Der Immobilienmarkt der Region Düsseldorf präsentiert sich auch weiterhin außerordentlich dynamisch. Belege hierfür sind u.a. das in 2000 wiederum gestiegene Gesamttransaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen, neue Rekordmarken beim Büroflächenumsatz und dem Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und eine anhaltend starke Nachfrage lokaler, nationaler und internationaler Entwickler und Investoren nach qualifizierten Grundstücken und Anlageobjekten in der Region.

Zum Text "Summary Grundstücksmarkt"

Grafiken zum Düsseldorfer Grundstücksmarkt

AENGEVELT-RESEARCH bestätigt für den Düsseldorfer Immobilienmarkt einen anhaltenden Aufwärtstrend: so stieg die Zahl der Verkaufsfälle im Jahr 2001 um 6% auf 5.239 (2000: 4.941). Das Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (bebaut und unbebaut) erhöhte sich sogar um nahezu 10% (9,8%) auf rd. € 2,29 Mrd. (2000: ca. € 2,09 Mrd.). Lediglich 1993 wurde mit über € 2,5 Mrd. ein noch höherer Wert erreicht. Erzielt wurde die Umsatzsteigerung im letzten Jahr insbesondere in den Marktsegmenten "Investment", "Ein- und Zweifamilienhäuser" und "Verkäufe unbebauter Liegenschaften". Dabei zeichnete sich eine Verlagerung des Umsatzgeschehens auf höherwertige Liegenschaften ab.

Der Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments

Registrierte AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2001 ein zunächst nur verhaltenes Marktgeschehen im Investment-Bereich, zog es in der zweiten Jahreshälfte deutlich an und erreichte für das Gesamtjahr 2001 eine gegenüber 2000 beachtliche Umsatzsteigerung um 10,6% auf rd. € 1,26 Mrd. (2000: ca. € 1,14 Mrd.).

Grafiken zum Düsseldorfer Investmentmarkt

Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilienhäuser

Hauptumsatzträger war hierbei wiederum der traditionelle Investment-Bereich "Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilienhäuser": er erzielte in 2001 mit rd. € 1,05 Mrd. gegenüber dem Vorjahr einen Zuwachs von rd. 9,3% (2000: ca. € 0,96 Mrd.).
Dabei zog das Transaktionsvolumen insbesondere im Bereich "Büro- und Geschäftshäuser" bei nahezu konstanter Zahl der Verkaufsfälle (2001: 50; 2000: 49) um 12% auf über € 690 Mio. an (2000: ca. € 617,5 Mio.). Entsprechend erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis je Erwerbsfall in diesem Segment auf ca. € 13,8 Mio. (2000: rd. € 12,6 Mio.).

Hinsichtlich der durchschnittlichen Anfangsrenditen analysiert AENGEVELT-RESEARCH für Düsseldorf im Segment "Büro- und Geschäftshäuser" einen Anstieg auf 6,94% (2000: 6,86%). Der mittlere Kaufpreismultiplikator stellt sich damit auf 14,4 (2000: ca. 14,6).

Auch der Marktbereich "Mehrfamilienhäuser" zeigt Aufwärtstendenz: Bei 384 registrierten Kauffällen (2000: 367) stellt sich das um 3,7% gewachsene Transaktionsvolumen auf € 336 Mio. (2000: ca. € 324 Mio.). Hinsichtlich der Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise je Erwerbsfall ist zwischen Mietwohnhäusern mit geringerem (bis 20%) und höherem Gewerbeanteil (> 20%) zu differenzieren: bei Mietwohnhäusern mit einem kleinem Anteil gewerblicher Nutzfläche reduzierte sich der mittlere Geldumsatz ungeachtet einer gestiegenen Zahl der Kauffälle (2001: 249; 2000: 242) auf ca. € 695.000,- (2000: rd. € 796.000,-). Mietwohnhäuser mit höherem Gewerbeanteil erzielten in 2001 hingegen bei 135 Erwerbsvorgängen (2000: 125) mit rd. € 1,21 Mio. einen beträchtlich höheren mittleren Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr (2000: rd. € 1,05 Mio.).

Die durchschnittliche Anfangsrendite erhöhte sich im Segment "Wohn- und Geschäftshäuser" für die Gesamtstadt beachtlich von 6,2% auf 6,5%. Während die durchschnittliche Anfangsverzinsung in der "Mittleren Preiskategorie" (Renditezone 6 - 8%) und der "Gehobenen Preiskategorie" (Renditezone 4 - 6%) auf 7,19% (2000: 6,83%) bzw. 6,34% (2000: 5,73%) stieg, blieb der Vorjahreswert in der "Niedrigen Preiszone" (Verzinsung 8%) mit 7,56% unverändert.

Gewerbe- , Industrie- und sonstige bebaute Grundstücke

Neben dem Marktsegment "Büro-, Geschäfts- und Mehrfamilienhäuser" legte im letzten Jahr auch der Bereich "Gewerbe- , Industrie- und sonstige bebaute Grundstücke" zu: mit 41 Erwerbsvorgängen (2000: 35) wurde 2001 ein Transaktionsvolumen von rd. € 212 Mio. erzielt, das nahezu 18% (17,6%) über dem Vorjahreswert (2000: ca. € 180,3 Mio.) liegt. Gleichzeitig hat sich auch hier das Verkaufsgeschehen auf höherwertige Liegenschaften verlagert: ungeachtet einer gestiegenen Zahl von Verkaufsfällen lag der Flächenumsatz in 2001 mit 26,1 ha über 30% unter dem Vorjahreswert (2000: 37,7 ha).

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:

Insgesamt prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2002/2003 aufgrund hoher Liquiditätszuflüsse und eines euroinduziert zunehmend länderübergreifenden Anlageverhaltens, das u.a. zur Diversifizierung und Renditearbitrage großer Portfolios genutzt wird, sowie fortgesetzter gezielter Aktivitäten von Projektentwicklern auch weiterhin stark prosperierende Investmentmärkte in den westdeutschen Kernregionen. Hiervon profitiert vor allem der Großraum Düsseldorf dank seiner deutlich marktführenden Wirtschaftskraft. So lag die Landeshauptstadt gemessen an den Immobilienumsätzen je Einwohner mit einem Wert von ca. € 3.666,- im Jahr 2000 weit vor den Rhein-Ruhr-Metropolen Köln (€ 2.275,-) und Essen (€ 1.375,-). Hieraus leiten sich signifikante Wertentwicklungspotentiale ab. Zusätzliche Impulse erhält das Segment "Büro- und Geschäftshäuser" aufgrund der weiterhin hohen Umsatzdynamik am Düsseldorfer Büromarkt. Analog bleiben auch qualifizierte Wohn- und Geschäftshäuser weiterhin stark nachgefragt. Indessen treffen seit nunmehr 9 Jahren Investitionswünsche bezüglich indexierter, langfristig gut vermieteter Büro- und Geschäftshäuser wie auch qualifizierter, wohnwirtschaftlich genutzter Liegenschaften in der Region Düsseldorf auf ein vergleichsweise knappes Angebot. Wie von AENGEVELT-RESEARCH in zahlreichen Untersuchungen und Analysen prognostiziert übt der Wettbewerb vergleichbarer, aber höher verzinslicher Anlageimmobilien im europäischen Ausland in Verbindung mit der durch die Einführung des EURO geschaffenen Markttransparenz zur Angleichung des Renditeniveaus zunehmend Druck auf die Kaufpreismultiplikatoren inländischer Investitionsobjekte aus.

Gegenwärtig kommen in Deutschland verstärkt qualifizierte Investment-Portfolios sowie ausgesuchte "sale & lease backs" auf den Markt. Flankierend steigern qualifizierte Projektentwicklungen im Bürosegment die Attraktivität des Investmentmarktes. Indessen wird die aus der Mengenkonjunktur der letzten Jahre resultierende Angebotsverknappung erst mit einer zeitlichen Verzögerung von zwei Jahren aufgehoben. Dieser Trend wird sich aufgrund der eher angebotshemmenden Auswirkungen von Basel II noch verstärken. Zusätzlich gibt es vermehrt "Paket"- oder Portfolioangebote auch im Einzelhandelsbereich. Indessen zeigt sich, dass nur sorgfältig und zielgruppengerecht aufbereitete Angebote die unterschiedlichsten Anlagebedingungen erfolgreich bedienen.

Deshalb erfordern komplexe Investitionsentscheidungen eine vollkommen unab-hängige, kompetente und individuelle umfassende Beratung.

Der Düsseldorfer Markt für private Immobilien

Grafiken zum Markt für private Immobilien in der Region Düsseldorf

Der Aufwärtstrend zum Erwerb privater Immobilien hält in der Region Düsseldorf unverändert an. Dies belegen sowohl die Zahl der Verkaufsfälle als auch der erzielte Geldumsatz. So stieg in 2001 die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um über 8% auf 4.128 (2000: 3.806) an und das Transaktionsvolumen kletterte auf € 718,2 Mio. (2000: € 663 Mio.). Damit wurde in Düsseldorf das zweithöchste Transaktionsvolumen aller Zeiten erzielt. Nur 1993 wurde mit rd. € 720,3 Mio. ein noch etwas höherer Wert erreicht.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Grafiken zu den Ein- und Zweifamilienhäusern

Ungeachtet einer gegenüber dem Vorjahr geringeren Zahl an Verkäufen (2001: 686; 2000: 702) erreichte der Geldumsatz im Segment "Ein- und Zweifamilienhäuser" in 2001 mit ca. € 238,8 Mio. einen neuen historischen Spitzenwert. Damit wurde das bisherige Rekordergebnis (2000: € 222 Mio.) um nahezu 8% übertroffen. Analog dazu erhöhte sich für das Gesamtsegment der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang in 2001 um 10% gegenüber dem Vorjahr auf rd. € 348.000,- (2000: rd. € 316.300,-). Hierbei verzeichneten alle Preiskategorien wiederum z.T. deutliche Wertzuwächse. Die höchste Steigerung erzielten wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert Häuser der "mittleren Preiskategorie" (€ 350.000,- bis 600.000,-) mit einem Plus von über 4% bzw. einem durchschnittlichen Verkaufspreis von € 591.724,-. In der Wertzone ab € 1 Mio. erhöhte sich der mittlere Kaufpreis binnen Jahresfrist um 3% auf rd. € 1.657.000,-.

Eigentumswohnungen

Grafiken zu den Eigentumswohnungen

Auch im Marktbereich "Eigentumswohnungen" erhöhte sich im letzten Jahr das Transaktionsvolumen bei 3.422 Verkäufen (2000: 3.104) um nahezu 9% auf EUR 479,4 Mio. (2000: EUR 440,1 Mio.). Dabei konzentrierte sich das Marktgeschehen aufgrund des anhaltend unzureichenden Angebots an Neubau-Eigentumswohnungen analog zum Jahr 2000 auf Bestandswohnungen. Dessen ungeachtet lag der durchschnittliche Kaufpreis pro Erwerbsfall mit rd. € 139.340,- nur geringfügig unter dem Vorjahreswert (2000: ca. € 142.140,-). Analog dazu verzeichnete AENGEVELT-RESEARCH in einzelnen Teilsegmenten etwas niedrigere Durchschnittspreise als im Vorjahr. Am stärksten betroffen war hiervon ungeachtet der hohen Nachfrage seitens einer überaus kritischen Käuferklientel die "obere Preiskategorie" (ab € 3.500,-/m²): aufgrund des Totalausfalls von Neubauvorhaben lag hier der durchschnittliche Kaufpreis wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert mit € 4.321,-/m² rd. 4% unter dem Vorjahreswert (2000: € 4.499,-/m²). Dagegen verzeichnete die "mittlere Preiskategorie" (€ 2.500,- bis 3.000,-/m²) einen Wertzuwachs von 2% auf durchschnittlich € 2.888,-/m².

Ungeachtet kurzfristiger Preisschwankungen in einzelnen Teilsegmenten belegt die langfristige Betrachtung des Marktes für Eigentumswohnungen dessen positive Entwicklung: So erreichte der Preisindex für die Gesamtstadt Düsseldorf im Jahre 2001 einen Stand von 274 Indexpunkten. Dies bedeutet einen statistischen Wertzuwachs von über 30% seit 1990 (210 Indexpunkte; Basis: 1977 = 100). Dabei zeigt die Einzelbetrachtung, dass z.B. die "obere Preiskategorie" (ab € 3.500,-/m²) in diesem Zeitraum - unabhängig von temporären Schwankungen - einen noch deutlicheren Wertzuwachs von rd. 33% aufweist.

Prognose AENGEVELT-RESEARCH:

Marktgerechte Privatimmobilien in der Region Düsseldorf bleiben weiterhin stark gefragt. Dieser anhaltende Trend spiegelt sich auch in den Verkäufen unbebauter Grundstücke für den Einfamilienhausbau: Hier erhöhte sich der Flächenumsatz in 2001 gegenüber dem Vorjahr um rd. 35% auf 7,5 ha (2000: rd. 5,7 ha). Dabei werden für Einfamilienhausgrundstücke in den besten Wohnlagen mindestens € 560,-/m² gezahlt. Das überaus knappe Angebot in gesuchten Stadtquartieren führt in den nächsten Jahren zu weiteren signifikanten Preissteigerungen.

Im Bereich "Eigentumswohnungen" wird sich auch zukünftig das Angebot angesichts einer anhaltend geringen Neubautätigkeit schwerpunktmäßig auf Bestandsimmobilien konzentrieren. Insbesondere jüngeren Familien und Singlehaushalten bietet sich hierdurch die Möglichkeit, Wohneigentum zu vergleichsweise günstigen Einstiegspreisen mit hohem Wertentwicklungspotential zu erwerben. Die zunehmende Anzahl von Wohnungssanierungen in gefragten Wohnlagen führt dabei im doppelten Sinne zu einer wachstumsinduzierenden "Verjüngung" der Quartiere.

Fazit:

Mit einer durchschnittlichen Verzinsung von aktuell 6,5% für Wohn- und Geschäftshäuser bzw. über 6,9% für Büro- und Geschäftshäuser liegen die Renditen deutlich über dem gegenwärtig (noch) sehr niedrigen Zinsniveau für Fremdkapital. Diese sehr seltene Gesamtkonstellation bietet bei ausgewogenem Eigenkapitalanteil und professioneller Beratung derzeit historisch nahezu einmalige Chancen für besonders ertragreiche Kapitalanlagen in Immobilien.
Stimuliert wird diese Entwicklung zusätzlich durch die anhaltende Verschlechterung der staatlichen Rentensituation, die z.T. herben Enttäuschungen an den Aktienmärkten, erhöhte Inflationsrisiken und den kontinuierlich sinkenden Außenwert des EURO. Entsprechend steht für kluge Köpfe das Erfordernis, einen beträchtlichen Vermögensteil sachwertgesichert und wertdynamisch in Anlagen aus Stein zu investieren, auch zukünftig ganz oben auf der Tagesordnung.
Und hier zählt die Region Düsseldorf bundes- und europaweit eindeutig zur ersten Wahl!