Vielbeachtetes AENGEVELT-Forum auf der EXPO REAL ´99:

Wachstumsmarkt Logistik-Immobilien

Logistik entwickelt sich im Rahmen einer immer stärkeren Verflechtung von Beschaffung, Produktion und Distribution zunehmend zum Strategieelement. Waren- und Informationsflüsse werden dabei innerhalb der Lieferkette unternehmensübergreifend gemanagt. Ziel ist es, hinsichtlich einer stärkeren Kundenorientierung eine möglichst nachfragesynchrone Warenbelieferung und damit einen optimierten Warenbestand zu erreichen. Dies stellt hohe Anforderungen an die Logistikbranche bezüglich Flexibilität und Kosteneffizienz.
Klaus Franken, Mitglied der Geschäftsleitung der AENGEVELT IMMOBILIEN KG und Leiter des Bereichs "Standortbeschaffung und Projektbetreuung", verzeichnet unmittelbar damit verbunden eine starke Nachfrage nach neuen Logistik-Immobilien. Im Rahmen des vielbeachteten AENGEVELT-Forums "Wachstumsmarkt Logistik-Immobilien" während der diesjährigen EXPO REAL präsentierte er neue Tendenzen hinsichtlich Standortwahl, Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie und flexibler Verfügbarkeit von Arbeitskräften - hier bewirkt beispielsweise das neue 630 Mark-Gesetz eine deutliche Nachfrageverschiebung.
Weitere Referenten aus der Praxis waren außerdem Thomas Nünninghoff, Geschäftsführer Sachsen LB GVZ Entwicklungsgesellschaft mbH, Leipzig und Francisco J. Bähr, Bereichsleiter Corporate Real Estate der TNT Express GmbH.

Durch die Globalisierung der Warenmärkte - 50% des Beschaffungsvolumens kommt aus anderen Kontinenten - erhöht sich der Wettbewerbsdruck auf die hiesigen produzierenden Unternehmen. Dabei entfiel bisher ein signifikanter Kostenanteil auf den Logistikbereich.


Veränderungen am Logistikmarkt
Hier verzeichnet AENGEVELT im Rahmen von Kostenoptimierungen und Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit einen deutlichen Trend bei produzierenden Unternehmen und dem Handel in Richtung einer stärkeren Orientierung auf das jeweilige Kerngeschäft (Produktion bzw. Marketing/Vertrieb). Damit verbunden erfolgt zunehmend ein Outsourcing des Logistikbereiches an spezialisierte Dienstleister, die über entsprechende Kernkompetenzen (z.B. Beherrschung der kompletten Informationskette) verfügen.
Die damit optimierte Warenlieferung "just in time" durch Logistik-Dienstleister bietet produzierenden Unternehmen und Handel verbesserte Marktchancen u.a. in Form eines möglichen Abbaus bzw. Wegfalls von Lagerkapazitäten. Insgesamt sehen Fachleute durch diese Arbeitsteilung Einsparpotentiale von bis zu 40% bei den Warenendpreisen.

Durch eine sich verstärkende "Produktion auf Abruf" und eine damit beim Handel zunehmende Adressierung kleinerer Zielgruppen ergeben sich aus wirtschaftlicher Sicht kürzere Produktionszyklen, z.T. vermehrte Aktionsverkäufe seitens des Handels und entsprechend einen sehr stark steigenden Bedarf an Logistik-Dienstleistungen.
Vor diesem Hintergrund verzeichnet AENGEVELT in der Logistikbranche ein schnelles Wachstum. Dazu zählen die Gründung neuer Unternehmen und Konzentrationen bzw. (Flächen-) Expansionen etablierter Logistik-Dienstleister. Ein Beispiel ist hier der weltweit tätige TNT-Konzern, der 1998 sowohl seinen Umsatz mit rd. 14,5 Mrd. DM als auch die Zahl der Mitarbeiter mit rd. 100.000 gegenüber 1997 mehr als verdoppelt hat.


Neue Anforderungen an die Logistik-Branche
Diese Entwicklung birgt indessen zahlreiche neue Anforderungen an die Logistik-Branche. Dazu zählen z.B. immer engere Zeitfenster zwischen Abholung und Zustellung, temporäre Spitzenbelastungen im Warenfluß und damit verbunden die flexible Verfügbarkeit von Arbeitskräften und -zeitkontingenten. Gleichzeitig werden verstärkt befristete Dienstleistungsverträge abgeschlossen. In diesem Zusammenhang ist für den Erfolg eines Logistik-Dienstleisters außerdem die Übernahme von Aufträgen für Komplementär-Güter (z.B. Einzel-/Paketstückgut oder Paletten-Waren) entscheidend. Hinzu kommt die optimale Auswahl bzw. Verfügbarkeit der verschiedenen Verkehrsträger wie z.B. Bahn, Flugzeug, Straße.

Diese Marktveränderungen erfordern neue umfassende Konzepte für Logistik-Immobilien: Denn jedes Logistikgeschäft benötigt heute eine auf seine jeweils spezifischen Arbeitsabläufe abgestimmte Immobilie, da umgekehrt eine Anpassung der Abläufe an eine Bestandsimmobilie im Rahmen des zunehmenden Wettbewerbsdrucks nicht möglich ist.
Gleichzeitig muß die Logistik-Immobilie so flexibel sein, auf Marktveränderungen reagieren zu können, d.h. sie muß u.a. auch mit dem Geschäftsvolumen wachsen können. Entsprechend verzeichnet AENGEVELT einen stark steigenden Bedarf an modernen Logistik-Immobilien.

Einige der Hauptkriterien sind nach AENGEVELT-Analysen hierbei:

1. Der ideale Standort

• Er muß die Anbindungsmöglichkeit an möglichst viele Verkehrsträger und hier den 24 Stunden-Verkehr bieten.
  
  
• Er muß ein großes Potential flexibel verfügbarer Arbeitskräfte aufweisen (Mit dem neuen 630 Mark-Gesetz ist hier ein neues Kriterium in den Brennpunkt der Standortentscheidung gerückt: Aktuelle Auswirkungen: Ein großer Handelskonzern hat AENGEVELT beispielsweise beauftragt, die Suche nach geeigneten Logistikstandorten auf das benachbarte Ausland auszuweiten und im Inland auf die Verfügbarkeit von studentischen Arbeitskräften auszurichten.)
  
  
• Er muß über Synergiepotentiale, z.B. durch seine Nähe zu Produktionsstätten, Handel und Entsorgungsstätten, verfügen
  

Ein Beispiel für einen solchen Standort ist das Güterverkehrszentrum (GVZ) Leipzig, das die genannten Voraussetzungen, z.B. die Anbindung an die Verkehrsträger Schiene, Straße und Flugzeug, auf optimale Weise miteinander verbindet. Eigentümer der Trägerschaft des GVZ Leipzig ist die Sachsen LB. Das GVZ umfaßt eine voll erschlossene Grundstücksfläche von insgesamt 188 ha Nettobauland, von denen bereits ca. 48% (rd. 90 ha) vergeben sind.


2. Drittverwendungsfähigkeit

Aufgrund des extremen Wachstums des Logistikmarktes und den damit verbundenen absehbaren Veränderungsprozessen ist für Investoren die spätere Dritt- verwendungsfähigkeit der heute bedarfsgerecht zu erstellenden Immobilie von großer Bedeutung. AENGEVELT prüft diese eingehend, wobei dies in den nächsten Jahren eine besondere Herausforderung darstellt. Wichtige Aspekte sind hierbei: - die bereits in Pkt. 1 beschriebenen Standortfaktoren

• die Wahl einer für verschiedene Nutzungen geeigneten Hallenhöhe, flexible Lademöglichkeiten etc.
  
  
• Flächenreserven, die Erweiterungen bei Expansionen ermöglichen
  

3. Schnelligkeit

Da hier meist enge Terminvorgaben bestehen, ist eine schnelle Projektionierung und Umsetzung der Logistik-Immobilie notwendig. Dies bezieht sich auf:

• die Verfügbarkeit der benötigten Flächeund des dafür benötigten Grundstücks
  
  
• die Sicherung des Baurechts
  
  
• den Bau der Immobilie, u.a. durch die Verwendung von Standards (z.B. Systembau)
  

4. Finanzierung

Eine weitere Veränderung des Marktes registriert AENGEVELT in der Finanzierung derartiger Logistikprojekte: Wurde in der Vergangenheit die Mehrzahl der Logistik- Immobilien im Wege von Eigeninvestments erstellt, erfordert die notwendige Expansion der Unternehmen andere Finanzierungsmodelle, z.B. durch die Investorenmodelle, mit denen Immobilienkapital mobilisiert wird. Das Interesse der Kapitalanleger ist entsprechend groß.


Logistik-Immobilien - zukunftsträchtige Investments

Insgesamt entwickeln sich Logistik-Immobilien damit nach AENGEVELT-Analysen zu einem zukunftsträchtigen Anlagebereich für Investoren. Gründe dafür sind:

• Es handelt sich um einen starken Wachstumsmarkt, der einen steigenden und sehr nachhaltigen Bedarf aufweist.
  
  
• Logistik-Immobilien erzielen hohe Renditen
  
  
• Die Investition ist u.a. aufgrund steigender Bonitäten der Logistik-Dienstleister als Mieter gesichert
  
  
• Logistik-Immobilien sind verwaltungseinfach und bieten Kostensicherheit
  
  
• Gegenwärtig existiert nur eine geringe Angebotsreserve aktueller, marktgerechter Logistik-Immobilien
  

Fazit
Vor diesem Hintergrund bietet der Wachstumsmarkt Logistik dem Immobilienmarkt zunehmend neue Chancen, attraktive Investments zu erstellen, die den Veränderungen des Marktes Rechnung tragen. Aengevelt ist in diesem Marktsegment seit Jahren für Investoren und Nutzer, Spediteure und Logistiker erfolgreich tätig. Denn die Bedienung der Branche bedarf laut Klaus Franken des besonderen Gespürs für die richtige Detailarbeit im Spagat zwischen Flexibilitätsanforderungen der Logistiknutzer und der Drittverwendungssicherheit für Investoren. "Voraussetzung dafür sind intime Fachkenntnisse in den jeweiligen regionalen Immobilienmärkten sowie langjährige Erfahrungen und Kooperationen mit beiden Interessengruppen," so Frankens´ Erfolgsrezept.


Weitere Informationen:

AENGEVELT IMMOBILIEN KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Heinrich-Heine-Allee 35
40213 Düsseldorf

Tel. 0211-83 91-307
Fax 0211-83 91-261
E-mail: t.glodek@aengevelt.com


Sachsen LB GVZ Entwick-
lungsgesellschaft mbH
Thomas Nünninghoff
Geschäftsführer
Löhrstraße 16
04105 Leipzig

Tel. 0341-979 7-000
Fax 0341-979 7-208
E-mail: gvz@gvzleipzig.de


TNT Express Worldwide
Francisco J. Bähr
Bereichsleiter Corporate Real Estate
Eisenstraße 3
65428 Rüsselsheim

Tel. 06142-85 27 90
Fax 06142-85 27 91