Düsseldorf, 22 August 2001
Der Düsseldorfer Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien:
Die Zukunft liegt im Norden
Grafiken zum Düsseldorfer Markt für
Büro- und Gewerbeimmobilien
Aktuelle Situation
Der Umsatzboom für Büroflächen hält auch im Jahr 2001 in der Region
Düsseldorf an. Dies bestätigt die im ersten Halbjahr erzielte Gesamtvermietungsleistung
von ca. 135.000 m² Bürofläche (1. HJ 2000: ca. 100.000 m²). In der zweiten
Jahreshälfte stehen bei einer insgesamt anhaltenden Nachfrage weitere
Großmietabschlüsse insbesondere seitens unternehmensbegleitender Dienstleister
an. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT für das Gesamtjahr 2001 einen
Büroflächenumsatz von wiederum mindestens 300.000 m² (2000: 359.000
m²).
Gleichzeitig sinkt das kurzfristig
verfügbare Angebot an Büroflächen weiter: die Leerstandsquote stellte
sich Ende 2000 auf 4,8% bzw. 238.000 m², zur Jahresmitte 2001 betrug
sie nur noch 3,8% bzw. 192.000 m². Bis zum Jahresende prognostiziert
AENGEVELT eine Quote von 3,7%. Bei den Büromieten verzeichnet Düsseldorf
zur Jahresmitte 2001 den bundesweit stärksten Anstieg für Citylagen
um 9% auf durchschnittlich DM 38,-/m² (Mitte 2000: DM 35,-/m²). Auch
die gewichtete Spitzenmiete hat sich um 8% auf aktuell DM 43,-/m² erhöht
(Mitte 2000: DM 40,-/m²), wobei im Citykern (Königsallee und Bankenviertel)
bereits Anfang des Jahres Mietpreise von bis zu DM 50,-/m² erzielt wurden.
Zukünftiger Entwicklungsschwerpunkt: der Norden Düsseldorfs
Angesichts einer anhaltenden Nachfrage nach Büroflächen in der Region
Düsseldorf und einer weiter sinkenden Angebotsreserve ist das Interesse
nationaler und internationaler Investoren und Developer am Standort
groß. Aktuelles Beispiel ist das Büroprojekt "Benrather Karrée" der
amerikanische Hines-Gruppe im Bankenviertel mit über 30.000 m² BGF und
einem Investitionsvolumen von rd. DM 300 Mio.. Allerdings sind entsprechende
Entwicklungsflächen im Citybereich knapp, aber auch in etablierten Bereichen
wie z.B. dem linksrheinischen "Seestern" gehen die Flächenreserven zur
Neige.
Vor diesem Hintergrund gewinnt der Norden Düsseldorfs zunehmend
an Bedeutung: allein hier befinden sich knapp 100 ha der von der Stadt
Düsseldorf ausgewiesenen 106 ha Gewerbeflächen (GE), die vorzugsweise
für eine Büronutzung in Frage kommen. Dazu zählen z.B. das ehemalige
Polizeikasernen-Gelände NRW in der Tannenstrasse mit rund 4,3 ha, das
Rheinmetallgelände an der Rather Strasse mit rund 8,3 ha, das "Mörsenbroicher
Ei" mit knapp 5 ha. Weiterer Schwerpunkt ist das Kaufring-Areal am Kieshecker
Weg in Lichtenbroich mit rund 15,5 ha sowie zusätzliche Flächen im Bereich
des Flughafengeländes. Die größten zusammenhängenden Flächenpotentiale
bietet Rath: hier befindet sich das ehemalige Mannesmann-Gelände, das
allein über eine Grundstücksfläche von 63 ha verfügt und zur Neuentwicklung
ansteht. Hinzu kommen nochmals rund 3,5 ha an der Selbecker Strasse.
Hier steht nach langen Planungsquerelen die Umstrukturierung des ehemaligen
Produktionsstandortes zu einem modernen Dienstleistungszentrum in Ergänzung
zu dem bestehenden "Bürocenter Nord" vor der Genehmigung.
Insgesamt verfügt Düsseldorfs Norden langfristig über ein zusätzliches
Flächenpotential von rund 1,4 Mio Quadratmeter BGF - vorwiegend für
Büronutzungen. Dies entspricht mehr als einem Fünftel des gegenwärtigen
Gesamtbestandes an Büroflächen in Düsseldorf (ca. 5,05 mio. m²) und
verdeutlicht die Zukunftsperspektiven des Düsseldorfer Nordens.
In Ratingen sind aufgrund seiner City-Nähe und der exzellenten
Anbindungen an die Landeshauptstadt und den Flughafen weitere bis zu
180.000 BGF zu berücksichtigen, die aus Flächenstillegungen stammen
und in den nächsten Jahren in Ratingen anstehen. Mit Vollendung der
neuen Rheinquerung der A44 wird zudem das Entwicklungsgebiet Krefeld-Fichtenhain
besonders konkurrenzfähig: Düsseldorf-Nord und der Flughafen sind von
dort binnen 10 Fahrminuten erreichbar.
Düsseldorfs Norden: enormes Potential. Und die Nachfrage?
Im ersten Halbjahr 2001 entfiel auf das nördliche Stadtgebiet von
Düsseldorf mit rund 28.000 m² Bürofläche ein Anteil von über 20 Prozent
an der Gesamtvermietungsleistung. Gleichzeitig wurde damit bereits zur
Jahresmitte das Gesamtvolumen des Vorjahres in diesem Bereich (ca. 27.000
m²) übertroffen. Bis zum Jahresende geht AENGEVELT von einem Büroflächenumsatz
von über 40.000 m². Hinzu kommen dann nochmals rund 25.000 m² Bürofläche
in Ratingen (2000: ca. 15.000 m²). Insgesamt belegen die Zahlen den
Aufwärtstrend des Düsseldorfer Nordens.
Hauptnachfragegruppen für Büroflächen in diesem Bereich der Region
Düsseldorf sind vor allem die Telekommunikations- und IT-Branche, Softwareunternehmen,
Vertriebs- und Handelsgesellschaften und u.a. für den Flughafen tätige
Servicedienstleister.
Für diese Branchen sind insbesondere die Verfügbarkeit großer Flächen
mit Expansionsmöglichkeiten, die hervorragende Infrastruktur mit direkter
Anbindung an die Autobahn und die Nähe zum Flughafen entscheidende Standortkriterien.
Auch das Mietpreisniveau ist insbesondere für die Ansiedlung flächenintensiver
back office- und Support-Kapazitäten von Bedeutung: dieses bewegt sich
an den verschiedenen Standorten im Norden Düsseldorfs in einer Spanne
von DM 24,- bis knapp 30,-/m² und liegt damit deutlich unter der durchschnittlichen
Mitte in Citylagen mit DM 38,-/m².
Für andere Unternehmensbereiche wie z.B. Beratungsgesellschaften
und Finanzdienstleister ist dagegen die Nähe zur City ausschlaggebend.
Hiervon profitiert u.a. der Bürostandort "Kennedydamm", der traditionell
zur hochpreisigen nördlichen City zählt. Dies belegen u.a. die hier
erzielten Neubaumieten von bis zu DM 36,-/m². Auch die steigenden Büroflächenumsätze
bestätigen diesen Trend: der Büroflächenumsatz stieg nach rd. 8.500
m² in 1999 im letzten Jahr sprunghaft auf über 39.000 m². Im ersten
Halbjahr 2001 wurde mit einer Vermietungsleistung von rd. 10.500 m²
das Gesamtergebnis aus 1999 bereits übertroffen und wird sich bis zum
Jahresende auf voraussichtlich über 25.000 m² belaufen.
Fazit:
Bei der zukünftigen Entwicklung des Büromarktes in der Region Düsseldorf
wird der Norden eine herausragende Rolle spielen. Das Flächenpotential
ist da, Nachfrage und interessierte Investoren bzw. Developer auch.
Allerdings ist wie auch andernorts vor einer blindwütigen Bauwut zu
warnen. Deshalb sind schlüssige Gesamtkonzepte mit einem gerade bei
großflächigen Projekten wichtigen ausgewogenen Nutzungsmix aus Arbeiten,
Wohnen, Dienstleistung und Einzelhandel sowie das richtige Timing unerlässlich.
Untrüglich ist aber: die Zukunft liegt im Norden Düsseldorfs!
Weitere Informationen:
AENGEVELT IMMOBILIEN KG
Thomas Glodek
Tel. 0211-83 91-307
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Fax: 0211-83 91-261
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
e-mail: t.glodek@aengevelt.com
40476 Düsseldorf
URL: www.aengevelt.com