Berlin, 03. Mai 2001

AENGEVELT-RESEARCH:
Der Markt für Privatimmobilien in der Region Berlin-Potsdam bleibt spannend

Grafiken zu den Berliner Privatimmobilien

Der Berliner Markt für private Immobilien hat sich in den letzten Jahren wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert sehr dynamisch entwickelt. Dabei erzielten 1998 die Segmente Ein- und Zweifamilienhäuser (ca. DM 1,66 Mrd.) und Wohn-/Teileigentum (über DM 5 Mrd.) zusammen einen Rekordumsatz von rd. 6,7 Mrd. DM. Ging das Transaktionsvolumen 1999 bereits deutlich auf DM 5,2 Mrd. zurück, wurde in 2000 nach vorläufigen Angaben mit rd. DM 4,4 Mrd. ein nochmals 15% unter dem Vorjahr liegender Wert erzielt. Dabei zeigte sich der Markt indessen wie bereits im Vorjahr zweigeteilt: Während der Bereich Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von DM 1,59 Mrd. an das Vorjahresniveau (1999: DM 1,68 Mrd.) anschließen konnte, ging der Geldumsatz im Bereich Eigentumswohnungen nochmals um 20% auf DM 2,8 Mrd. zurück. Grundsätzlich herrscht aufgrund der geringen Wohneigentumsquote in Berlin (ca. 12%) großer Nachholbedarf zur Bildung von Wohneigentum. Hauptkäufergruppe sind neben jüngeren, in Berlin ansässigen Familien, die erstmals den Schritt aus der Mietimmobilie ins Eigentum vollziehen (Schwellenhaushalte) gut verdienende Einzelpersonen ("singles") und "Dinki"-Haushalte (double income, no kids).

Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in der Region Berlin war auch 2000 groß:
- So wurden im letzten Jahr rd. 6.500 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, davon rd. 2.500 in Berlin (1999: 2.700). Gleichzeitig stieg in Berlin der Flächenumsatz von ca. 187 ha auf 222 ha, das Verkaufsgeschehen verlagerte sich tendenziell weiter in Richtung größerer Wohnbaugrundstücke. Trotz eines Rückgangs der Verkaufsfälle in der Region um insgesamt rd. 1.000 gegenüber 1999 ist dies dennoch eine beeindruckende Zahl und spricht für die unverändert hohe Nachfrage und Dynamik in diesem Segment.
- Anfang 2001 stellt sich der mittlere Preis für Einfamilienhäuser in der Region Berlin auf ca. DM 459.000,- und liegt damit etwa 7% unter dem Vorjahreswert von ca. DM 495.000,-. Der relativ stärkste Preisrückgang war dabei in Berlin-West zu verzeichnen, wo Anfang 2001 das mittlere Preisniveau mit ca. DM 595.000,- nahezu 9% unter dem Vorjahreswert (ca. DM 650.000,-) lag. Auch im Berliner Umland reduzierte sich der ermittelte Wert im Vorjahresvergleich um rd. 3% auf DM 382.000,- ( DM 389.000,-).In Berlin-Ost hat sich dagegen der mittlere Preis von ca. DM 415.000,- um rd. 3% auf ca. DM 429.000,- erhöht.
- Bei der Angebotsstruktur ist festzustellen, dass sich der Anteil der Neubauangebote gegenüber dem Vorjahr Anfang 2001 deutlich auf gut ein Drittel erhöht hat. Im Vorjahr waren es erst ca. 28%. Insbesondere in Berlin-West stieg der Anteil von gut 10% auf über 21%. Der Schwerpunkt der Neubauangebote liegt aber mit rd. 56% nach wie vor im Berliner Umland.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Auch in den nächsten Jahren wird die starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern unverändert anhalten. Gleichzeitig besteht ein ausreichendes Angebot an Bestands- und neuen Objekten. Hierdurch bleiben die Rahmenbedingungen des Marktes käuferfreundlich.

Eigentumswohnungen
 1998 lag der Umsatzschwerpunkt im Bereich der Eigentumswohnungen noch in Bestandsobjekten, die von Bauträgern modernisiert und zumeist fremdvermietet an Kapitalanleger veräußert wurden. Nach Auslaufen der Sonder-AfA verstärkte sich ab Anfang 1999 der Erwerb durch Eigennutzer. Dieser Trend setzte sich in 2000 fort:
- Entsprechend sank die Zahl der Kauffälle in 2000 mit knapp 11.300 nochmals deutlich um 23% gegenüber dem Vorjahr (1999: 14.600).
- Anfang 2001 lag das mittlere Preisniveau für Neubau-Eigentumswohnungen in der Region Berlin mit rd. DM 4.550,-/m² nahezu 16% höher als im Vorjahr (DM 4.230,-/m²). Differenziert nach Teilräumen stellt sich dabei das mittlere Preisniveau in Berlin-West aktuell auf DM 5.330,-/m². Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Preisanstieg um ca. 18% (Anfang 2000: rd. DM 4.510,-/m²). Auch in Berlin-Ost ist der mittlere Preis deutlich von DM 4.240,-/m² gestiegen und liegt aktuell bei DM 4.500,-/m². Im Umland gaben die Preise indessen nochmals um 5% nach und stellen sich aktuell auf DM 3.730,-/m² (Anfang 2000: DM 3.920,-/m²).
- Das mittlere Preisniveau für modernisierte Eigentumswohnungen in Bestandsobjekten lag Anfang 2001 in der Region Berlin mit ca. DM 3.670,-/m² nahezu 5% über dem Vorjahreswert (DM 3.510,-/m²). In Berlin-West gab der Preis indessen mit rd. DM 3.310,-/m² wieder deutlich um 7% nach. In Berlin-Ost zog der mittlere Preis dagegen stark an: von rd. DM 3.500,-m² im Vorjahr um ca. 10% auf aktuell ca. DM 3.850,-/m². Hier wird dieser positive Preistrend vor allem von der starken Konzentration der Angebote auf Mitte und Prenzlauer Berg getragen, die zu den begehrtesten Lagen in diesem Marktsegment zählen.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Die Nachfrage nach bedarfsgerechten Eigentumswohnungen seitens Eigennutzer wird in den nächsten Jahren angesichts der immer noch geringen Wohneigentumsquoten anhalten. Damit einher geht ein deutlicher Trend zu größeren Wohnungen, insbesondere in anspruchsvoll modernisierten Altbauten in guten innerstädtischen Lagen. Dabei kommt es gerade in dem Segment der modernisierten Eigentumswohnungen zu einer Neu- und Umbewertung von Lagen, wie z.B. in Prenzlauer Berg. Insgesamt konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf die bereits etablierten oder entwicklungsträchtigen innerstädtischen Wohnlagen in Berlin. Als neue Nachfragergruppe treten in wachsender Zahl auch Zweitwohnungskäufer und unter Altersvorsorgegesichtspunkten auch wieder Kapitalanleger auf. Das Kaufinteresse wird bei letzteren vor allem von der Höhe des Wertentwicklungspotentials und der rentierlichen Vermietung der Immobilie bestimmt.

Fazit:
Der Wohnungsmarkt in der Region Berlin befindet sich in einer Übergangsphase zu einem neuen Marktzyklus. Den wachsenden Ansprüchen der Nachfrager steht ein zwar quantitativ relativ großes Angebot gegenüber, das in vielen Teilmärkten allerdings in einem zunehmend geringeren Tempo erneuert wird. Die Neubautätigkeit ist aufgrund widriger Rahmenbedingungen auch zukünftig weiter rückläufig. Der Berliner Wohnungsmarkt ist gegenwärtig insgesamt noch entspannt, zeigt aber immer stärker Merkmale einer tendenziellen Angebotsverknappung in insbesondere gefragten Teilmärkten. Belege dafür sind z.B. deutlich anziehende Mietpreise für Neubau-Erstbezugswohnungen sowie modernisierte Altbauwohnungen in Berlin-West. Insgesamt ergeben sich hieraus gute Entwicklungsperspektiven für den Markt für Privatimmobilien, und ... es bleibt spannend.