München, EXPO REAL 2001

AENGEVELT-RESEARCH:

"Wachstumssegment" Büroflächenverbrauch

Anstieg des Flächenverbrauchs und der Bürobeschäftigtenzahlen für Entwicklung der Büromärkte entscheidend

Die Inanspruchnahme von Büroflächen hat sich entgegen vieler Prognosen in den letzten Jahren in Deutschland deutlich erhöht. Dies belegt neben den Umsatzrekorden im letzten Jahr insbesondere die Nettoabsorption an Büroflächen, die in den letzten Jahren in den von den Deutschen Immobilien-Partnern (DIP) kontinuierlich beobachteten Märkten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart) deutlich anzog: Mitte der 90er Jahre wurden insgesamt ca. 1 Mio. m² mehr Bürofläche pro Jahr verbraucht, im Jahr 2000 rd. 2,0 Mio. m². Dabei lag das Niveau der Nettoabsorption in Relation zu den gesamten Flächenumsätzen im alten Bundesgebiet mit einer Quote von 3:5 (über 60%) deutlich höher als in den neuen Ländern, wo sich das Verhältnis auf 2:5 (rd. 40%) stellte.

Hauptursachen für diesen "Mehrverbrauch" an Büroflächen sind - von den meisten Marktbeobachtern unerkannt - die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen und die Veränderung des Flächenverbrauchs pro Kopf. Letztendlich wird die Entwicklung der Büromärkte aber direkt von diesen beiden Komponenten bestimmt.

Insgesamt zeigt sich allerdings, dass Umfang und Tempo der zusätzlichen Inanspruchnahme von Büroflächen insbesondere in den alten Bundesländern nicht nur auf die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen zurückzuführen sind: hier ist der absolute Flächenverbrauch merklich schneller gestiegen als die Beschäftigtenzahlen.

Entsprechende Untersuchungen von AENGEVELT-RESEARCH ergeben hierzu, dass die Erhöhung der spezifischen Flächeninanspruchnahme pro Bürobeschäftigtem in den 90er Jahren ein entscheidender Faktor für das Wachstum der genutzten Bürofläche in den deutschen Bürozentren war. Ursachen sind u.a. der Trend zu kleineren Unternehmenseinheiten, wachsende Flächenreserven in vielen Dienstleistungsbranchen und die geringere Flächeneffizienz in Neubauten (die höchste Flächeneffizienz weisen Bürogebäude aus den 60er und 70er Jahren mit ihren typischen Großraumbüros auf).

Insgesamt stieg der Flächenverbrauch pro Kopf in den untersuchten Städten zwischen 1995 und 2000 um 1,5 m² bis 4,8 m². Den stärksten Anstieg um 4,8 m² auf durchschnittlich 28,6 m² pro Bürobeschäftigten verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH dabei in Berlin, gefolgt von Frankfurt mit einem Zuwachs um rd. 4 m² auf rd. 32 m² pro Bürobeschäftigtem.

Ausgelöst wurde diese Entwicklung in Berlin u.a. durch die lange Zeit stärkste Nachfragegruppe der Verbände und Institutionen der öffentlichen Hand, während der Zuwachs in Frankfurt vor allem auf die Nutzergruppe der Banken und Finanzinstitutionen zurückzuführen ist: beide Branchen erlauben sich einen höheren Flächenverbrauch pro Mitarbeiter aufgrund großzügiger Empfangsbereiche, Einzelbüros und Nebenflächen.

Im Vergleich dazu stieg der Büroflächenverbrauch in Düsseldorf und München "nur" um rd. 2 m² auf 24,5 m² bzw. 30,7 m² pro Mitarbeiter. Auch hier wird diese Entwicklung von den Hauptnutzergruppen geprägt: in Düsseldorf ist beispielsweise die Medien- und Kommunikationsbranche stark vertreten. Diese bevorzugt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH vorwiegend die Nutzung von Kombi- und Gruppen-Büros, die für effiziente Team-Kommunikation am besten geeignet sind und gleichzeitig eine höhere Flächeneffizienz und damit einen geringeren "pro Kopf-Verbrauch" aufweisen als Einzelbüros.

Auch zukünftig wird der Büroflächenverbrauch weiter steigen, allerdings geht AENGEVELT-RESEARCH kurz- bis mittelfristig von einem wesentlich geringeren Wachstum der Flächeninanspruchnahme pro Kopf aus. Beispielsweise zeichnen sich bei Branchen mit überdurchschnittlich hohen Flächenverbrauchswerten wie Verbänden und anderen Interessenvertretungen oder den Verwaltungszentralen großer Unternehmen und Finanzinstitutionen gegenwärtig kaum nennenswerte Expansionen ab.

Insbesondere in den neuen Bundesländern verbleiben deshalb die Büroflächenreserven in Relation zur aktuellen Zahl der Bürobeschäftigten noch ausgesprochen hoch und stellen sich beispielsweise in Leipzig auf rd. 9 m² pro Kopf. Hier muss das Ausmaß der Flächenüberhänge pro Bürobeschäftigtem nach den bisherigen Marktbeobachtungen erst merklich reduziert werden, damit die Mietpreisentwicklung wieder auf die höheren Mieten nach der Wende ansteigt.