|
Magdeburg, 21. Mai 2001 Dr. Wulff Aengevelt Grafiken zum Magdeburger Grundstücksmarkt Der Magdeburger Markt für bebaute Grundstücke Das Segment für bebaute Grundstücke erzielte 2000 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rd. DM 473 Mio. (1999: DM 635 Mio.).
Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Prognose AENGEVELT-RESEARCH: Nach den steuerbedingten Überhitzungen und Marktverzerrungen der letzten Jahre prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Segment Wohn- und Teileigentum analog zu den anderen Teilbereichen für 2001/2002 eine fortschreitende Stabilisierung sowohl hinsichtlich der Umsätze als auch der Preisentwicklung. Der Magdeburger Büromarkt Grafiken zum Magdeburger Büromarkt Im Jahr 2000 wurde am Magdeburger Büromarkt ein Umsatz von rd. 41.000 m² Bürofläche erreicht, davon rd. 20.000 m² durch Eigennutzer (z.B. Arbeitsamt). Gegenüber 1999 (ca. 30.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um rd. 37%. Für 2001 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH wiederum einen soliden Flächenumsatz von 25.000 bis 30.000 m², der fast ausschließlich durch Vermietungen erfolgt und damit eine erneute Steigerung in diesem Segment bedeutet. Bereits im ersten Quartal 2001 registrierte AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 8.000 m² vermieteter Bürofläche eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (rd. 4.000 m²). Davon vermittelte allein AENGEVELT im genannten Zeitraum rd. 4.000 m² Bürofläche, u.a. 3.000 m² an eine private Bildungseinrichtung. Eine steigende Nachfrage verzeichnet AENGEVELT insbesondere seitens öffentlicher Institutionen und Einrichtungen, die aufgrund von Umstrukturierungen zumeist Flächenerweiterungen planen. Angebotsreserve Der marktfähige Sockel der Angebotsreserve stellt sich Anfang 2001 auf rd. 145.000 m² Bürofläche bzw. eine Quote von rd. 15,5% des Gesamtbestandes (rd. 935.000 m²). Der Hauptanteil befindet sich dabei mit rd. 68.000 m² in den Citybereichen, davon rd. 30.000 m² im "City-Carrée". Auf den Cityrand entfallen ca. 41.000 m² und auf Nebenlagen rd. 36.000 m². Für 2001 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 125.000 m² bzw. 13,4% des Gesamtbestandes. Büroflächenumsatz nach Lagen, Branchen und Größen Schwerpunkt des Marktgeschehens waren 2000 die Cityrandbereiche mit einem Flächenabsatz von rd. 22.000 m² bzw. einem Umsatzanteil von 54%. Auf die City entfielen rd. 17.000 m². Dies entspricht einer Quote von 41%, 1999 waren es noch rd. 70%. Neben- und sonstige Lagen spielten mit einer Umsatzleistung von 2.000 m² eine nur untergeordnete Rolle. Hauptnachfragegruppe waren öffentliche Institutionen, gefolgt von unternehmensbezogenen und privaten Dienstleistern. Der Umsatzschwerpunkt lag mit über 70% (1999: ca. 50%) im Bereich der kleineren bis mittleren Büroeinheiten bis 500%. Allein im Segment 250 bis 500 m² wurden rd. 41% des gesamten Flächenumsatzes kontrahiert (1999: 20%). Die Umsatzquote größerer Büroflächen (> 500 m²) erreichte im Jahr 2000 einen Wert von 28% (1999: 50%). Die genannten Nachfragetrends setzen sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH auch 2001 fort. Mietpreisniveau Das Preisniveau für Büroflächen blieb 2000 auf mieterfreundlichem Niveau weitgehend stabil. Die stadtweit gewichtete Durchschnittsmiete liegt wie im Vorjahr bei DM 14,-/m². In der City werden im Mittel wie in 1999 aktuell rd. DM 15,- /m² erzielt. Das durchschnittliche Mietpreisniveau in Nebenlagen bewegt sich um DM 9,-/m². Die gewichtete Spitzenmiete für Top-Objekte gab 2000 allerdings nochmals nach und stellt sich auf DM 18,-/m² (1999: DM 20,-/m²). Hier ist indessen die Talsohle erreicht: Für 2001 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem stabilen Mietpreisniveau mit leichten Steigerungstendenzen bei erstklassigen City-Objekten aus. Der Einzelhandelsmarkt in Magdeburg Grafiken zum Magdeburger Einzelhandelsmarkt In der Region Magdeburg stieg bei einer Einwohnerzahl von rd. 610.000 das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen in 2000 gegenüber dem Vorjahr um 5% auf rd. DM 5,7 Mrd. (1999: DM 5,5 Mrd.). Davon entfallen allein auf die Landeshauptstadt etwa DM 2,25 Mrd. bzw. 40%. Gleichzeitig weist Magdeburg mit einem Zentralitätsniveau (Relation der Kaufkraftströme zwischen Stadtgebiet und Umland) von 121 (z.Vgl.: Berlin: 106; Frankfurt/M. 116; Hamburg: 118) eine ausgesprochen hohe Kaufkraftbindung auf und bestätigt damit ihre Bedeutung als führender Einzelhandelsstandort der Region. Der Verkaufsflächenbestand liegt aktuell bei 582.000 m². Dies entspricht ca. 2,5 m² je Einwohner und liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 1,2 bis 1,3 m² (z.Vgl.: Leipzig: 1,3 m²; Potsdam: 1,3 m²; Berlin: 1,2 m²). Auf die Magdeburger City entfallen mit rd. 116.000 m² VK etwa 20% des Bestandes. Mietpreise für Einzelhandelsflächen Das Mietpreisniveau für Einzelhandelsflächen blieb gegenüber 1999 stabil. So erzielen Ladenlokale (EG, < 100 m²) in 1a-Lage (u.a. "Allee-Center", "Ulrichshaus") unverändert Mieten zwischen DM 90,- und 120,-/m². Für das laufende Jahr sind hier stabile bis leicht steigende Werte zu erwarten. Dem 1a-Preisniveau lassen sich auch die im Zuge der Neubebauung des "Marietta-Blocks" entstehenden Verkaufsflächen im Büro- und Geschäftshaus "Breiter Weg 23-26" zuordnen. Für Ladengeschäfte bis 100 m² des fertiggestellten ersten Bauabschnitts "Breiter Weg/Nordabschnitt" variieren die Mieten zwischen ca. DM 50,- und 80,-/m². Hier stellte AENGEVELT bereits vor Fertigstellung die Vollvermietung der insgesamt 11.000 m² Verkaufsfläche her. Im Bereich des zweiten Bauabschnitts "Breiter Weg/Westseite" zeichnet sich für entsprechende Verkaufsflächen ein Mietpreisniveau von DM 35,- bis 50,-/m² ab. An 1b-Standorten (z.B. "City-Carrée", "Leiterstrasse") reicht die Mietpreisspanne in Abhängigkeit von Größe und Mikrolage von DM 18,- bis 50,-/m², in Einzelfällen bis zu DM 60,-/m². Die Mieten für großflächige Fachmärkte in Nebenlagen bzw. an Ausfallstrassen bewegen sich mit Werten zwischen DM 11,- und 18,-/m² deutlich unter innerstädtischen Mietniveau. Für 2001/2002 zeichnet sich am Magdeburger Einzelhandelsmarkt eine insgesamt stabile Mietpreissituation ab. Lediglich in Rand- und Nebenlagen ist analog zum bundesweiten Trend mit zunehmenden Mietdruck zu rechnen. Fazit: Der Anfang der 90er Jahre eingeleitete Strukturwandel der in der Vergangenheit überwiegend industriell geprägten Region Magdeburg zu einem der führenden diversifizierten Wissenschafts-, Forschungs- und Tourismusstandorte Mitteldeutschlands schreitet zügig voran. Gleichzeitig festigt sie ihre Position als regionales Wirtschaftszentrum. Dabei gehen insbesondere von Magdeburg als Landeshauptstadt und Sitz zahlreicher bedeutender behördlicher Institutionen, universitärer Einrichtungen und privatwirtschaftlicher Unternehmen wichtige Impulse für die erfolgreiche Entwicklung des Gesamtraumes aus. Hiervon profitieren auch die Immobilienmärkte. Mit der nun eingetretenen Stabilisierung befindet sich die Region Magdeburg angesichts ihrer hervorragenden Rahmenbedingungen in einer exzellenten Ausgangsposition für die Erschließung ihrer vielfältigen immobilienwirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeiten. AENGEVELT-RESEARCH resümiert: Die Region Magdeburg hat Potential und Zukunft! Weitere Informationen: AENGEVELT IMMOBILIEN KG Thomas Glodek Tel. 0211-83 91-307 Leiter Öffentlichkeitsarbeit Fax: 0211-83 91-261 Kennedydamm 55 / Ross-Straße e-mail: t.glodek@aengevelt.com 40476 Düsseldorf URL: www.aengevelt.com |