|
Frankfurt/M., 02. Mai 2001 Dr. Wulff Aengevelt Grafiken zum Frankfurter Grundstücksmarkt Der Frankfurter Markt für Immobilien-Investments Grafiken zum Frankfurter Investmentmarkt Im bundesweiten Vergleich wurde der klassische Frankfurter Investmentmarkt (Gewerbeimmobilien ohne Wohnanlagen und Mietzinshäuser) im letzten Jahr erstmals klar von Berlin (DM 4,51 Mrd.) übertroffen. Dabei stieg in Frankfurt der Geldumsatz in diesem Bereich um rd. 50% gegenüber 1999 (DM 2,36 Mrd.) auf rd. DM 3,5 Mrd. an. Bürohäuser erzielten mit einem Transaktionsvolumen von DM 3,28 Mrd. wiederum einen herausragenden Anteil von 94%. Wie bereits im Vorjahr war dagegen das Marktgeschehen im Bereich anderer Gewerbeimmobilien wie Hotels und bebaute Gewerbe- und Industrieliegenschaften mit einer Umsatzquote am Investmentmarkt von insgesamt rd. 6% sehr verhalten. Allerdings unterliegt gerade dieses Segment starken Umsatzschwankungen, da in der Regel nur einzelne Großobjekte veräußert werden wie z.B. das "Sheraton"-Hotel am Frankfurter Flughafen für rd. DM 310 Mio. (1998), so dass hieraus keine Trendentwicklung festzumachen ist. Im Bereich "Bürohäuser" reduzierte sich 2000 ungeachtet des Anstiegs des Geldumsatzes um 68% der mittlere Verkaufspreis angesichts einer Verdoppelung der Verkaufsfälle auf 85 (1999: 43) auf DM 38,6 Mio. (1999: DM 45,4 Mio.). Die durchschnittlichen Anfangsrenditen verhielten sich gegenüber 1999 weitgehend stabil und variierten 2000 nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH für Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen zwischen 5,0 und 5,5% (1999: 4,5 bis 5,5%). Objekte in Randlagen erzielten Verzinsungen von durchschnittlich 6,0 bis 6,5% (1999: 6,0 bis 7,0%). Im Segment Mehrfamilienhäuser registrierte AENGEVELT-RESEARCH dagegen eine deutliche Erhöhung der durchschnittlichen Anfangsrenditen. Hier stieg das mittlere Zinsniveau für Neubauten auf 5,0 bis 6,0% (1999: 4,0 bis 5,0%). Bestandsobjekte erzielten Werte zwischen 6,0 und 7,5% (1999: 5,2 bis 6,8%). Gleichzeitig reduzierte sich das Umsatzvolumen im Bereich Mehrfamilienhäuser in 2000 um rd. 18% auf DM 681 Mio. (1999: DM 834,5 Mio.). Markteinbußen verzeichneten dabei Mietzinshäuser mit reiner Wohnnutzung. Sie erzielten im letzten Jahr rd. DM 318,5 Mio. (1999: DM 560 Mio.), während sich das Marktgeschehen bei Mehrfamilienhäusern mit anteilig gewerblicher Nutzung indessen deutlich um 32% auf rd. DM 362,5 Mio. erhöhte (1999: DM 274,5 Mio.). Prognose AENGEVELT-RESEARCH: Repräsentative Umfragen und Studien bestätigen Frankfurt/M. als etabliertes und international gefragtes Finanz- und Wirtschaftszentrum. Vor diesem Hintergrund und angesichts einer deutlichen Belebung des im internationalen Vergleich z.T. noch deutlich unterbewerteten deutschen Immobilienmarktes prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH auch für 2001/2002 ein dynamisches Marktgeschehen im Frankfurter Investment-Segment. Träger dieser Entwicklung sind hohe Investmentneigung und Liquidität der relevanten Anlegergruppen, die EURO-initiierte Neustrukturierung bedeutender internationaler und nationaler Immobilien-Portfolios sowie fortgesetzte gezielte Aktivitäten von Projektentwicklern und als Stimulator der weiterhin boomende Markt für Büroflächen. Entsprechend besteht auch zukünftig in Frankfurt ungeachtet zahlreicher neuer Projekte ein Nachfrageüberhang nach indexierten, langfristig gut vermieteten Büro- und Geschäftshäusern sowie qualifizierten wohnwirtschaftlich genutzten Objekten. Der Frankfurter Markt für private Immobilien Grafiken zum Frankfurter Markt für Privatimmobilien Frankfurt zählt rd. 356.000 Privathaushalte. Dem gegenüber steht nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Bestand von ca. 341.000 Wohnungen. Daraus ergab sich in 2000 ein Versorgungsdefizit von rd. 15.000 Einheiten (1999: rd. 23.000 WE). Gleichzeitig liegt die Main-Metropole mit einem mittleren Wohnflächenverbrauch von 35,2 m² je Einwohner deutlich unter dem Durchschnitt der alten Bundesländer mit knapp 40 m² (Neue Bundesländer: 35 m²). Auch bei der Wohneigentumsquote weist Frankfurt mit 14% im Vergleich deutscher Großstädte (Ausnahmen: Leipzig, Dresden, Berlin) noch einen erheblichen Nachholbedarf auf. Ungeachtet dieser Tatsache lag das Transaktionsvolumen aus Verkäufen von Privatimmobilien in 2000 mit rd. DM 1,13 Mrd. etwa 10% unter dem Vorjahresergebnis (1999: DM 1,25 Mrd.). Entsprechend sank der Anteil am Frankfurter Gesamtimmobilienumsatz auf ca. 14,9% (1999: 22,3%). Dabei fielen die Umsatzrückgänge im Bereich Ein- und Zweifamilienhäuser (-11% auf DM 355 Mio.) und Eigentumswohnungen (-9,3% auf DM 775 Mio.) nahezu gleich aus. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für freistehende Eigenheime stieg indessen deutlich auf DM 910.800,- an (1999: ca. DM 796.800,-). Gegenüber 1997 verzeichnete dieses Segment nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH lageabhängig Wertzuwächse zwischen 22 bis 26%. Bei Reihenhäusern lag die Wertsteigerung im genannten Zeitraum dagegen nur zwischen 2 und 8%. In 2000 variierten die Verkaufspreise in einer Spanne von DM 330.000,- bis 798.000,-. Gleichzeitig bewegten sich die Baulandpreise für den individuellen Wohnungsbau auch 2000 auf unverändert hohem Niveau zwischen DM 700,- und 1.100,-/m². In gefragten Lagen wurden sogar Spitzenpreise von über DM 2.000,-/m² erzielt. Im Segment Eigentumswohnungen blieb das Preisniveau überwiegend stabil. So lagen die mittleren Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen in 2000 nahezu unverändert bei DM 5.200,-/m² (1999: DM 5.170,-/m²). Bestandswohnungen kosteten durchschnittlich DM 3.460,-/m² (1999: DM 3.540,-/m²). Die Erlöse für Umwandlungsobjekte lagen im Fall vermieteter Wohnungen mit DM 2.920,-/m² leicht unter dem Vorjahreswert (1999: DM 2.955,-/m²), während sich die Kaufpreise für nicht vermietete Wohnungen von DM 3.680,-/m² in 1999 im letzten Jahr deutlich auf DM 3.860,-/m² erhöhten. Prognose AENGEVELT-RESEARCH: Angesichts der im Vergleich großer deutscher Städte noch unterdurchschnittlichen Wohneigentumsquote verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH für 2001 eine zunehmende Nachfrage nach Privatimmobilien in Frankfurt. Entsprechend ist von einem stabilen bzw. segmentspezifisch steigenden Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und qualifiziertes Bauland für den individuellen Wohnungsbau auszugehen. In den nächsten Jahren zeichnet sich dabei durch verschiedene Projekte eine signifikante Angebotserweiterung z.B. in Dornbusch (u.a. 94 ETW), im Lindenviertel (200 EFH), im Mertonviertel (25 Stadt- u. 60 Reihenhäuser) und im Nordwesten Frankfurts/"Am Riedberg" (u.a. 280 Reihenhäuser) ab. AENGEVELT-RESEARCH: Der Frankfurter Büromarkt: Dynamik hält an! Grafiken zum Frankfurter Büromarkt Für den Frankfurter Büromarkt war 2000 ein Spitzenjahr: mit einem Umsatz von 700.000 m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) wurde ein neues Rekordergebnis erzielt (1999: 530.000 m²), mit dem Frankfurt bundesweit auf Platz 2 hinter München (950.000 m²) und vor Berlin (520.000 m²) und Hamburg (515.000 m²) liegt. Auch gemessen an der Umsatzquote (Flächenumsatz zu Büroflächenbestand) musste sich Frankfurt mit 6,8% nur Düsseldorf (7,2%) geschlagen geben. Für 2001 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leicht rückläufigen Flächenumsatz von rd. 650.000 m². Ausschlaggebend hierfür ist neben zunehmenden Flächenverknappungen u.a. der Eintritt zahlreicher Nutzergruppen aus den Bereichen der "new economy" in eine Phase wirtschaftlicher Stabilisierung und Konsolidierung aufgrund der veränderten Situation auf den Aktienmärkten. Im ersten Quartal 2001 belief sich der Büroflächenumsatz in Frankfurt auf rd. 135.000 m² Bürofläche. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um rd. 16% (1. Quartal 2000: 160.000 m²). Angebotsreserve Seit 1997 hat sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve um 60% reduziert und stellt sich Anfang 2001 auf 320.000 m² Bürofläche (1999: 450.000 m²) bzw. einen Anteil von rd. 3,1% (1999: 4,5%) des Gesamtbestandes (rd. 10,3 Mio. m²). Allerdings handelt es sich bei 83% der Angebotsreserve (ca. 266.000 m²) um Bestandsflächen, die den qualitativen Anforderungen der Nachfrager nur bedingt oder nicht genügen. Hochwertige Flächen in Büroneubauten sind hingegen nur noch in einer Größenordnung von etwa 54.000 m² verfügbar. Der geringste Anteil an der gesamten Angebotsreserve entfällt mit rd. 51.000 m² bzw. 16% auf den Citybereich. AENGEVELT-RESEARCH geht auch für 2001 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf 270.000 m² bzw. 2,6% des Gesamtbestandes aus. Büroflächenumsatz nach Lagen und Branchen Die zunehmende Flächenverknappung in der City führte 2000 zu ersten signifikanten Verlagerungen des Flächenumsatzes: Entfielen auf diesen Bereich 1999 noch über 50% des Flächenumsatzes, waren es nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH in 2000 nur noch 40% (280.000 m²). Hiervon profitierten insbesondere die Bürozentren Niederrad und Eschborn. Sie erzielten 2000 mit rd. 266.000 m² einen Anteil von 38% des Büroflächenumsatzes - 1999 waren es gerade einmal 12% bzw. 64.000 m². Gefördert wurde diese Entwicklung durch die Mietpreissteigerungen im Citybereich: sie führten bei bestimmten Nachfragegruppen dazu, auf kostengünstigere Alternativstandorte auszuweichen. Markante Veränderungen gab es 2000 außerdem bei der Verteilung der Flächenumsätze nach Branchen: Deutlich gestiegen ist die Quote der unternehmensbezogenen Dienstleister. Sie waren 2000 mit einem Anteil von 37% (1999: 10%) an den gesamten Flächenumsätzen erstmals Hauptabnehmer. 1999 waren dies noch klar die Banken und Finanzunternehmen mit 51%. Ihr Anteil ging indessen in 2000 auf 36% zurück, gefolgt von EDV und Telekommunikation mit 17% (1999: 5%). Mietpreisniveau Die gewichtete Spitzenmiete ist seit 1997 kontinuierlich gestiegen und stellt sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH aktuell auf DM 85,-/m² (Ende 1999: DM 80,-/m²). Vereinzelt wurden im letzten Jahr zwar bereits Mietabschlüsse über DM 100,-/m² erzielt, doch sind dies nach wie vor nicht repräsentative Ausnahmefälle. Bemerkenswert ist das stabile Preisniveau der stadtweit gewichteten Durchschnittsmiete. Sie hat sich aufgrund der Umsatzverlagerungen in 2000 nur geringfügig auf aktuell DM 35,-/m² erhöht (1999: DM 34,40/m²). Büroflächenproduktion Mit 190.000 m² neuer Bürofläche lag das Fertigstellungsvolumen in 2000 nur geringfügig über dem Vorjahreswert (1999: 175.000 m²). Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH fällt das Fertigstellungsvolumen in 2001/2002 aber wieder deutlich höher aus. In 2001 werden es rd. 335.000 m² neuer Bürofläche sein, in 2002 nochmals ca. 270.000 m². Dennoch wird es im Citybereich nicht zu einer markanten Entspannung kommen, da hier das Neubauangebot mit durchschnittlich 100.000 m² pro Jahr weiterhin deutlich unterhalb der Nachfrage liegt. Zudem werden von den bis 2003 neu entstehenden Büroflächen im Citybereich (insgesamt rd. 302.000 m²) rd. 60% durch Eigennutzer übernommen und stehen damit dem Mietmarkt nicht zur Verfügung. Fazit: Die Nachfrage nach modernen Büroflächen in Frankfurt hält auch 2001/2002 weiter an. Aufgrund des zunehmend unzureichenden Angebots im Citybereich wird es dabei verstärkt zu Umsatzverschiebungen in die umliegenden Bürostandorte kommen. Hierzu zählen insbesondere Westend und Sachsenhausen mit dem Deutschherrnviertel. Aber auch für die klassischen Bürozentren ist von einem erhöhten Flächenumsatz auszugehen. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert außerdem einen weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus. Dies gilt nicht nur für die gewichtete Spitzenmiete, die auf voraussichtlich DM 90,-/m² anziehen wird, sondern auch für die anderen genannten Bereiche. Der Frankfurter Markt für Einzelhandelsflächen Grafiken zum Frankfurter Einzelhandel Auch der Frankfurter Markt für Einzelhandelsflächen entwickelte sich angesichts eines in 2000 bundesweit auf ca. DM 740 Mrd. (1999: rd. DM 722 Mrd.) gestiegenen Einzelhandelsumsatzes erfreulich. So erhöhte sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltend hoher Flächennachfrage das Spitzenmietniveau für kleinteilige Ladenflächen (EG, < 100 m²) auf der "Zeil" - unverändert Frankfurts Einkaufsmeile Nr. 1 - gegenüber 1999 von DM 330,-/m² auf DM 360,-/m². An den weiteren einzelhandelsrelevanten Adressen "Goethestrasse", "Biebergasse", "Freßgass" sowie "Steinweg" bewegen sich die Mieten mit Werten zwischen DM 200,- und 340,-/m² zwar auf niedrigerem Niveau als auf der "Zeil", gleichwohl ist die Flächennachfrage auch an diesen City-Standorten hoch. In typischen 1b-Lagen wie "Schillerstrasse", "Kaiserstrasse" (zwischen "Friedensstrasse" und "Roßmarkt") sowie "Roßmarkt" stellt sich das Mietpreisniveau aktuell auf DM 100,- bis 150,-/m². In etablierten Stadtteilzentren (u.a. "Leipziger Strasse", "Schweizer Strasse") erreichen die Einzelhandelsmieten Werte zwischen DM 70,- und 120,-/m². Analog zum bundesweiten Trend geraten dagegen auch in Frankfurt Cityrand- und Nebenlagen zunehmend unter Druck. Die Folge sind merkliche Nachfrage- und Umsatzrückgänge, vermehrte Geschäftsaufgaben und längere Leerstandszeiten bei gleichzeitig tendenziell sinkendem Mietpreisniveau. Ausgewählte Teilmärkte der Region Rhein-Main Grafik zu den Teilmärkten der Region Rhein-Main Die Städte Frankfurt/M., Darmstadt, Mainz, Offenbach a.M. und Wiesbaden erreichten 2000 zusammen ein Gesamttransaktionsvolumen am Immobilienmarkt in Höhe von rd. DM 11,35 Mrd. (1999: ca. DM 9,541 Mrd.). Dies bedeutet gegenüber 1999 eine Steigerung um 19% und belegt die Dynamik des Wirtschaftsraumes Rhein-Main. Während hierbei Frankfurt, Darmstadt, Offenbach und Wiesbaden z.T. deutliche Umsatzsteigerungen verzeichneten, war das Umsatzgeschehen lediglich in Mainz rückläufig. Darmstadt Grafik zu Darmstadt 2000 lag das Umsatzvolumen am Grundstücks- und Immobilienmarkt in Darmstadt mit rd. DM 825 Mio. ca. 10% über dem Vorjahresergebnis (1999: DM 751 Mio.). Die stärksten Zunahmen verzeichneten die Segmente Wohnungseigentum mit DM 272 Mio. (+30%) und Bebaute Grundstücke mit DM 495 Mio. (+11%), während das Transaktionsvolumen im Marktsegment Unbebaute Grundstücke um fast 40% auf DM 58 Mio. zurückging. Das Mietniveau für Neubau-Büroflächen ist gegenüber 1999 unverändert und stellt sich bei einem Büroflächenumsatz von 54.000 m² (1999: 50.000 m²) in Citylagen aktuell auf DM 20,- bis 24,-/m², in Nebenlagen auf DM 17,- bis 22,-/m². Die Angebotsreserve reduzierte sich bei einem gegenüber 1999 nahezu unveränderten Gesamtbestand von 1,43 Mio. m² (1999: 1,4 Mio. m²) auf 19.000 m² Bürofläche (1999: 24.000 m²). Mainz Grafik zu Mainz Trotz eines gegenüber 1999 um 78% höheren Flächentransfers von 137 ha verzeichnete der Mainzer Immobilienmarkt als einziger Teilmarkt in 2000 einen Rückgang des Transaktionsvolumens um 28% auf DM 791 Mio. (1999: rd. DM 1,1 Mrd.). Dabei gab der Geldumsatz am deutlichsten im Bereich Bebaute Liegenschaften mit ca. DM 419 Mio. (-34%) nach. Auch das Marktvolumen im Segment Unbebaute Grundstücke sank in 2000 auf DM 81 Mio. (-22%), ebenso wie das Segment Wohnungs- und Teileigentum mit rd. DM 284 Mio. (-23%). Das Mietniveau für Neubau-Büroflächen in Citylagen blieb bei einem Flächenabsatz von 22.500 m² (1999: 18.000 m²) mit einer Spanne von DM 19,- bis 22,-/m² nahezu konstant gegenüber dem Vorjahr, genauso wie in Nebenlagen, wo sich die Mietpreisspanne unverändert auf DM 17,- bis 20,-/m² stellt. Die Angebotsreserve kurzfristig verfügbarer Büroflächen erhöhte sich bei einem Bestand von 1,05 Mio. m² (1999: 1,0 Mio. m²) leicht auf 54.000 m² (1999: 52.000 m²) Offenbach a.M. Grafik zu Offenbach Offenbach erzielte im letzten Jahr mit einem Gesamtumsatz von rd. DM 583 Mio. erneut ein Plus von rd. 9% gegenüber dem Vorjahr (1999: rd. DM 534 Mio.). Das Umsatzwachstum resultierte dabei ausschließlich aus der Erhöhung des Transaktionsvolumens im Segment Bebaute Grundstücke auf DM 452 Mio. (+42%), das damit einen Anteil von 78% am Gesamtmarkt hält. Im Bereich Unbebaute Grundstücke sank der Geldumsatz auf DM 40 Mio. (-36%), ebenso im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum mit Verkaufserlösen von DM 91 Mio. (-27%). Während sich bei einem leicht rückläufigen Büroflächenumsatz von 55.000 m² (1999: 61.000 m²) das Mietpreisniveau für Neubau-Flächen in Nebenlagen unverändert auf DM 18,- bis 22,-/m² stellt, ist es in Citylagen mit einer Spanne von DM 24,- bis 32,-/m² in der Spitze gestiegen (1999: DM 24,- bis 28,-/m²). Die Angebotsreserve reduzierte sich und steht bei einem nahezu stabilen Gesamtbestand von 1,2 Mio. m² Bürofläche bei aktuell 42.000 m² (1999: 50.000 m²) Wiesbaden Grafik zu Wiesbaden Der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt erzielte 2000 mit rd. DM 1,591 Mrd. ein Umsatzplus von 3% gegenüber dem Vorjahr (1999: DM 1,546 Mrd.). Den größten Marktanteil hatte dabei wiederum das Segment Bebaute Grundstücke mit einem Transaktionsvolumen von DM 1,033 Mrd. (+22%). Dagegen blieb der Geldumsatz am Markt für Wohnungs- und Teileigentum mit ca. DM 387 Mio. deutlich um 28% unter dem Vorjahresergebnis. Im Bereich Unbebaute Liegenschaften stieg der Geldumsatz um 7,5% auf DM 171 Mio. Das Mietniveau für Neubau-Büroflächen blieb mit DM 22,- bis 27,-/m² in Citylagen und DM 18,- bis 22,-/m² in Nebenlagen weitgehend stabil. Der Angebotsreserve reduzierte sich bei einem Gesamtbestand von 1,92 Mio. m² (1999: 1,8 Mio. m²) trotz eines mit 70.000 m² deutlich rückläufigen Büroflächenumsatzes (1999: 90.000 m²) leicht auf 45.000 m² (1999: 48.000 m²). Fazit: Die Region Frankfurt Rhein-Main gehört zu den etablierten und führenden europäischen Wirtschafts- und Wachstumszentren. Die insgesamt positive regionale Wirtschaftsentwicklung wird dabei durch die besonders vorteilhafte zentralkontinentale Lage sowie die effektive, überaus leistungsfähige Infrastruktur forciert. Entsprechend zählt die Region Frankfurt neben ihrer Funktion als Finanzzentrum auch zu den bevorzugten Standorten für zukunftsorientierte und wachstumsträchtige Branchen wie z.B. Biotechnologie, Computer- und Kommunikationstechnik sowie in- und ausländische Logistik- bzw. Distributionsunternehmen. Hiervon profitieren die Immobilienmärkte in besonderer Weise. So zeigt sich z.B. der Frankfurter Büromarkt entgegen früherer Marktzyklen mit ausgeprägten Auf- und Abwärtstrends mittlerweile robust und von auffälliger Stabilität. Aber auch in anderen relevanten Bereichen wie z.B. dem Investmentmarkt hält die Dynamik unverändert an: Die Region, insbesondere Frankfurt/M., hat sich bestens aufgestellt im internationalen Wettbewerb der Immobilienmärkte! Weitere Informationen: AENGEVELT IMMOBILIEN KG Thomas Glodek Tel. 0211-83 91-307 Leiter Öffentlichkeitsarbeit Fax: 0211-83 91-261 Kennedydamm 55 / Ross-Straße e-mail: t.glodek@aengevelt.com 40476 Düsseldorf URL: www.aengevelt.com
|