreren Monaten Verzug auf Konjunkturschwankungen reagieren, sind bei Logistikdienstleistern Marktveränderungen unmittelbar ablesbar," so Klaus Franken. "Neben den exzellenten Renditechancen (> 8%) sollte gerade auch deshalb eine zukunftsorientierte Portfolio-Mischung auf jeden Fall eine Logistikkomponente, sozusagen als ´konjunkturelles Frühwarnsystem´, beinhalten," so Frankens Fazit.