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Düsseldorf, 04. April 2001
Dr. Wulff Aengevelt
Geschäftsführender Gesellschafter
AENGEVELT IMMOBILIEN KG
Anhaltend hohe Dynamik am Düsseldorfer Immobi-lienmarkt
Der Düsseldorfer Investmentmarkt
Der Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien
Der Immobilienmarkt der Region Düsseldorf präsentiert
sich auch im neuen Jahrtausend außerordentlich dynamisch. Belege hierfür
sind u.a. das in 2000 wiederum gestiegene Gesamttransaktionsvolumen
aus Immobilienverkäufen, neue Rekordmarken beim Büroflächenumsatz und
dem Vekauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und eine anhaltend starke
Nachfrage lokaler, nationaler und internationaler Entwickler und Investoren
nach qualifizierten Grundstücken und Anlageobjekten in der Region.
AENGEVELT-RESEARCH bestätigt für den Düsseldorfer Immobilienmarkt einen
anhaltenden Aufwärtstrend: trotz eines Rückgangs der Zahl der
Verkaufsfälle um 7% auf 4.941 ist das Transaktionsvolumen
aus Grundstücksverkäufen (bebaut und unbebaut) in 2000 nochmals
um rd. 4,5% auf rd. DM 4,08 Mrd. gestiegen (1999: ca.
DM 3,9 Mrd.). Dies ist gleichzeitig das zweithöchste Ergebnis der letzten
10 Jahre. Nur 1993 wurde mit rd. DM 5 Mrd. ein noch höherer Wert erreicht.
Erzielt wurde die Umsatzsteigerung im letzten Jahr insbesondere in den
Marktsegmenten "Investment", "Ein- und Zweifamilienhäuser" und "Verkäufe
unbebauter Liegenschaften".
Grafiken zum Düsseldorfer Grundstücksmarkt
Der Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments
Grafiken zum Düsseldorfer Investmentmarkt
Eine deutliche Umsatzsteigerung verzeichnete im letzten Jahr das Segment
"Gewerbe- und Industrieliegenschaften": hier erhöhte sich das
Transaktionsvolumen um über 500% auf rd. DM 307 Mio. (1999: ca.
DM 51 Mio.). Dadurch stieg der mittlere Geldumsatz bei einer
zum Vorjahr nahezu konstanten Zahl der Verkaufsfälle (2000: 20; 1999:
19) sprunghaft auf über DM 15,3 Mio. je Verkaufsfall an (1999:
rd. DM 2,7 Mio.).
Der traditionelle Investment-Bereich "Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilien-häuser"
erreichte in 2000 mit rd. DM 1,88 Mrd. wieder nahezu das hohe
Vorjahresergebnis (1999: ca. DM 1,97 Mrd.). Dabei stellte sich der durchschnittliche
Geldumsatz im Teilsegment "Büro- und Geschäftshäuser" bei
einem Transaktionsvolumen von über DM 1,2 Mrd. (1999: ca. DM
1,26 Mrd.; 1998: ca. DM 465 Mio.) und 49 Verkaufsfällen (1999:
42; 1998: 34) auf knapp DM 25 Mio. je Verkaufsfall (1999: über
DM 30 Mio.). Der Bereich "Mehrfamilienhäuser" erzielte bei einem
Umsatz von DM 634 Mio. (1999: ca. DM 672 Mio.) und 367 Verkaufsfällen
(1999: 356) einen mittleren Verkaufspreis von gut DM 1,7 Mio.
(1999: knapp DM 1,9 Mio.).
Bei den durchschnittlichen Anfangsrenditen verzeichnete AENGEVELT-RESEARCH
für Düsseldorf ebenfalls eine stabile, z.T. sehr positive Entwicklung.
So erhöhte sich im Bereich "Büro-, Geschäftshäuser" die durchschnittliche
Anfangsrendite im gesamten Stadtgebiet von knapp 6,3% in 1999
im letzten Jahr auf fast 6,9%. Dies entspricht einem Kaufpreismultiplikator
von rd. 14,5. Besonders deutlich war der Anstieg in der "Oberen Preiskategorie"
(Renditezone 4 - <8%): Hier erhöhte sich die durchschnittliche Anfangsrendite
um fast einen Prozentpunkt von knapp 5,74% auf 6,73%.
Im Segment "Wohn- und Geschäftshäuser" stellte sich die Anfangsrendite
in der Gesamtstadt nahezu stabil auf durchschnittlich 6,2%
(1999: 6,3%). Während dabei die durchschnittliche Anfangsverzinsung
in der "Mittleren Preiskategorie" (Renditezone 6 - 8%) und der
"Gehobenen Preiskategorie" (Renditezone 4 - 6%) auf 6,83%
(1999: 6,67%) bzw. 5,73% (1999: 5,59%) gestiegen sind, wurde
in der "Niedrigen Preiszone" (Verzinsung 8%) mit 7,56%
ein etwas geringerer Wert als 1999 (7,74%) erreicht.
Prognose AENGEVELT-RESEARCH: AENGEVELT-RESEARCH:
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für 2001/2002 eine deutliche Belebung
des im internationalen Vergleich z.T. noch deutlich unterbewerteten
deutschen Immobilienmarktes aufgrund anhaltend hoher Liquidität
aller Anlegergruppen, einer EURO-initiierten Neustrukturierung größerer
internationaler und nationaler Immobilien-Portfolios sowie fortgesetzter
gezielter Aktivitäten von Projektentwicklern. Hiervon profitiert vor
allem der Großraum Düsseldorf dank seiner Wirtschaftskraft und signifikanten
Wertentwicklungspotentiale. Dabei erhält insbesondere das Segment "Büro-
und Geschäftshäuser" aufgrund der weiterhin positiven Konjunkturentwicklung
in der EU und der hohen Umsatzdynamik am Düsseldorfer Büromarkt
zusätzliche Impulse. Aber auch qualifizierte Wohn- und Geschäftshäuser
sind weiterhin stark nachgefragt. Gleichzeitig steht den Investitionswünschen
der Anleger nach indexierten, langfristig gut vermieteten Büro- und
Geschäftshäusern sowie qualifizierten wohn-wirtschaftlich genutzten
Objekten in der Region Düsseldorf ein seit nunmehr 8 Jahren vergleichsweise
geringes Angebot nachfragegerechter Immobilien gegenüber. Diese
Marktverengung wird sich angesichts der durch den Gesetzgeber drastisch
von 2 auf 10 Jahre verlängerten Spekulationsfrist für Immobilien sowie
unattraktiver Habenzinsen durch tendenziell weiter abnehmende Verkaufsbereitschaft
noch verstärken. Wie bereits im letzten Jahr werden dadurch zahlreiche
Anlegerwünsche nicht bedient werden können.
Der Düsseldorfer Markt für private Immobilien
Grafiken zum Düsseldorfer
Markt für Privatimmobilien
Der Aufwärtstrend zum Erwerb privater Immobilien hält in der Region
Düsseldorf unverändert an. Diese Entwicklung wird stimuliert durch die
anhaltende Renten-diskussion, die z.T. herben Enttäuschungen der Anleger
an den Aktienmärkten, die weiterhin günstigen Hypothekenzinsen und die
nunmehr kurzfristig bevor-stehende Währungsumstellung auf den EURO.
In dem Segment "Ein- und Zweifamilienhäuser" stieg die Zahl der
Verkäufe im letzten Jahr um über 16% auf 702 (1999: 604). Gleichzeitig
wurde erstmals die Marke von DM 400 Mio. klar überboten: mit einem Transaktionsvolumen
von ca. DM 434 Mio. wurde das Spitzenergebnis von 1999 (DM 382
Mio.) um mehr als 13% übertroffen. Hierbei verzeichneten alle Preiskategorien
z.T. deutliche Wertzuwächse. Die höchste Steigerung erzielten dabei
Häuser in der Wertzone ab DM 1,8 Mio. mit einem Plus von über
8,5% bzw. einem durchschnittlichen Verkaufspreis von rd. DM 3.150.000,-.
Der Markt für Eigentumswohnungen erzielte mit einem Transaktionsvolumen
in Höhe von ca. DM 862,7 Mio. im letzten Jahr ebenfalls wieder
ein sehr gutes Ergebnis. Der Rekordwert des Vorjahres (1999: rd. DM
997 Mio.) konnte nicht wiederholt werden, da das hier nur äußerst knappe
Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen angesichts der hohen Nachfrage
innerhalb kürzester Zeit vollständig vom Markt aufgenommen wurde, dabei
aber zahlreiche Käuferwünsche nicht bedient werden konnten.
Gleichzeitig führte die Angebotssituation im letzten Jahr in allen Preiskategorien
zu einer Konzentration des Marktgeschehens auf Bestandswohnungen, z.T.
mit zusätzlichem Investitionsbedarf für Modernisierung und Nachrüstung.
Dadurch konnte nur die "Gehobene Preiskategorie" (bis DM 7.000,-/m²)
angesichts eines zumindest temporär breiteren Angebots an Neubau-Eigentumswohnungen
in den gefragten Stadtteilen "Grafenberg" und "Kaiserswerth" mit einem
um 4,4% auf DM 6.950,- gestiegenen Kaufpreis pro Quadratmeter
(1999: DM 6.656,-/m²) einen deutlichen Wertzuwachs verzeichnen.
Auch in den nächsten Jahren wird sich das Angebot im Bereich der Eigentumswohnungen
angesichts einer anhaltend geringen Neubautätigkeit schwerpunktmäßig
auf Bestandsimmobilien konzentrieren. Insbesondere jüngeren Familien
und Singlehaushalten bietet sich damit die Möglichkeit, zu günstigen
Einstiegspreisen Wohneigentum mit hohem Wertentwicklungspotential
zu erwerben. Die zunehmende Anzahl von Wohnungssanierungen in gefragten
Wohnlagen führt dabei im doppelten Sinne zu einer wachstumsinduzierenden
"Verjüngung" der Quartiere.
Prognose AENGEVELT-RESEARCH:
Marktgerechte Privatimmobilien in der Region Düsseldorf bleiben
weiterhin stark gefragt: so steht u.a. im Zuge der anhaltenden
Verschlechterung der Rentensituation und Abschaffung der D-Mark das
Erfordernis, einen beträchtlichen Vermögensteil sachwertgesichert und
wertdynamisch intelligent in Anlagen aus Stein zu investieren, weiterhin
ganz oben auf der Tagesordnung. Zusätzlich stimuliert wird diese Nachfrage
durch die rasante Ansiedlung neuer Unternehmen und die deutliche Zunahme
hochwertiger innovationstreibender Arbeitsplätze, da hieraus eine
verstärkte Zuwanderung einkommensstarker Nachfragegruppen für
anspruchsvolle kapitalsichernde private Immobilien resultiert. Dabei
profitieren Eigentümer aufgrund der dynamischen Wirtschaftskraft der
Region seit Jahren von attraktiven Wertzuwächsen.
Der anhaltende Trend zum eigenen Heim spiegelt sich auch in den Grundstückspreisen
für Ein- und Zweifamilienhäuser und den gehobenen Wohnungsbau wider.
In gefragten Lagen erhöhten sich im letzten Jahr die Kaufpreise für
Bauland auf DM 700,- bis 1.200,-/m² (1999: DM 650,- bis 1.100,-/m²).
In Toplagen wurden Liebhaberpreise von bis zu DM 3.000,-/m²
erzielt. Gleichzeitig übersteigt die starke Nachfrage nach qualifizierten
Baugrundstücken, hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen
insbesondere an präferierten Standorten wie z.B. "Düsseldorf-Zoo", "Golzheim",
"Kaiserswerth", "Ober- und Niederkassel" auch weiterhin das unverändert
knappe Angebot.
Fazit:
Die enge interdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen Stadtplanung,
Bau- und Immobilienwirtschaft und Nutzern zur Entwicklung und Realisierung
nachfragegerechter Immobilienkonzepte im Stadtgebiet bleibt der
entscheidende Faktor für die Sicherung der hochrangigen Positionierung
unserer Region im bundesweiten und internationalen Standortwettbewerb.
Politik, Verwaltung und Immobilienakteure haben dies in Düsseldorf frühzeitig
erkannt: Die Landeshauptstadt präsentiert sich auch zum Thema "Immobilie"
betont zukunftsfähig und bestens disponiert!
Weitere Informationen:
AENGEVELT IMMOBILIEN KG
Thomas Glodek
Tel. 0211-83 91-307
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Fax: 0211-83 91-261
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
e-mail: t.glodek@aengevelt.com
40476 Düsseldorf
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