Grafiken zum Büromarkt Magdeburg

Der Magdeburger Büromarkt zeigte im Jahr 2001 eine gute Performance. Mit einem Büroflächenumsatz von ca. 30.000 m² lag das Ergebnis zwar unter dem Vorjahreswert (2000: 41.000 m²), doch ist dabei zu berücksichtigen, dass im Jahr 2000 rd. 20.000 m² des Umsatzes durch Eigennutzer abgenommen wurden. Das Umsatzvolumen im Jahr 2001 resultiert hingegen nahezu ausschließlich aus Vermietungen, die damit ihr Volumen gegenüber dem Vorjahr deutlich um über 40% steigern konnten.

Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf rd. 35.000 m² anziehenden Flächenumsatz, der wie bereits im Vorjahr nahezu ausschließlich durch Vermietungen erfolgt und damit eine erneute Steigerung in diesem Segment bedeutet. Bereits im ersten Quartal 2001 registrierte AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 8.500 m² vermieteter Bürofläche eine Erhöhung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (rd. 8.000 m²). Davon vermittelte allein AENGEVELT im genannten Zeitraum rd. 5.000 m² Bürofläche, u.a. rd. 1.000 m² Bürofläche im Neubau der "NordLB" am "Domplatz" an ein Assekuranz-Unternehmen. Dabei wurde zum wiederholten Male ein Spitzenmietpreis von € 10,-/m² (gewichtete Spitzenmiete Anfang 2002: € 9,70/m²) erzielt, der die von AENGEVELT prognostizierten erzielbaren Preissteigerungen für Top-Bürolagen und -objekte bestätigt. Darüber hinaus vermittelte AENGEVELT im Exklusivauftrag des Eigentümers in einem Objekt am Cityrand einen langfristigen Mietvertrag über ca. 1.600 m² Bürofläche an das "Berufsförderungswerk des Landes Sachsen-Anhalt". Damit ist das Bürogebäude mit insgesamt rd. 3.000 m² Bürofläche vollvermietet.


Büroflächenumsatz nach Lagen, Branchen und Größen

Schwerpunkt des Marktgeschehens war 2001 die City mit einem Flächenabsatz von rd. 12.100 m² (2000: 17.000 m²) bzw. einem Umsatzanteil von rd. 41% (2000: ca. 42%). Auf die Cityrandbereiche entfielen rd. 11.300 m² (2000: 22.000 m²). Dies entspricht einer Quote von 38%, 2000 waren es noch rd. 54%. Dagegen konnten sonstige Stadtteillagen mit einer Umsatzleistung von 6.400 m² (2000: 2.000 m²) ihren Anteil auf rd. 21% (2000: ca. 5%) ausbauen.

Zu den Hauptnachfragegruppen am Magdeburger Büromarkt zählten in 2001 wie im Vorjahr öffentliche Bedarfsträger mit einem Anteil von rund einem Drittel an den Büroflächenumsätzen. Gemessen an der Zahl der Mietabschlüsse entfiel die Hauptnachfrage indessen auf unternehmensbezogene Dienstleister (u.a. Ingenieur- und Planungsbüros). Allerdings handelte es sich dabei vorwiegend um kleinteilige Flächen.
Entsprechend entfiel der Großteil des Büroflächenumsatzes mit ca. 53% bzw. sogar ca. 90% der abgeschlossenen Mietverträge auf Büroeinheiten unter 500 m² (2000: 71% des Büroflächenumsatzes bzw. 91% der Mietverträge).

Die genannten Nachfragetrends setzen sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH auch 2002 fort.


Angebotsreserve

Der marktfähige Sockel der Angebotsreserve stellt sich Anfang 2002 auf rd. 140.000 m² Bürofläche (Anfang 2001: 145.000 m²) bzw. eine Quote von rd. 14,7% des Gesamtbestandes (rd. 950.000 m²). Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH u.a. angesichts eines nur sehr geringen Fertigstellungsvolumens einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 130.000 m² bzw. 13,4% des Gesamtbestandes.


Mietpreisniveau

Das Mietpreisniveau präsentierte sich in 2001 stabil mit ersten Steigerungstendenzen: so erhöhten sich die gewichteten Spitzenmieten aufgrund erster Angebotsverknappungen in ausgesuchten Citylagen gegenüber dem Vorjahr leicht von € 9,20/m² auf € 9,70/m², Tendenz weiter leicht steigend wie wiederholte Abschlüsse über jeweils rd. € 10,-/m² belegen. In Cityrand- und Stadtteillagen blieben die Mieten mit durchschnittlichen Werten von ca. € 5,10/m² bzw. € 4,10/m² stabil und damit auf weiterhin sehr preisgünstigem Niveau.


Prognose 2002:

Auch 2002 wird das Umsatzgeschehen bei einer leichten Marktbelebung vorwiegend von Flächenwechseln getragen. Vor diesem Hintergrund prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Jahr 2002 bei einem Büroflächenumsatz von rd. 35.000 m² einen weiterhin moderaten Abbau der Angebotsreserve.

Gleichzeitig zeichnet sich auch für 2002 eine klare Stabilisierung der Mietpreise ab, wobei für ausgesuchte Objekte und Lagen weitere Preissteigerungen realistisch sind.