Dank seiner ausgewogenen Branchenstruktur zeigt sich der Büromarkt in der Region Düsseldorf von der rückläufigen Nachfrage der "new economy" unbeeindruckt: während im Jahre 2001 in anderen großen deutschen Bürometropolen das hohe Vorjahresergebnis nicht wieder erreicht werden konnte, wurde in der Region Düsseldorf mit einem Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 407.000 m² das bisherige Rekordergebnis des Vorjahres (ca. 359.000 m²) nochmals deutlich um über 13% übertroffen.

Dabei konnte insbesondere die reine Vermietungsleistung mit rd. 367.000 m² Bürofläche gegenüber dem Vorjahr (2000: ca. 287.000 m²) um rd. 28% gesteigert werden. Davon entfielen ca. 289.000 m² auf das Stadtgebiet und rd. 78.000 m² auf das Umland (Ratingen, Hilden, Neuss, etc.).
Lediglich die Flächenabnahme durch Eigennutzer fiel 2001 mit rd. 40.000 m² Bürofläche geringer aus als im Vorjahr (2000: ca. 72.000 m²).

Zum Jahreswechsel 2001/2002 stehen laut AENGEVELT-RESEARCH noch größere Mietabschlüsse an, die das Jahresendergebnis nochmals beeinflussen können.

AENGEVELT erreichte 2001 wiederum seinen traditionell herausragenden Marktanteil von rd. 40% an den gesamten Maklervermittlungen und betreute insbesondere die größten und wertvollsten Mietvertragsabschlüsse des Jahres. Zu den Highlights zählte u.a. die Vermietung von rd. 16.000 m² Bürofläche in Düsseldorf-Mörsenbroich an die Dresdner Bank AG, die hier das "Technik-Center Rheinland" errichtet hat. In dem gleichen Bürogebäude vermittelte AENGEVELT außerdem ca. 2.750 m² Bürofläche und rd. 350 m² Servicefläche an die Deutsche Krankenhausgesellschaft sowie weitere ca. 3.000 m² an den BLB Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW. Damit ist das Gebäude, dessen vorheriger Hauptnutzer die ARAG war, vollvermietet.

Ein weiterer Höhepunkt war die Vermittlung des langfristigen Mietvertragsabschlusses durch AENGEVELT über rd. 15.000 m² Bürofläche im Projekt der Hines-Gruppe "Benrather Karree" in der 1a-Bürolage "Bankenviertel" an die international tätige Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Mueller. Ebenfalls im "Bankenviertel" - im "Neuen Stahlhof" - vermittelten die Düsseldorfer Immobilienprofis weitere rd. 3.400 m² an die internationale Rechtsanwaltssozietät Shearman & Stearling, die dort bereits im Jahre 2000 einen durch AENGEVELT vermittelten Mietvertrag über ca. 3.000 m² abgeschlossen hatten und weiter expandierten. Prognosegemäß erfolgte für den ersten Bauabschnitt des von AENGEVELT betreuten IVG-Projektes "Global Gate" an der "Grafenberger Allee" zwei Monate vor Fertigstellung die Vollvermietung der mehr als 10.000 m² Mietfläche. Der zweite Bauabschnitt wurde im November diesen Jahres begonnen und wird wiederum exklusiv von AENGEVELT betreut.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen und Lagen

Hauptnachfragegruppen waren 2001 nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH Finanzdienstleister mit einem Anteil von rd. 29% am gesamten Büroflächenumsatz (2000: ca. 17%) und unternehmensbegleitende Beratungsgesellschaften (inkl. Anwaltskanzleien) mit rd. 24% (2000: ca. 14%). Dagegen war die Nachfrage der "new economy" rückläufig: auf die Bereiche Medien, Telekommunikation und EDV entfielen 2001 ca. 18% der Flächenumsätze (2000: ca. 40%). Knapp 10% der Umsätze wurden von Einrichtungen der öffentlichen Hand getragen.

Schwerpunkte des Vermietungsumsatzes waren 2001 die Cityrand- und Innenstadtbereiche (inkl. "Kennedydamm" und "Medienhafen"), auf die zusammen ein Marktanteil von über 46% entfiel (2000: ca. 48%). In den traditionellen Düsseldorfer Citylagen (inkl. "Königsallee" und "Bankenviertel") wurden knapp 10% aller Büroflächen umgesetzt (2000: 9%). Auf die äußeren Bürozentren wie den linksrheinischen "Seestern" entfielen zusammen knapp 23% aller Umsätze. Der Marktanteil der Bürozentren im unmittelbar benachbarten Umland wie Neuss und Ratingen war mit ca. 21% ähnlich hoch. Im Jahre 2000 entfielen auf diese beiden Regional-Bereiche zusammen ca. 43% des Büroflächenabsatzes.

Vom Absatz profitierten insbesondere der linksrheinische Bürostandort mit dem "Seestern" (über 40.000 m²) und der Citykern (inkl. "Königsallee" und "Bankenviertel") mit ca. 36.500 m² Bürofläche. Auf die "Grafenberger Allee" entfielen ca. 34.500 m², auf die "Medienmeile" im Hafen rd. 17.000 m² und auf den Bereich "Kennedydamm" ca. 20.200 m² Bürofläche.

Büroflächenfertigstellung und -angebot
Das Fertigstellungsvolumen in der Region Düsseldorf erhöhte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2001 gegenüber dem Vorjahr deutlich auf rd. 220.000 m² neuer Bürofläche (2000: ca. 70.000 m²), von denen zum Jahreswechsel noch rd. 12% am Markt verfügbar sind. Der Gesamtbüroflächenbestand in Düsseldorf hat damit erstmals die 5 Millionen-Quadratmeter-Marke durchbrochen. Für 2002 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem etwas geringeren Fertigstellungsvolumen von voraussichtlich 160.000 m² aus, von dem bereits rd. ein Drittel vorvermietet ist.
Trotz des erhöhten Fertigstellungsvolumens reduzierte sich 2001 das kurzfristig verfügbare Flächenangebot im Vorjahresvergleich um rd. 20% auf aktuell nur noch rd. 190.000 m² bzw. 3,7% des Gesamtbüroflächenbestandes von ca. 5,1 Mio. m² (2000: 238.000 m² bzw. 4,8% bei 4,95 Mio. m²).

Mietpreise für Büroflächen

Das Mietpreisniveau zog nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Düsseldorf 2001 spürbar an: Die gewichteten Spitzenmieten erhöhten sich im Jahresverlauf von knapp 21,00 €/m² (DM 41,-/m²) um fast 10% auf rd. 23,00 €/m² (rd. DM 45,-/m²). Die mittleren Büromieten in Citylagen stiegen ebenfalls - allerdings moderater - um fast 9% auf rd. 19,40 €/m² (rd. DM 38,-/m²). In Cityrandlagen blieb das mittlere Mietpreisniveau mit ca. 14,30 €/m² (ca. DM 28,-/m²) im Vorjahresvergleich stabil, während die durchschnittlichen Mietpreise in den äußeren Bürolagen um 7% auf ca. 12,30 €/m² (ca. DM 24,-/m²) anzogen. Insgesamt hat sich die Mietpreisdifferenzierung in Düsseldorf verstärkt.

Prognose 2002:

Die Dynamik am Düsseldorfer Büromarkt setzt sich auch 2002 angesichts einer anhaltend hohen Büroflächennachfrage und zahlreicher anstehender Flächenwechsel u.a. aus veralteten Büroobjekten - auf die der Druck zunehmen wird - fort. Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das kommende Jahr einen wiederum hohen - aber gegenüber den Rekordjahren abflauenden - Büroflächenumsatz von mind. 300.000 m² für die Region.
Dabei zeichnet sich auch in 2002 für moderne Büroflächen in besten Lagen bei einem nach wie vor knappen Angebot ein weiteres Anziehen der Mietpreise ab bei gleichzeitiger Mietpreis-Stabilität bzw. evtl. leichter Einbußen am Cityrand und im Umland.