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07. Januar 2002 Positive Bilanz 2001 auf dem Düsseldorfer Neujahrsempfang der AENGEVELT IMMOBILIEN KG: Die Landeshauptstadt Düsseldorf - Immobilienmarkt mit anhaltend hoher Dynamik Während des diesjährigen, traditionellen Düsseldorfer
Neujahrsempfangs der AENGEVELT IMMOBILIEN KG am 07. Januar 2002 zog
Dr. Wulff Aengevelt vor über 200 Gästen eine positive Bilanz für das
Immobilienjahr 2001 in der Region Düsseldorf und stellte die aktuellen
Trends für 2002 vor. "2001 war ein absolutes Spitzenjahr am Düsseldorfer Büromarkt," kommentiert Dr. Wulff Aengevelt den im letzten Jahr erzielten Rekordumsatz von insgesamt 407.000 m² Bürofläche (2000: ca. 359.000 m²). Hierbei verzeichnete AENGEVELT eine Steigerung der Vermietungsleistung in der Region um fast 28% auf 367.000 m² (2000: rd. 287.000 m²). Lediglich die Flächenabnahme durch Eigennutzer fiel 2001 mit rd. 40.000 m² Bürofläche geringer aus als im Vorjahr (ca. 72.000 m²). Hauptnachfragegruppen waren nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH Finanzdienstleister mit einem Anteil von rd. 29% am gesamten Büroflächenumsatz (2000: ca. 17%) und unternehmensbegleitende Beratungsgesellschaften (inkl. Anwaltskanzleien) mit rd. 24% (2000: ca. 14%). Dagegen war die Nachfrage der "new economy" rückläufig: auf die Bereiche Medien, Telekommunikation und EDV entfielen 2001 ca. 18% der Flächenumsätze (2000: ca. 40%). Knapp 10% der Umsätze wurden von Einrichtungen der öffentlichen Hand getragen. AENGEVELT erreichte dabei wiederum einen traditionell herausragenden Marktanteil von rd. 40% an den gesamten Maklervermittlungen und betreute insbesondere die größten und wertvollsten Mietvertragsabschlüsse des Jahres. Zu den Highlights zählte u.a. die Vermietung von rd. 16.000 m² Bürofläche in Düsseldorf-Mörsenbroich an die Dresdner Bank AG, die hier das "Technik-Center Rheinland" etablierte. In dem gleichen Bürogebäude vermittelte AENGEVELT außerdem ca. 2.750 m² Büro- und rd. 350 m² Servicefläche an die "Deutsche Krankenhausgesellschaft" sowie weitere ca. 3.000 m² an den "BLB Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW". Damit ist das Gebäude, dessen vorheriger Hauptnutzer die "ARAG" war, wieder vollvermietet. Ein weiterer Höhepunkt war die Vermittlung des langfristigen Mietvertragsabschlusses durch AENGEVELT über rd. 15.000 m² Bürofläche im Projekt der Hines-Gruppe "Benrather Karrée" in der 1a-Bürolage "Bankenviertel" an die international tätige Rechtsanwaltskanzlei "Hengeler Mueller". Ebenfalls im "Bankenviertel" - im "Neuen Stahlhof" - vermittelten die Düsseldorfer Immobilienprofis weitere rd. 3.400 m² an die internationale Rechtsanwaltssozietät "Shearman & Stearling", die dort bereits vor einem Jahr durch AENGEVELT ca. 3.000 m² anmieteten und weiter expandierte. Prognosegemäß erfolgte für den ersten Bauabschnitt des von AENGEVELT betreuten IVG-Projektes "Global Gate" an der "Grafenberger Allee" zwei Monate vor Fertigstellung die Vollvermietung der mehr als 10.000 m² Mietfläche. Daraufhin wurde der zweite Bauabschnitt im November 2001 begonnen und wird wiederum exklusiv von AENGEVELT betreut. Zu den weiteren Vermittlungsschwerpunkten der Düsseldorfer Immobilienprofis zählt in diesem Jahr außerdem - ebenfalls im Exklusivauftrag - die Vermietung der noch verfügbaren rd. 10.000 m² Bürofläche im "Benrather Karrée". Ungeachtet eines auf rd. 220.000 m² Bürofläche gestiegenen Fertigstellungsvolumens (2000: ca. 70.000 m²) reduzierte sich 2001 das kurzfristig verfügbare Flächenangebot im Vorjahresvergleich um rd. 20% auf aktuell nur noch rd. 190.000 m² bzw. 3,7% des Gesamtbüroflächenbestandes von ca. 5,1 Mio. m² (2000: 238.000 m² bzw. 4,8% bei 4,95 Mio. m²). Gleichzeitig zog das Mietpreisniveau nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Düsseldorf spürbar an: Die gewichteten Spitzenmieten erhöhten sich im Jahresverlauf von knapp 21,00 €/m² (DM 41,-/m²) um fast 10% auf rd. 23,00 €/m² (rd. DM 45,-/m²). Die mittleren Büromieten in Citylagen stiegen ebenfalls - allerdings moderater - um rd. 9% auf rd. 19,40 €/m² (rd. DM 38,-/m²). In Cityrandlagen blieb das mittlere Mietpreisniveau mit ca. 14,30 €/m² (ca. DM 28,-/m²) im Vorjahresvergleich stabil, während die durchschnittlichen Mietpreise in den äußeren Bürolagen um 7% auf ca. 12,30 €/m² (ca. DM 24,-/m²) anzogen. Insgesamt hat sich die Mietpreisdifferenzierung in Düsseldorf verstärkt. "Die Dynamik am Düsseldorfer Büromarkt setzt sich auch 2002 angesichts einer anhaltend hohen Büroflächennachfrage und zahlreicher anstehender Flächenwechsel u.a. aus veralteten Büroobjekten - auf die der Revitalisierungsdruck zunehmen wird - fort," so die Prognose von Dr. Wulff Aengevelt. Entsprechend geht AENGEVELT-RESEARCH auch für das neue Jahr von einem wiederum hohen Büroflächenumsatz von mind. 300.000 m² für die Region aus. Dabei zeichnet sich auch in 2002 für moderne Büroflächen in besten Lagen bei einem unverändert knappen Angebot ein weiteres Anziehen der Mietpreise ab. Cityrand und Umland bleiben stabil mit z.T. nachgebender Tendenz. Der Düsseldorfer Markt für Immobilieninvestments "Am Düsseldorfer Investmentmarkt konnte das hohe Ergebnis des Vorjahres nicht wieder erreicht werden," so das Fazit von Aengevelt. In 2001 liegt das Transaktionsvolumen nach vorläufigen Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. € 945,9 Mio. (DM 1,85 Mrd.) ca. 15% unter dem Wert des Vorjahres (2000: € 1.121 Mrd. bzw. DM 2,194 Mrd.). Ursächlich für diesen Rückgang war u.a. das knappe Angebot qualifizierter Investment-Objekte, insbesondere langfristig vollvermieteter Büro- und Geschäftshäuser mit bonitätsstarken Unternehmen in innerstädtischen Lagen. Im Segment "Büro- und Geschäftshäuser" reduzierte sich das Transaktionsvolumen in 2001 entsprechend von rd. € 617,5 Mio. (ca. DM 1,2 Mrd.) im Vorjahr auf rd. € 511,3 Mio. (ca. DM 1 Mrd.), während der Geldumsatz im Bereich "Mehrfamilienhäuser" mit rd. € 307 Mio. bzw. DM 600 Mio. weitgehend konstant blieb (2000: € 324 Mio. bzw. DM 633 Mio.). Das knappe Angebot qualifizierter Büro- und Geschäftshäuser führte wie schon im Vorjahr zu einer zunehmenden Revitalisierung von Bestandsobjekten - ein Trend, der sich auch 2002 fortsetzt. Beispielsweise vermittelte AENGEVELT im letzten Jahr den Verkauf eines zur Revitalisierung anstehenden Bürogebäudes an eine zur Corpus-Immobiliengruppe gehörende Projektgesellschaft, die das Gebäude umfassend modernisiert. AENGEVELT ist hierbei exklusiv mit der Neuvermietung beauftragt. Daneben vermittelte AENGEVELT auch im vergangenen Geschäftsjahr zahlreiche Verkäufe prominenter Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilienhäuser sowie größere Wohnanlagen in der Region Düsseldorf. Dazu zählten z.B. ein Objekt mit 70 Wohneinheiten im hohen siebenstelligen €-Wertbereich und die Beratung der "Nordrheinischen Ärzteversorgung" beim Verkauf eines Portfolios von über 2.000 WE an 7 Standorten in NRW. Darüber hinaus vermittelten die Düsseldorfer Immobilienprofis überregional u.a. ein langfristig vermietetes SB-Warenhaus in Hannover für mehr als € 15 Mio. an einen privaten süddeutschen Investor sowie eine Wohnanlage in Düren mit 60 Wohnungen an einen Privatinvestor aus Frankfurt. Für 2002 prognostiziert AENGEVELT eine anhaltend hohe Nachfrage nach marktgerechten Investmentobjekten in der Region Düsseldorf. Zusätzlich stimuliert wird die Nachfrage angesichts der aktuellen historisch sehr seltenen und mit Sicherheit nicht lang anhaltenden finanzwirtschaftlichen Konstellation: die bei einem Immobilieninvestment gegenwärtig erzielbaren mittleren Renditen liegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH bundesweit mit rd. 6,6% deutlich über den gegenwärtigen Hypothekenzinsen von effektiv unter 5% (bei fünfjähriger Festschreibung). Das Angebot qualifizierter Immobilien bleibt in der Region Düsseldorf indessen weiterhin knapp. Tätigkeitsschwerpunkte von AENGEVELT in 2002 sind neben der Vermittlung klassischer Einzel-Investments in der Region Düsseldorf in Fortsetzung der diesbezüglich erfolgreichen Tätigkeit der letzten Jahre die Vermarktung großer bundesweiter Immobilienportfolios mit einem Gesamttransaktionsvolumen von mehr als € 500 Mio. Der Düsseldorfer Markt für Einzelhandelsflächen Düsseldorf gehört zu den führenden deutschen Einzelhandelsstandorten: Der Einzelhandelsumsatz pro Einwohner wird mit einer Kennziffer von aktuell 146,5 (Deutschland = 100) im bundesweiten Vergleich nur von München (158,7) übertroffen. Auch das Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraftabfluss aus der Stadt und -zufluß aus dem Umland) ist im Vergleich der deutschen Großstädte mit 126,8 das zweithöchste nach München mit 132,4. Entsprechend konnten die besten Düsseldorfer Lagen 2001 ihre Rolle als führende überregionale Geschäfts- und Einkaufsstrassen festigen: die Nachfrage nach Ladenlokalen in Düsseldorfer 1a-Lagen, insbesondere mit Flächen > 400 m² ist wie auch in anderen Metropolen bei unverändert knappem Angebot sehr hoch. Insgesamt wird sich dieser Trend auch 2002 fortsetzen. Unterstützt wird diese Entwicklung durch die rege Nachfrage ausländischer Filialunternehmen. Die Spitzenmieten für 1a-Einzelhandelslagen bewegen sich in Düsseldorf bundesweit auf Top-Niveau. So stieg die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen in Düsseldorf von € 179,-/m² bzw. DM 350,-/m² in 2000 auf aktuell rd. € 194,30/m² bzw. DM 380,-/m² (z.Vgl.: München: € 219,90; Hamburg: € 204,50/m²; Berlin: € 204,50/m²; Frankfurt/M.: € 194,30/m²). Für kleinteilige Ladenflächen bis 50 m² wurden auf der "Kö" (Flanierseite) aber bereits bis zu € 500,-/m² erzielt. Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei einer weiterhin hohen Nachfrage eine Stabilisierung des Spitzenmietniveaus in Düsseldorfer 1a-Lagen. Gleichzeitig hat sich in zahlreichen Neben- und Randlagen analog zu anderen Großstädten aufgrund rückläufiger Umsätze in markanten Sortimenten die Wettbewerbssituation weiter verschärft. Die Folge werden auch 2002 wie bereits in den Vorjahren Geschäftsaufgaben, sinkende bzw. stagnierende Mietpreise und längere Leerstände sein. Ein Highlight der Einzelhandelsspezialisten von AENGEVELT war 2001 u.a. die Vermittlung eines langfristigen Mietvertragsabschlusses über rd. 1.500 m² Verkaufsfläche in 1a-Einzelhandelslage am Schadowplatz an eine Tochter der Karstadt/Quelle AG. Das Unternehmen eröffnete hier Ende 2001 eine Filiale von "Baby Walz", Europas größtem Spezialversender und einem der deutschen Marktführer für Baby- und Kleinkindausstattung sowie Umstandsmode im gehobenen Segment. Neben zahlreichen weiteren Vermietungen vermittelte AENGEVELT außerdem rd. 450 m² Einzelhandelsfläche in Top-Lage auf Deutschlands frequenzstärkster Einkaufsmeile, der Schadowstrasse, an den Young Fashion-Filialisten "Xanaka". Zu den überregionalen Erfolgen der Düsseldorfer Einzelhandelsspezialisten zählten außerdem mehrere Vermietungen in Hannover, u.a. rd. 1.000 m² Ladenfläche an die Drogeriekette "Dirk Rossman GmbH", ca. 700 m² an den EDV-Spezialisten "ATELCO" sowie im Exklusiv-Auftrag die Vollvermietung der rd. 1.400 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche im neuen Verwaltungsgebäude der NordLB. Der Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien "Der Trend zum Erwerb privat genutzter Wohnimmobilien - u.a. als zusätzliche Säule der Altersvorsorge und wertgesicherte Anlage - hält in Düsseldorf an. Dabei bietet die Landeshauptstadt dank ihrer Wirtschaftskraft einen der wertstabilsten Märkte in Deutschland," charakterisiert Dr. Wulff Aengevelt den Düsseldorfer Markt für Privatimmo-bilien. Die fortgesetzte Dynamik belegen auch die Zahlen des 1. Halbjahres 2001: im Marktsegment "Eigentumswohnungen" wurde mit 1.174 Kauffällen das hohe Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. HJ 2000: 1.175) wieder erreicht. Mit einem Anteil von über 80% konzentrierte sich dabei das Marktgeschehen analog zum Jahr 2000 auf Bestandswohnungen. Grund für diese Entwicklung ist das quantitativ unzureichende Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen. Indessen bietet sich insbesondere jüngeren Familien und Singlehaushalten damit die Möglichkeit, zu günstigen Einstiegspreisen Wohneigentum mit hohem Wertentwicklungspotential zu erwerben. Die zunehmende Anzahl von Wohnungssanierungen in gefragten Wohnlagen führt im doppelten Sinne zur Revitalisierung und "Verjüngung" urbaner Quartiere. Die Zahl der Kauffälle im Bereich "Ein- und Zweifamilienhäuser" liegt mit 313 zwar unter dem 2000er Halbjahresergebnis (376), aber über dem Vergleichswert von 1999 (1. HJ 1999: 304). Dabei erhöhten sich die Kauffälle im Teilsegment "Neubau-Reihenhäuser" um mehr als das Doppelte auf 50. Auch der Bereich der "freistehenden Einfamilienhäuser" bestätigt mit 154 Verkäufen in den ersten sechs Monaten (1. HJ 2000: 156) den Nachfragetrend. Indessen steht der anhaltend starken Nachfrage nach qualifizierten Immobilien und Baugrundstücken für den gehobenen Wohnungsbau unverändert ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber. Entsprechend liegen die Kauf- und Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen im Vergleich der deutschen Großstädte weiterhin in der Spitzengruppe. Dabei zeichnete sich hinsichtlich des Kaufpreisniveaus nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in 2001 insgesamt eine Stabilisierung ab, während hochwertige Wohnimmobilien und Wohnbaugrundstücke in stark nachgefragten Lagen wiederum deutliche Wertsteigerungen erzielten. Die Preise für Bestands-Eigentumswohnungen und -Reihenhäuser und -Doppelhaushälften in Stadtrandlagen sind dagegen angesichts eines zunehmend größeren Angebots unter Druck geraten. Dieser Trend wird sich u.a. aufgrund eines immer kritischeren Käuferpublikums fortsetzen. Insgesamt hält die Dynamik am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien auch 2002 an. Verstärkt wird diese Entwicklung durch das zur Zeit noch überaus niedrige Zinsniveau für Fremdkapital sowie das Wohnungsdefizit in Düsseldorf. So stellte sich der Wohnungsbestand im Jahr 2000 auf rd. 323.000 bei einer Zahl von rd. 308.000 Privathaushalten. Aufgrund dieses völlig unzureichenden Überschusses von lediglich 15.000 Wohnungen und einer gleichzeitig anhaltend rückläufigen Wohnungsfertigstellung entwickelt sich Düsseldorf zunehmend schneller zum Vermietermarkt mit knappem Angebot und steigenden Mietpreisen. Hier beweist die Stadt Düsseldorf unter Führung von Oberbürgermeister Joachim Erwin stadtplanerische Weitsicht: Im November 2001 erwarb die Stadt durch Vermittlung von AENGEVELT ein Entwicklungsareal der Gerresheimer Glas AG mit insgesamt rd. 330.000 m² Fläche. Es handelt sich dabei um rd. 124.000 m² unbebauter Fläche auf dem Areal "Am Quellenbusch" (Grundstücksfläche des Areals insgesamt: ca. 433.000 m²), und zwei gewerblich genutzte, z.T. nicht mehr betriebsnotwendige Grundstücke mit ca. 115.500 m² bzw. 90.500 m² Fläche. Hier ist auch zukünftig eine gewerbliche Nutzung, vorwiegend durch kleinteiliges, nicht störendes mittelständisches Gewerbe, vorgesehen. Mit dem Erwerb der Grundstücksflächen ist nun eine ganzheitliche Planung und gezielte Entwicklung des Stadtteils insbesondere hinsichtlich effizienter Maßnahmen zur dringend erforderlichen Rückbildung der Stadtflucht u.a. durch Bereitstellung kostengünstiger Wohnbaulandflächen bzw. Wohnungen möglich: Mit dem Kauf der Grundstücke der Gerresheimer Glas AG befinden sich nunmehr über 95 Prozent von insgesamt ca. 433.000 m² des unbebauten und ausschließlich für den Wohnungsbau vorgesehenen Areals "Am Quellenbusch" - praktisch ein eigener Stadtteil - im Eigentum der Stadt Düsseldorf. Allein im südlichen Bereich des Areals, für den die Planungs-phase bereits am weitesten fortgeschritten ist, können ca. 120 Einfamilienhäuser (Reihenhäuser/Doppelhaushälften) sowie weitere rd. 350 Wohnungen als Stadthäuser und Geschosswohnungsbau realisiert werden. Für den nördlichen Bereich gelten ähnliche Größenordnungen, wobei die Planung hier vorwiegend Geschosswohnungsbau vorsieht. Voraussetzung für die Grundstückstransaktion war insbesondere die langjährige umfassende Begleitung und Betreuung der Baureifmachung durch AENGEVELT. Hierzu zählten u.a.: Initiierung des Bebauungsplanes, Interessenvertretung der Eigentümer im Preisgericht für die B-Planentwürfe, ständige Fortschreibung der Planungsdetails an veränderte Marktverhältnisse, gezielte Herbeiführung der Voraussetzungen für freiwillige Umlegungen, Mitwirkung an den fachlichen Lösungsansätzen für Erschliessungs-, Altlastensanierungs-, Tiefbau- und Abbruchmaßnahmen, Kostenschätzungen etc. Die Landeshauptstadt präsentiert sich u.a. auch mit diesem Erwerb zum Thema "Immobilie" betont zukunftsfähig und bestens disponiert. |