Während des diesjährigen traditionellen Berliner Neujahrsempfangs der AENGEVELT IMMOBILIEN KG am 10. Januar 2002 zog Dr. Wulff Aengevelt vor 300 Gästen Bilanz für das Immobilienjahr 2001 der Bundeshauptstadt und stellte die aktuellen Trends für 2002 vor.
Die Festansprache hielt der Wirtschaftsexperte Dr. Günter Rexrodt (MdB). Er erläuterte u.a. die wirtschaftlichen Perspektiven der Region Berlin-Brandenburg, der Bundesrepublik Deutschland und der EU nach Einführung des EURO.
AENGEVELT dankte Freunden und Kunden für großzügige Unterstützung beim Sponsoring sozialer, kultureller und wissenschaftlicher Einrichtungen und garnierte das Versprechen zur Fortsetzung der seit zehn Jahren vorgenommenen Förderung der "Brandenburgischen Sommerkonzerte" noch mit einem Spendenscheck an die Initiative für chronisch kranke Kinder und deren Eltern "Icke in Buch e.V." unter Schirmherrschaft von Monika Diepgen

Der Berliner Markt für Büroflächen:

"Der Verlauf des Berliner Büromarktgeschehens im Jahre 2001 spiegelt die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wider," so die Bilanz von Dr. Wulff Aengevelt: Übertraf der Berliner Büromarkt mit einer Absatzleistung von rd. 165.000 m² im ersten Halbjahr 2001 noch das Vorjahresniveau (1.HJ 2000: rd. 160.000 m²), fiel der Büroflächenumsatz für das Gesamtjahr mit ca. 433.000 m² rd. 17% unter den Vorjahreswert (520.000 m²). Dabei gehörten Unternehmen der "new economy" nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Anteil von 33,5% an den Büroflächenumsätzen (2000: ca. 32%) unverändert zu den Hauptnachfragern. Banken und Finanzdienstleister spielten mit einem in 2001 deutlich rückläufigen Marktanteil von 7,4% (2000: 14%) dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Diese "Nachfrage-Zurückhaltung" ist u.a. auf bereits erfolgte bzw. geplante Unternehmensfusionen in der Branche zurückzuführen. Entsprechend wird diese Entwicklung analog dazu auch in Frankfurt in Form von Flächenabbau bzw. -zusammenlegungen und damit einer zurückgehenden Nachfrage einsetzen - hier allerdings erst mit Verzögerungen in diesem und im nächsten Jahr. Dagegen waren 2001 Banken und Finanzdienstleister in Frankfurt mit einem Anteil von 46,3% am Büroflächenumsatz zunächst noch Hauptnachfragegruppe.Der Bereich der öffentlichen Hand, Verbände und anderer Organisationen ohne Erwerbszweck erlangte in Berlin mit einer Umsatzquote von rd. 22% wieder eine deutlich größere Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr (12%). Auch unternehmensbezogene Dienstleister gehörten mit 22,3% des Flächenumsatzes (2000: 23%) zu den wichtigsten Nachfragegruppen in Berlin.

AENGEVELT behauptete 2001 in der Bundeshauptstadt eine Quote von rd. 20% an den gesamten Maklervermittlungen. Dazu zählten hochwertige Großabschlüsse wie z.B. ca. 2.700 m² Bürofläche im "Neuen Kranzler Eck" an "Cap Gemini Ernst & Young", eines der weltweit größten Unternehmen für Managementberatung und IT-Dienstleistung, rd. 3.500 m² im Bereich des "Hackeschen Marktes" an die Telekom-Tochter "T-Online" sowie rd. 4.000 m² in "Schöneberg" an eine der größten deutschen Aktiengesellschaften.
Vermittlungsschwerpunkt für 2002 werden im Exklusivauftrag die Vermietung der Büroflächen des "Beisheim Centers" am Potsdamer Platz sein sowie zahlreiche Beratungs- und Desinvestitionsaufträge, oftmals im Rahmen von Standortoptimierungen und -beschaffungen. Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve stellt sich Anfang 2002 auf rd. 1,25 Mio. m² Bürofläche und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 14% reduziert. Dies entspricht einer Leerstandsquote von etwa 7,2% des aktuellen Büroflächenbestandes von ca. 17,4 Mio. m². Ende 2000 waren es noch rd. 8,4% bzw. 1,45 Mio. m² Bürofläche. Hier ist allerdings anzumerken, dass 30-50% des Angebotes infolge von Qualitätsdefiziten nicht mehr markttüchtig , aber statistikrelevant sind.

Die realisierten gewichteten Spitzenmieten gaben im Vorjahresvergleich von ca. 30,70 €/m² um rd. 8% auf aktuell ca. 28,10 €/m² nach. Das mittlere Mietniveau in den Citylagen stellt sich dagegen mit rd. 22,00 €/m² stabil auf Vorjahresniveau (+ 1,1%). Zu den Bereichen, in denen diese Mieten in Berlin erzielt werden, gehören auch die Bürolagen in der historischen Mitte sowie am Potsdamer Platz.
Das mittlere Mietniveau in der City-West beläuft sich Anfang 2002 auf ca. 17,90 €/m². Damit zogen hier die Mieten im Vorjahresvergleich um gut 9% an, womit sich die Schere zu den erzielbaren Mieten im Kernbereich von "Mitte" deutlich verringerte. In den Cityrandlagen gaben die mittleren Mieten um ca. 8% auf rd. 13,80 €/m², in den äußeren Berliner Bürolagen um knapp 5% auf ca. 9,70 €/m² nach.Für 2002 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Belebung des Marktgeschehens am Berliner Büromarkt aus und prognostiziert einen wieder steigenden Büroflächenumsatz von rd. 450.000 m². Dabei zeichnet sich für 2002 eine Stabilisierung der Mietpreise - insbesondere der gewichteten Spitzenmieten - ab bei einer gleichzeitig weiteren Annäherung des mittleren Mietpreisniveaus in der City-West an die erzielbaren Mieten im Citybereich von Mitte.

Der Berliner Markt für Immobilieninvestments:

"Berlin bleibt Deutschlands größter Markt für Immobilien-Investments," beschreibt Aengevelt das Umsatzgeschehen am Berliner Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen (inkl. Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser) ging zwar nach vorläufigen Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um rd. 10% auf ca. € 3,65 Mrd. zurück (2000: € rd. 4,06 Mrd.), dennoch liegt es mit deutlichem Abstand vor Frankfurt mit rd. € 2,2 Mrd. (+ 2%) und München mit ca. € 2,1 Mrd. (+ 10%). Dabei war der Bereich "Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser" mit rd. € 2,05 Mrd. auch 2001 wieder das größte Teilsegment (2000: ca. € 2,16 Mrd.). Der Teilmarkt "Büro- und Geschäftshäuser" erzielte im letzten Jahr einen Geldumsatz von rd. € 920 Mio. und blieb damit unter dem 2000er Wert (ca. € 1,12 Mrd.).

So wie alle bedeutenden inländischen institutionellen Investoren mittlerweile mindestens "ein Bein" im Markt haben, steigt auch das Engagement ausländischer Investoren weiter an.
Von großem Interesse ist dabei unverändert der Erwerb von Liegenschaften mit Entwicklungspotential. Neben einer Vielzahl von klassischen Investmentobjekten wie z.B. einem Büro- und Geschäftshausensemble am Kurfürstendamm vermittelte AENGEVELT auch Sanierungs- und Entwicklungsobjekte auf der Friedrichstrasse, wo bis zu 4.000 m² hochwertiger Bürofläche realisiert werden, sowie ein Entwicklungsgrundstück in Tiergarten (ca. 4.000 m²). Außerdem vermarktete AENGEVELT ein Wohnbauareal im Bezirk "Prenzlauer Berg", auf dem rd. 10.000 m² Wohnfläche realisiert werden. Ein besonderes Highlight war zudem der Verkauf einer bebauten Liegenschaft aus dem Eigentum der Republik Frankreich. Dabei handelte es sich um eine Residenz mit einer Grundstücksfläche von rd. 4.000 m² in bester Lage von "Berlin-Reinickendorf".

Auch für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts der exzellenten Entwicklungschancen und -perspektiven eine hohe Dynamik am Berliner Investmentmarkt.
Dabei verfügt die Bundeshauptstadt im Gegensatz zu anderen Metropolen (noch) über ein vergleichsweise großes Angebot adäquater Investmentobjekte sowohl im gewerblichen als auch wohnwirtschaftlichen Bereich.

Der Berliner Markt für Einzelhandelsflächen:

"Das Tempo der Flächenexpansion ist in Berlin weiterhin hoch," skizziert AENGEVELT-RESEARCH die Entwicklungen am Berliner Markt für Einzelhandelsflächen. Im Jahr 2001 vergrößerte sich die Verkaufsfläche in der Bundeshauptstadt um ca. 110.000 m² auf einen Gesamtbestand von nunmehr rd. 3,93 Mio. m².
Mit der Fertigstellung der "Spandau Arcaden" hat sich die Zahl der Shopping-Center mit über 10.000 m² Verkaufsfläche in Berlin auf 24 erhöht. Das neu gebaute Einkaufszentrum umfaßt ca. 125 Läden mit insgesamt ca. 33.000 m² Verkaufsfläche. Im Ostraum Berlins wurde mit dem "B1-Center" eine neue Fachmarktagglomeration (Bau- und Möbelmarkt) mit ca. 20.000 m² Verkaufsfläche eröffnet. Auch in den Berliner Citylagen vergrößerte sich mit dem Neu-, Um- und Ausbau von Einkaufszentren das Flächenangebot.

Der Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz und Tankstellen) blieb im Jahr 2001 nach vorläufigen Angaben in der Bundeshauptstadt mit ca. € 13,9 Mrd. stabil. Entsprechend hat sich der Wettbewerb zwischen verschiedenen Lagen und Handelsformen weiter verschärft. Die starke Nachfrage nach Flächen in den Berliner Spitzenlagen hielt aufgrund der weitgehend stabil hohen Passantenfrequenzen insbesondere seitens ausländischer Filialisten an. Das trifft vor allem auf den Bereich "Tauentzien/Oberer Kudamm" zu. Die Spitzenmiete für kleinteilige Ladenflächen bis ca. 100 m² zog hier mit aktuell ca. € 204,50/m² im Vorjahresvergleich um rd. 5% an. Auf der "Schlossstrasse" (Steglitz) und in der "Friedrichstraße" blieb das Mietniveau dagegen mit rd. € 107,- bis € 118,-/m² konstant. Auch in den Kernbereichen der großen Berliner Geschäftsstraßen konnte das Mietniveau meist gehalten werden. Allerdings sind in den Randbereichen der Haupt- und Bezirkszentren sowie in Nebenstraßen in der Regel Mietpreisrückgänge um 10% bis 15% zu beobachten. Hier wie vor allem auch in den Wohngebietszentren und an den Hauptausfallstraßen im äußeren Stadtbereich haben die Fluktuationsrisiken zugenommen.

Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltend hoher Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in 1a-Lage ein weiter anziehendes Mietpreisniveau in Spitzenlagen und einen analog zum bundesweiten Trend zunehmenden Wettbewerbsdruck auf die Rand- und Nebenlagen.
Eine der Hauptaufgaben der Einzelhandelsspezialisten von AENGEVELT wird in 2002 die Umsetzung des von ihnen für die "Karl-Marx-Allee" entwickelten Einzelhandels- und Gastronomie-Konzepts sein. Bereits im Vorjahr konnten hier zahlreiche Mietvertragsabschlüsse vermittelt werden. Einige weitere, u.a. für das "Café Warschau", stehen in Kürze an und bestätigen damit den Erfolg des Konzeptes.
Ein weiterer Tätigkeitsschwerpunkt ist die Vermietung von rd. 37.000 m² Einzelhandelsfläche im "ZAS Zentrum Alter Schlachthof". Hier ist AENGEVELT exklusiv mit der Vermarktung beauftragt.

Der Berliner Markt für Privatimmobilien:

"Der Trend zum Erwerb privat genutzter Wohnimmobilien - u.a. als zusätzliche Säule der Altersvorsorge - hält auch in Berlin an."
Gleichzeitig verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH die Herausbildung neuer Trendquartiere. Dazu zählt beispielsweise der Stadtteil Prenzlauer Berg, der bislang insgesamt noch als einfache Wohnlage definiert ist. Hier registriert AENGEVELT eine starke, weiter zunehmende Nachfrage nach Eigentumswohnungen in urbanen Wohnlagen im Süden des Stadtbezirks mit direkter Anbindung an das Regierungsquartier.

Insgesamt zeichnet sich in Berlin nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH eine zunehmende Verschiebung bei der Bewertung von Wohnlagen durch einkommensstarke Nachfragegruppen ab. Zukünftige Wohnbauprojekte werden diesen Trend noch beschleunigen.

Für das neue Jahr zieht Aengevelt das Fazit:
"Zusammen mit der zusätzlichen nationalen und internationalen Schubkraft Berlins als Bundeshauptstadt und Drehscheibe zwischen Nord und Süd, West und Ost verleihen die milliardenschweren Investitionen der letzten 10 Jahre und die Großprojekte am "Alex", "Leipziger Platz" und in der City-West der Hauptstadtregion in allen Immobiliensegmenten nachhaltig vielfältige Impulse. Um diese auszuschöpfen bedarf es eines aktiven professionellen und zukunftsorientierten Stadtmanagements und unabhängiger Beratung. Grundsätzlich gilt: Berlin hat Perspektive!"