Der Büromarkt der Bundeshauptstadt Berlin

Berlin boomt weiter! Mit einer Vermietungsleistung von rd. 220.000 m² im ersten Halbjahr 1999 verzeichnet die Bundeshauptstadt ein Umsatzplus von 13% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (ca. 195.000 m²). Auch für das Gesamtjahr prognostiziert die AENGEVELT IMMOBILIEN KG eine Steigerung der Vermietungsleistung auf insgesamt rd. 450.000 m² (1998: 400.000 m²). Dazu kommen nochmals Käufe von Eigennutzern mit über 100.000 m² Bürofläche, so daß sich der gesamte Flächenumsatz auf gut 550.000 m² erhöht.

Bis September 1999 wurden rund 215.000 m² Bürofläche in Berlin fertiggestellt. Schwerpunktbereiche sind Berlin-Mitte und angrenzende Bereiche. Bis zum Jahresende werden zusätzlich weitere 500.000 m² Bürofläche - zum Beispiel am Potsdamer Platz - fertiggestellt werden. Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve stellt sich dabei stabil auf rd. 1,64 Mio. m² Büroflächen bzw. 9,8% (1998: 9,9%) des Gesamtbestandes von ca. 16,7 Mio. m².

Die Nachfrage konzentriert sich derzeit in Berlin in starkem Maße auf die guten und sehr guten innerstädtischen Bürolagen. Als 1A-Lage etabliert sich nach Beobachtungen von AENGEVELT vor allem Berlin-Mitte. Rund 30 % der im ersten Halbjahr 1999 in Berlin vermieteten Büroflächen wurden hier kontrahiert, rd. 44 % der Vermietungsleistung entfiel auf die Cityrandbereiche, insbesondere um Berlin-Mitte.
Die Vermietungsleistung im Bereich der City-West hat sich im Vergleich zum Vorjahr auf über 8% (1998: ca. 5%) des Flächenumsatzes leicht erhöht. Dieses Wachstum resultiert indessen verstärkt aus Standort- und Flächenwechseln bereits in West-Berlin ansässiger Unternehmen.
Dagegen war der Flächenumsatz in den sonstigen Berliner Innenstadtbezirken mit nur ca. 5 % aller vermieteten Büroflächen gering. Auch in den äußeren Stadträumen fiel die Vermietungsleistung mit 12% des Umsatzes im Verhältnis zum weiterhin hohen Flächenangebot bisher bescheiden aus.

Das gegenwärtig realisierte mittlere Mietpreisniveau für Büroflächen liegt in Berlin mit rd. DM 25,50/m² stabil auf Vorjahresniveau. Auch die erzielten gewichteten Spitzenmieten lagen im ersten Halbjahr 1999 weiterhin bei rd. DM 45,-/m². Allerdings zeigt der Trend der Mietpreisentwicklung in den besten Berliner Bürolagen deutlich nach oben. Das aufgerufene gewichtete Spitzenmietniveau für 1A-Lagen in Berlin-Mitte hat sich auf DM 65,-/m² erhöht. Für hochwertige kleinere Flächen wurden hier indessen bereits Verträge mit noch höheren Mietpreisen (> DM 70,-/m²) - z.B. am Pariser Platz - abgeschlossen. Das mittlere Mietniveau für Büroflächen hat sich in der City um Berlin-Mitte von rd. DM 36,50/m² Ende 1998 bis Mitte 1999 auf ca. DM 38,50/m² erhöht. Aufgrund des anhaltend hohen Wettbewerbdrucks verfügt die Bundeshauptstadt indessen nach wie vor über ein großes Angebot an guten Büroflächen um DM 20,-/m² in den äußeren Bezirken, bzw. abseits der bevorzugten Zentrallagen.

Die Hauptstadtfunktion Berlins und der Umzug der Bundesregierung üben zunehmend die von AENGEVELT seit Jahren prognostizierte Sogwirkung auf Unternehmen und Branchen aus. Die wichtigsten Impulse am Büromarkt setzen dabei derzeit Unternehmen und Organisationen, die in Zusammenhang mit dem Parlaments- und Regierungsumzug in Berlin expandieren. Neben Verbänden und anderen regierungsnahen Institutionen sind dies vor allem Unternehmen der Medien- und Kommunikationsbranche, Beratungsgesellschaften, Prestigeansiedlungen großer Unternehmen mit interessanten Kombinationen von Top-Verwaltung, Lobbyismus, Produktdarstellung (z.B. VW, Audi) etc. Vor allem ausländische Unternehmen erspart Berlin die Qual der föderalen Auswahl: endlich gibt es - aus Sicht des Auslands - einen deutschen Zentralstandort. Beispiel ist die Großansiedlung des französischen Pharmaunternehmens SANOFI am Potsdamer Platz (Sony-Gebäude) mit einem Mietvolumen von rd. 12.000 m². Weitere Großabschlüsse im 1. Halbjahr 1999 waren: Deutsche Telekom mit rd. 10.000 m² in der Friedrichstraße, Berlikomm, ebenfalls ein Unternehmen der Telekommunikationsbranche, mit rd. 6.500 m² in Charlottenburg (Ludwig-Erhardt-Haus), der DGB mit ca. 5.000 m² in Berlin-Mitte sowie die Deutsche Bank 24 mit rd. 4.000 m² in Tempelhof.
Wir prognostizieren Stabilität am Berliner Büromarkt und eine zunehmende Differenzierung der Angebote und Preise nach Prestigelagen und Cityrandbezirken.

Berlin - stabiler Standort für das In- und Ausland!


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