Berlin, 20. Juni 2002

AENGEVELT-RESEARCH: Halbjahresbilanz 2002
Eigennutzer bestimmen im ersten Halbjahr 2002 entscheidend das Berliner Büromarktgeschehen

Mit einem Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 195.000 m² übertraf der Berliner Büromarkt in den ersten sechs Monaten dieses Jahres das Ergebnis des Vergleichszeitraumes in 2001 (ca. 150.000 m²) deutlich um rd. 30%. Dieser Zuwachs ist allerdings ausschließlich auf Flächenabsorptionen durch Eigennutzer zurückzuführen, zu denen u.a. die Dienstleistungsgesellschaft ver.di, die Deutsche Bahn und der Verband der Rentenversicherer beitrugen. Insgesamt registrierte AENGEVELT-RESEARCH in den ersten sechs Monaten dieses Jahres fünf Standortentscheidungen durch Eigennutzer, die zusammen einen Büroflächenumsatz von 85.000 m² ergeben - ein überdurchschnittlich hoher Wert angesichts der Tatsache, dass die Flächenabnahme durch Eigennutzer im ersten Halbjahr 2001 bei lediglich rd. 4.000 m² Bürofläche lag und auch im Gesamtjahr nur 43.000 m² erreichte. Gleichzeitig ist allerdings die Vermietungsleistung mit rd. 110.000 m² um nahezu ein Viertel gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2001 (ca. 146.000 m²) zurückgegangen. Ausschlaggebend hierfür war u.a. die schwache Konjunktur und eine daraus resultierende Expansions- und Nachfragezurückhaltung ansässiger Firmen sowie eine nach wie vor nur geringe Zahl an Unternehmensneuansiedlungen.

Indessen verzeichnete der Berliner Büromarkt im Gegensatz zu anderen Bürometropolen in den letzten Jahren, insbesondere 1999 und 2000, keinen "Umsatzboom", so dass hier kurz- bis mittelfristig keine größeren Umsatzeinbrüche wie an anderen Bürostandorten, z.B. München, zu befürchten sind.
Vielmehr ist angesichts einer von AENGEVELT derzeit registrierten hohen Zahl großflächiger Mietgesuche davon auszugehen, dass die Vermietungsleistung im zweiten Halbjahr 2002 deutlich anzieht und bis Ende 2002 ein Gesamtvolumen von rd. 350.000 m² erreicht (Vermietungsleistung 2001: ca. 392.000 m²). Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2002 einen Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer von insgesamt rd. 450.000 m², der damit über dem Vorjahresergebnis von rd. 435.000 m² liegen würde.


Büroflächenumsatz nach Branchen und Lagen

Der Büroflächenumsatz konzentrierte sich im ersten Halbjahr 2002 in starkem Maße auf die Cityrand- und Innnenstadtbereiche Berlins. Auf sie entfiel eine Umsatzleistung von mehr als 125.000 m² bzw. über 64% des Gesamtumsatzes (1. HJ 2001: rd. 67.500 m² bzw. 45%). Schwerpunkt waren dabei City-randlagen in Mitte, wo sich u.a. die Großabschlüsse der Deutschen Bahn, von ver.di und SAP einordnen. Auch die äußeren Stadträume Berlins konnten ihre Quote mit über 23.000 m² gegenüber dem ersten Halbjahr 2001 (ca. 12.000 m² bzw. 8%) auf rd. 12% des Büroflächenumsatzes erhöhen. Dagegen blieb der Umsatzanteil der City in der historischen Mitte Berlins mit rd. 33.000 m² bzw. 17% deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres (1. HJ 2001: rd. 46.500 m² bzw. 31%), genauso wie die City-West mit einer Marktquote von gut 6% bzw. rd. 12.000 m² (24.000 m² bzw. 16%).

Die Branchenstruktur der Umsätze hat sich im Vorjahresvergleich merklich gewandelt. Dominierte die new economy (IT, Medien, Werbung) im Vorjahreszeitraum mit rd. 38% aller Büroflächenumsätze noch das Marktgeschehen, spielte diese Nachfragegruppe im ersten Halbjahr 2002 mit rd. 16% der neu vertraglich gebundenen Flächen bislang eine wesentlich geringere Rolle. Im ersten Halbjahr 2002 stellte dagegen der öffentliche Sektor einschließlich Interessenvertretungen, Verbände etc. mit einem Umsatzanteil von 36% die Hauptnachfragegruppe (1. HJ 2001: 25%). Ein mit ca. 32% sehr hoher Marktanteil wurde außerdem bei sonstigen Nachfragern nach Büroflächen erfasst. Dazu gehören u.a. Standortentscheidungen zur Verlagerung von Verwaltungssitzen von Unternehmen der Verkehrs- und Baubranche als auch die Umnutzung von Büroflächen für das Beherbergungsgewerbe. Die Nachfrage aus dem Bereich der unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister blieb in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit knapp 13% aller Flächenumsätze bislang sehr zurückhaltend (1. HJ 2001: 27,5%). Auch bei den Finanzdienstleistern war keine Nachfragebelebung zu verzeichnen: Durch diese Branche wurden im ersten Halbjahr 2002 nur gut 4% aller erfassten Flächenumsätze (1. HJ 2001: 6%) realisiert.


Angebotsreserve und Fertigstellungsvolumen

Der bis Ende 2001 in Berlin zu verzeichnende kontinuierliche Abbau der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve setzte sich im ersten Halbjahr 2002 bislang nicht fort: Aktuell stehen rund 1,3 Mio. m² Bürofläche dem Markt kurzfristig für Anmietungen zur Verfügung. Die Leerstandsquote liegt mit ca. 7,4% zwar unter dem Vergleichswert zur Jahresmitte 2001 (7,8%), aber leicht über dem Niveau zum Jahresende 2001 (7,2%), als sich der kurzfristig verfügbare Angebotssockel auf rd. 1,25 Mio. m² Bürofläche belief. Ein Grund für die leichte Erhöhung der Angebotsreserve im ersten Halbjahr 2002 war u.a., dass in diesem Zeitraum ein überdurchschnittlich hoher Anteil der Flächenumsätze auf Projekte entfiel, die erst in den kommenden Jahren fertiggestellt werden und somit erheblich weniger bereits am Markt verfügbare Bürofläche abgenommen wurde. Mit der Umsetzung bereits in den Vorjahren beschlossener Umzugsentscheidungen wurden gleichzeitig Flächen freigesetzt, die zusätzlich zu einer leichten Vergrößerung des dem Markt zur Verfügung stehenden Flächenangebots führten.
Außerdem werden nach dem gegenwärtigen Stand der Bauvorhaben im Jahr 2002 voraussichtlich rd. 310.000 m² Bürofläche in Berlin fertiggestellt. Das Bauvolumen im Jahr 2003 ist ähnlich hoch. So werden nach Analysen von AENGEVLT-RESEARCH bis Ende 2003 bis zu 350.000 m² neu erstellter oder komplett modernisierter Bürofläche dem Markt zusätzlich zur Verfügung gestellt. Aufgrund der immer noch erheblichen Neubautätigkeit und angesichts der aktuellen Nachfragestruktur ist auch bis Ende 2002 keine spürbare Reduzierung des kurzfristig verfügbaren Flächenangebots zu erwarten.


Mietpreisniveau
Aufgrund der in diesem Jahr bislang sehr zurückhaltenden Nachfrage nach Büroflächen in den Berliner Citylagen war in den besten Lagen ein merklicher Rückgang des Mietniveaus zu verzeichnen. Entsprechend liegt die gewichtete Spitzemiete mit derzeit rd. EUR 27,-/m² ca. 12% unter dem Vergleichswert Mitte des vergangenen Jahres (EUR 30,70/m²). Im Vergleich zum Spitzenmietniveau Ende 2001 (EUR 28,10/m²) hat sich das Tempo der Mietpreiskonsolidierung allerdings merklich abgeschwächt. Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylage gab binnen Jahresfrist von EUR 23,-/m² Mitte 2001 um etwa 15% auf aktuell rd. EUR 19,50/m² überdurchschnittlich stark nach. Dagegen blieb das mittlere Mietpreisniveau in den Cityrandlagen Berlins vergleichsweise stabil. Hier ermittelte AENGEVELT-RESEARCH aktuell eine mittlere Büromiete von rd. EUR 13,50/m², die nur ca. 4% unter dem Vorjahreswert (ca. EUR 14,-/m²) liegt.