04. Oktober 2000

Was ist beim "sale & lease back" von Gewerbeimmobilien zu beachten?

Endlich gibt es sie häufiger als früher: Langfristig vermietete gewerbliche Immobilien mit sehr guter Rendite. Im Zuge verstärkter Hinwendungen zum aktiven Immobilienmanagement - neudeutsch: Corporate Real Estate - gibt es vermehrte Angebote in der Kombination Verkauf mit gleichzeitiger Rückmietung: "sale and lease back". Hierbei besteht indessen die Gefahr, daß ausschließlich nach dem Ertragswert betrachtete Liegenschaften mittels überzogener Mietansätze zwar dem Verkäufer eine schöne Bilanzoptik bieten, dem Erwerber aber langfristig Probleme bescheren. Deshalb ist beim "sale and lease back" nur eine grundsolide immobilienwirtschaftliche Prüfung zielführend.

Prüfkriterium "Mieter"

Ein gutes Immobilienprodukt bedarf der Rückmietung durch einen bonitätsstarken Nutzer. Im Zweifel dient eine angemessene Mietkaution, die zweckmäßigerweise vom Kaufpreis einbehalten wird, als Sicherheitspolster. Beträge von ein bis zwei Jahresmieten sind keine Seltenheit, insbesondere dann, wenn berechtigte Zweifel an der Multifunktionalität und Drittverwendungsfähigkeit des Objektes angezeigt sind. Dann dient diese Sicherheitsleistung zur Abdeckung von erhöhten Marketingaufwendungen bei Neu- und Nachvermietung, z. B für Leerstandszeiten, Umbau- und Modernisierungskosten.

Prüfkriterium "Objektqualität"

Technischer Prüfstein ist deshalb - wie auch bei jedem "Normalkauf" - die Objektausstattung, die Teilbarkeit, die Vermietbarkeit in sinnvollen Teilabschnitten und die saubere Kalkulation der baulichen Aufwendungen - zur Herstellung der Drittverwendungsfähigkeit früher oder später notwendig. Bei vielen "sale and lease backs" fallen solche Erwägungen finanziell über-durchschnittlich hoch aus, weil die Veräußerer - oftmals wider immobilienwirtschaftlichen Rat - die zum Erwerb angebotenen Gebäude zu stark auf ihre betriebswirtschaftlichen Belange abgestellt haben.

Prüfkriterium "Miete"

Ein weiterer Prüfstein ist in jedem Fall die Angemessenheit der Miete nach Vergleichsgesichts-punkten am Markt, insbesondere bei einer Häufung von sale & lease backs an dezentralen Standorten. Hier ist das angebotene Mietniveau und die Nachvermietungsfähigkeit besonders kritisch zu prüfen - sprich: der zu definierende Mietansatz. Dieser sollte sich grundsätzlich eher am unteren Marktniveau bewegen. Genau dies trifft nämlich die Interessengleichheit von Verkäufer und Mieter einerseits und Investor andererseits. Die geringe Miete entlastet langfristig den Mieter. Gleichzeitig eröffnet sie dem Investor sowohl Sicherheit in der Drittverwendung als auch ein Wertsteigerungspotential für die Zukunft. Mit beiden sieht es schlecht aus, wenn das Nutzungs-konzept der Immobilie nicht "stimmt" und der Erwerb auf Basis langfristig nicht erzielbarer, überhöhter Mieten erfolgt.

Fazit:

In aller Regel eröffnet ein "sale and lease back" dem Investor überdurchschnittliche Renditen bei hoher Ertragssicherheit - so lange der Mieter zahlt. Schlecht sieht es aus, wenn dann das Nutzungskonzept der Immobilie nicht stimmt, die Lage nicht paßt und die Wertsteigerung vom Veräußerer im Wege überhöhter Mietansätze schon abgeschöpft ist. Bei der Beurteilung von "sale and lease backs" schlägt deshalb die Stunde des erfahrenen Immobilienberaters. Denn zum Verkauf steht immer noch die Liegenschaft - nicht deren Mieter. Wer das Unternehmen kaufen will, sollte an die Börse gehen und nicht an den Immobilienmarkt.

Aktuelle Beispiele für erfolgreiche sale & lease backs:

1. Health-Care-Center Neuss

In Neuss versuchten seit Jahren mehrere überregional tätige Makler erfolglos, die Liegenschaft eines mittelständischen Unternehmens über sale & lease back zu verkaufen. Dabei wurde bei den "Ver-mittlungsversuchen" vorrangig auf das Unternehmen und seine Zukunftsperspektiven fokussiert. Die Ent-wicklungspotentiale der Liegenschaft dagegen, z.B. angesichts unbebauter Areale für weitere Nutzflächen, blieben gänzlich unberücksichtigt. Wie man es richtig macht, zeigt AENGEVELT: der Düsseldorfer Immobilienprofi analysierte die Ge-samtliegenschaft unter Berücksichtigung der Bestandsgebäude und bisher ungenutzter Flächen-potentiale und entwickelte zusammen mit dem Eigentümer - einem Unternehmen aus der Ge-sundheitsforschung - ein Konzept für die Realisierung eines Themenparks im Bereich der Bio-technologie mit zusätzlichen Nutzflächen. Auf Basis dieses Konzeptes und der damit verbundenen Entwicklungs- und Wertsteigerungsmöglichkeiten der Immobilie - nicht des Unternehmens - fand AENGEVELT einen ausländischen Investor und erzielte einen weit höheren Verkaufserlös (deutlich im zweistelligen DM-Millionen-Bereich) als den von anderen Maklern vergeblich angestrebten. Der Grund: Das neue Immobilien-Produkt braucht weder überzogene Mietwerte noch ungewöhnliche Mietsicherheiten, da das Immobilienkonzept und nicht die Mieterbonität die Werthaltigkeit schafft. Der Weg war nicht einfach, aber nach kontinuierlicher Zusammenarbeit von Nutzer, Investor und der Stadt Neuss ist eine allseitige win-win-Situation entstanden.

2. Verkauf der TIPTEL-Hauptverwaltung an Investmentfonds

Eine weitere mustergültige Transaktion für sale & lease backs stellt der kürzlich exklusiv durch AENGEVELT vermittelte Verkauf der TIPTEL-Hauptverwaltung in Ratingen an die Unternehmens-gruppe Falk & Partner, München, dar, die das Objekt in einen Immobilienfonds einbringen wird, dar: Die TIPTEL-Hauptverwaltung in Ratingen besteht aus der dort lagetypischen Kombination von Büro- und Hightech-Flächen. Das Objekt mit insgesamt über 12.000 m² Nutzfläche wird von der TIPTEL AG langfristig zu am Markt angemessenen Konditionen "zurückgemietet", der Verkaufs-preis lag deutlich im zweistelligen Millionen-DM-Bereich. Dieses sale & lease back belegt die aufgrund sorgfältiger Planung erreichte beidseitige "win-win-Situation": Der Käufer erhält eine sehr attraktive Rendite im Bereich von 8 Prozent, der Verkäufer neben einem sehenswerten Verkaufserlös die bereits angesprochene langfristige Nutzungssicher-heit bei planbaren Konditionen.