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Berlin, 03. Mai 2002 Grafiken
zu den Immobilienmärkten des Berliner Umlands
Der Immobilienmarkt im Berliner Umland hat sich wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorjahresbericht prognostiziert im Jahre 2001 weiter stabilisiert: Nach den vorläufigen Auswertungsergebnissen des Oberen Gutachterausschusses des Landes Brandenburg lag der Geldumsatz mit rd. € 1,72 Mrd. nur um rd. 5,5% unter dem Vorjahreswert (2000: ca. € 1,81 Mrd.). Gleichzeitig stieg die Zahl der Verkaufsfälle auf 14.639 (2000: 13.969). Die Phase der hohen Umsatzeinbrüche, die nach den Boomjahren 1996 und 1998 verzeichnet wurden, gehören damit der Vergangenheit an. Auf bebaute Grundstücke entfielen im Jahre 2001 rd. € 1,07 Mrd. (2000: ca. € 1,18 Mrd.). Das gegenüber dem Vorjahr um rd. 9% geringere Transaktionsvolumen ist dabei nahezu ausschließlich auf ein rückläufiges Verkaufsgeschehen im Bereich der bebauten Liegenschaften für gewerbliche und sonstige Nutzungen zurückzuführen: Der Geldumsatz halbierte sich bei 480 Verkäufen (2000: 560) nahezu von rd. € 193,2 Mio. im Jahre 2000 auf knapp € 100 Mio. im Folgejahr. Das Segment "Mehrfamilienhäuser" erzielte dagegen mit 416 Verkäufen (2000: 427) ein nahezu konstantes Transaktionsvolumen von rd. € 198,1 Mio. (2000: ca. € 201,5 Mio.). Dabei stieg der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang um 0,9% auf € 476.200,-. Im Bereich "Ein- und Zweifamilienhäuser" erhöhte sich der Geldumsatz bei 3.866 Verkäufen (2000: 4.045) sogar um über 4% auf rd. € 657 Mio. (2000: ca. € 630 Mio.). Das mittlere Kaufpreisvolumen je Erwerbsfall stieg deutlich um über 9% auf rd. € 170.000,- (2000: ca. € 155.600,-). Im Teilmarkt Wohn- und Teileigentum hat sich das Marktgeschehen ebenfalls deutlich belebt: Nicht nur die Zahl der Verkaufsfälle stieg von 969 im Vorjahr auf 1.707 in 2001, auch der Geldumsatz erhöhte sich um über 50% auf rd. € 185,5 Mio. (2000: ca. € 123 Mio.). Allerdings sank der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsvorgang von rd. € 126.600,- im Jahr 2000 auf rd. € 108.700,-. Hauptgrund hierfür war die Verschiebung des Umsatzgeschehens in Richtung umgewandelter Eigentumswohnungen. Im Bereich der unbebauten Grundstücke lag der Geldumsatz ungeachtet einer gestiegenen Zahl der Verkaufsfälle (2001: 5.500; 2000: 5.400) sowie eines Anstiegs des Flächenumsatzes auf rd. 1.106 ha (2000: ca. 890 ha) mit rd. € 421 Mio. deutlich unter dem Vorjahreswert (2000: ca. € 499 Mio.). Ursächlich hierfür waren vor allem rückläufige Bodenpreise: Stellten sie sich in den vergangenen drei Jahren stabil auf rd. € 55,-/m², erreichten sie 2001 im Mittel nur einen Wert von rd. € 38,-/m². Der Grundstücksmarkt Potsdam Auch der Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt Potsdam präsentierte sich 2001 mit einem Geldumsatz von rd. € 251,2 Mio. (2000: ca. € 252,2 Mio.) ausgesprochen stabil. Die Zahl der Verkaufsfälle stieg um 18% auf 1.232 (2000: 1.043). Hierbei erhöhte sich der Geldumsatz im Bereich der unbebauten Grundstücke von ca. € 26,2 Mio. im Jahr 2000 auf rd. € 34,5 Mio. Davon entfielen auf Flächen für den individuellen Wohnungsbau bei einem Anstieg des Flächenumsatzes um rd. 48% auf ca. 15,5 ha (2000: 10,5 ha) rd. € 15,2 Mio. (2000: rd. € 12,9 Mio.). Noch deutlicher fiel die Umsatzsteigerung im Bereich der unbebauten Grundstücke für geschäftliche Nutzungen aus: Hier stieg das Transaktionsvolumen bei einem Flächenumsatz von rd. 3,3 ha (2000: ca. 0,9 ha) auf rd. € 7,6 Mio. (2000: ca. € 0,4 Mio.). Im Bereich "Gewerbeimmobilien" (inkl. bebauter und unbebauter Liegenschaften) verdoppelte sich der Geldumsatz nahezu auf rd. € 20 Mio. (2000: ca. € 10,4 Mio.). Im Segment "Bebaute Grundstücke" mussten die Teilbereiche "Mietwohnhäuser" und "Geschäfts- und Verwaltungsgebäude" mit rd. € 33,2 Mio. bzw. ca. € 28,9 Mio. (2000: ca. € 72,5 Mio. bzw. ca. € 40,6 Mio.) deutliche Einbußen hinnehmen. Im Bereich "Ein- und Zweifamilienhäuser" stieg der Geldumsatz bei 187 Verkaufsfällen (2000: 198) dagegen - wenn auch nur geringfügig - auf rd. € 59,4 Mio. (2000: ca. € 58,3 Mio.). Das durchschnittliche Preisniveau zog dabei um 4,5% auf rd. € 317.600,- je Erwerbsfall an (2000: ca. € 294.600,-). Das Segment "Wohn- und Teileigentum" verzeichnete bei einem Anstieg der Verkaufsfälle um 61% auf 640 (2000: 397) ein Umsatzplus um 58% auf ca. € 95,8 Mio. (2000: rd. € 60 Mio.). Der mittlere Verkaufspreis stellte sich dabei nahezu konstant auf rd. € 124.000,- je Eigentumswohnung. Der Potsdamer Büromarkt Der Büroflächenumsatz stellte sich in Potsdam im Jahre 2001 auf rd. 25.000 m² (2000: 30.000 m²). Davon entfielen rd. 13.000 m² auf Vermietungen und rd. 12.000 m² auf Eigennutzer. Angebotsreserve und Fertigstellung Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert reduzierte sich die Angebotsreserve kurzfristig verfügbarer Büroflächen bis Anfang 2002 auf nur noch ca. 45.000 m² (Anfang 2001: ca. 65.000 m²) bzw. 5,6% (Anfang 2001: 8,3%) des Gesamtbestandes von knapp 800.000 m² Bürofläche. AENGEVELT-RESEARCH geht auch für 2002 angesichts eines nur geringen Fertigstellungsvolumens von rd. 12.000 m², von denen bereits über vier Fünftel durch Eigennutzer oder Vorvermietungen vertraglich gebunden sind, von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve aus, zumal größere Fertigstellungsvolumen bis zu 57.000 m² Bürofläche erst ab 2004 zu erwarten sind. Mietpreisniveau Die mittlere Büromiete blieb mit rd. € 9,70/m² im Vorjahresvergleich stabil. Lediglich die Spitzenmieten gaben mit rd. € 12,30/m² leicht nach (Ende 2000: ca. € 12,80/m²). Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein insgesamt stabiles Mietpreisniveau. Allerdings ist bei weiterer Verknappung der am Markt verfügbaren Büroflächen mittelfristig ein Anziehen der Mieten zu erwarten. Fazit: Die Konsolidierungsphase des Berliner Umlandes ist weitgehend abgeschlossen. Gleichzeitig besitzt insbesondere Potsdam im Vergleich zu vielen anderen ostdeutschen Großstädten ausgesprochen günstige wirtschaftliche Entwicklungschancen: Dafür sprechen nicht nur so positive Indikatoren wie eine vergleichsweise niedrige Arbeitslosenquote (Dez. 2001: 11,2%) oder die relativ hohe Kaufkraft der Potsdamer (einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer: 96,6), sondern vor allem auch das wachsende Interesse weltweit operierender Unternehmen wie SAP oder ORACLE an einer Ansiedlung in der Landeshauptstadt Brandenburgs. Hiervon gehen zahlreiche positive Impulse insbesondere für die Immobilienmärkte aus. Mittelfristig verfügt die Region Berlin-Potsdam über ein hohes Entwicklungspotential, das sich nicht nur auf die beiden Hauptstädte beschränkt.
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