München, EXPO REAL 2001

Hotelbetreiber und die Immobilienbranche

– ein spannendes Verhältnis

AENGEVELT analysiert den deutschen Markt für Hotelimmobilien

Der deutsche Markt für Hotelimmobilien ist in Bewegung: Noch vor kurzem standen Hotels nicht gerade auf der Wunschliste institutioneller Investoren und auch Banken scheuten angesichts geringerer Erträge bei gleichzeitig relativ hohen Risiken oftmals ein Engagement in diesem Immobiliensegment.

Das hat sich nach Beobachtungen von AENGEVELT inzwischen geändert: der Hotelmarkt boomt, insbesondere in Berlin, angefeuert von Positiv-Meldungen hinsichtlich steigender Touristenzahlen, längerer Übernachtungszeiten der Geschäftsreisenden, auf die rd. 2/3 aller Übernachtungen entfallen, und guter Auslastungsergebnisse vieler Hotelbetreiber etc. Gleichzeitig entwickeln gegenwärtig einige Hotelketten neue Produkte und es findet ein ‚rebranding’ statt.

Gute Chancen also für Immobiliendienstleister, Developer, Investoren und Banken, denn neue Produkte benötigen neue Standorte, Konzepte, erfahrene Projektentwickler und vor allem Kapital, zumal nur wenige Hotelketten selber eine Immobilie erwerben bzw. realisieren.

U.a. aus diesem Grund schließen nach Beobachtungen von AENGEVELT immer mehr Investoren Managementverträge mit Betreibern ab. Das unternehmerische Risiko liegt dann beim Eigentümer, während der Hotelbetreiber als "Angestellter" fungiert und für seine Dienste eine prozentuale Vergütung bzw. Honorierung gemessen am Gesamtumsatz und am Bruttobetriebsergebnis – G.O.P. – erhält. Grundsätzlich gibt es vielfältige Vertragsvarianten, um den Renditerückfluss an den Investor zu sichern. Beispielsweise kann eine Mindestrendite vereinbart werden, wobei die Gewinne der Hotelbetriebsführung im Rahmen eines "profit sharing" ganz oder teilweise an den Investor gehen. Außerdem werden in der Regel in Managementverträgen einvernehmlich Rückstellungen für Renovierung und Mobiliarersatz vereinbart, die - anders als bei Pachtverträgen - einen gleichbleibenden Standard des Hotels sicherstellen.

Insgesamt bieten Managementverträge für beide Partner erhebliche Vorteile, insbesondere dann, wenn es sich bei dem Betreiber um einen "blue chip" handelt und sich das Hotel an einem sehr guten Standort in einer Großstadt befindet.

Die Laufzeit von Pacht- und Managementverträgen liegt nach Analysen von AENGEVELT dabei zwischen 15 und 25 Jahren plus Verlängerungsoptionen. Dieser Aspekt sichert den Investor stärker gegen Leerstandsrisiken ab als dies in der Regel am Büromarkt der Fall ist.

"Trotz des Bedarfs an neuen Hotelstandorten scheuen viele Hotelketten vor Maklerangeboten zurück," weíß Frau Ilona L. Kensy, Leiterin des Bereichs "Hotelprojekte" bei der AENGEVELT IMMOBILIEN KG in Berlin. Sie hat selbst mehr als 20 Jahre lang nationale und internationale Hotelprojektentwicklung betrieben und sozusagen auf der anderen Seite des Tisches gesessen. Um die 500 Hotel-Standorte im In- und Ausland wurden von ihr bereist, besichtigt, geprüft, durchgerechnet, zur Entwicklung vorgeschlagen oder verworfen.

Und deshalb weiß sie, was sich Hoteliers von Immobilienmaklern wünschen – nämlich Sachkenntnis ihrer Marken, Standorte und Entwicklungsstrategien einerseits und andererseits sorgfältig geprüfte Standort-Angebote, die den Anforderungen des Hotelbetreibers für ein bestimmtes Produkt entsprechen. Die bislang häufig erfolgte Praxis reiner Nachweistätigkeit per Streutechnik endet dagegen in der Regel ungeprüft im Papierkorb und ist einer der Hauptgründe für die Vorbehalte der Hotelketten gegenüber Immobiliendienstleistern.

Zunächst prüft AENGEVELT deshalb den Makrostandort, d.h. das Einzugsgebiet um den möglichen Hotelstandort, auf Konkurrenz-Besatz, die dortige Auslastungstendenz des Zimmerangebots und das zukünftige Entwicklungspotential, um entscheiden zu können, welche Marke und Kategorie marktgerecht wären. Danach erfolgt eine Beurteilung des Mikrostandorts, d.h. des unmittelbaren Umfelds. Sichtlage, Anfahrbarkeit, Grundstücksgröße, Stellplätze für Pkw’s, Vorfahrt für Taxis, Busse und Lieferfahrzeuge sind äußerst wichtig, oft entscheidend.

Abschließend ist eine realistische Kalkulation der Kosten für das komplette Projekt erforderlich sowie die Beantwortung der Frage, ob die für einen adäquaten Renditerückfluss notwendige Pacht an dem Standort nachhaltig erwirtschaftet werden kann. Erst wenn dies der Fall ist, so Kensy, bietet AENGEVELT einen Standort bzw. ein Produkt auf dem Markt an.

So haben Hotelketten z.B. weitgehend festgelegte Raumgrößen für die Zimmer einer bestimmten Kategorie. In den Kategorien mit vier bis fünf Sternen liegen diese z.B. bei mindestens 50 bis 75 m² BGF pro Zimmer. Auch die Zahl der Zimmer ist von den Betreibern für ihre jeweiligen Kategorie weitgehend vorgegeben und hängt von den jeweiligen Konzepten und Kundensegmenten ab. Die Größenordnung pro Hotel und Betreiber bewegt sich nach Analysen von AENGEVELT dabei in einer weiten Spanne von 100 bis 1000 Zimmern.

Das Kundensegment entscheidet zudem über die Ausstattung der Zimmer. Sind die Nachfrager z.B. hauptsächlich Geschäftsreisende, gilt zunehmend: "Ab 18 Uhr wird das Hotelzimmer zum Büro." Entsprechend sind hier ausreichende Arbeitsflächen bzw. große Schreibtische einzuplanen sowie ein Internetanschluss und zunehmend sogar komplette Computer inklusive Drucker. Ein aktuelles Beispiel ist das Hotel "Interconti" in Berlin, das in einem aufwendigen Umbau seine Zimmer mit modernster Computertechnik und High-Speed-Internetanschlüssen ausgestattet hat.

Und natürlich ist auch die Kenntnis darüber unerlässlich, welche Betreiberform jeweils in Frage kommt. Nach Analysen von AENGEVELT sind nur bei ganz wenigen Hotelketten – dazu zählt zum Beispiel Accor, die in den 1- bis 4-Sterne-Kategorien vertreten ist – alle Formen von Kauf, Pacht bis Miete möglich. Weit verbreitet sind dagegen, wie oben ausgeführt, Pacht-

oder Managementverträge mit einer Laufzeit zwischen 15 und 25 Jahren plus Verlängerungsoption. Hier macht es natürlich wenig Sinn, dem Hotelbetreiber einfach nur ein Grundstück anzubieten. Vielmehr muss ein Angebot neben einem nach sorgfältiger Prüfung qualifizierten, Hotelkettenspezifischen Standort bereits mögliche Projektentwickler und Investoren beinhalten, um in die engere Auswahl zu kommen.

Allerdings sieht Ilona Kensy auch bei den Hoteliers Nachholbedarf. Sie sind aufgefordert, mehr und offener als bisher mit der Immobilienbranche zu kooperieren und zu kommunizieren. Denn eine Hotelkette kann in der Regel die Auswahl eines zukunftsträchtigen neuen Standorts und die dafür notwendigen vorangehenden Prüfungen nicht leisten, da hierfür die entsprechenden Kompetenzen und Kapazitäten im Unternehmen meist genauso fehlen wie die nationalen und internationalen Kontakte zu Developern und Investoren. Andersherum kann der Immobiliendienstleister nur adäquate bzw. relevante Angebote unterbreiten, wenn das Suchprofil des Hotelbetreibers exakt und detailliert mit diesem abgestimmt ist. Hier bereitet unnötige Geheimniskrämerei beiden Seiten nur einen erhöhten, meist aber erfolglosen Arbeitsaufwand.

Deshalb ist für Kensy eine enge Zusammenarbeit zwischen Immobiliendienstleistern, Banken, Investoren, Projektentwicklern und Hotelbetreibern bzw. –ketten notwendig und sinnvoll. Ist sie gegeben, ergeben sich exzellente Perspektiven für Hotel- und Immobilienbranche in Form erfolgreicher Hotelstandorte und renditestarker Investments mit hoher Ertragssicherheit, die in keinem gutsortierten Portfolio fehlen sollten.

AENGEVELT wird dabei aufgrund seiner Kernkompetenzen im Hotelsektor verstärkt von Banken und Investoren mit der Aufbereitung und Einschätzung bzw. Preiskalkulation von Sanierungskonzepten vor allem für Bestandsobjekte beauftragt. Neben Standortgutachten und Beurteilungen kann AENGEVELT gerade diese Aufgaben aufgrund seines breiten Dienstleistungsangebots insbesondere bei Mischobjekten – mixed use – hervorragend bedienen.

"Investoren, Banken, Projektentwickler, Hotelkonzerne und –betreiber berechnen die Investition aber in DM pro Hotelzimmer," so Kensy. Auch das "Uniform System of Accounts" für Hotels ermittelt per Koeffizient die Nettodurchschnittsrate, die Hotelauslastung sowie REVPAR (sprich `revenue per room’) pro Zimmer. Die Übernachtungstarife sind pro Zimmer angegeben, denn der Hotelier verkauft Zimmer. Alle Hotelführer qualifizieren die Hotels nach Marke, Dienstleistungsstandards und nach der Zimmeranzahl.

Warum kann die bundesdeutsche Hotelstatistik nicht auf Zimmer umgestellt werden? Wenn wir es schaffen, unsere Währung von DM auf EURO umzustellen, sollten wir dann nicht auch Betten auf Zimmer umrechnen können?