|
Berlin, 03. Mai 2002 Grafiken
zum Berliner Einzelhande
Im Vergleich zu anderen deutschen Großstadtregionen befindet sich die Bundeshauptstadt hinsichtlich der Einzelhandelssituation derzeit in einer stagnierenden Phase: Zwar erhöhte sich im letzten Jahr analog zum bundesweiten Anstieg des Einzelhandelsumsatzes um 0,9% auf ca. € 379 Mrd. auch der Berliner Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz und Tankstellen) nominell um rd. 1,4% auf € 14,16 Mrd. (2000: ca. € 14 Mrd.), inflationsbereinigt entspricht dies indessen auch hier einem leichten Umsatzverlust (0,3%). Auch hinsichtlich des Kaufkraftindex für einzelhandelsrelevante Ausgaben liegt Berlin mit einem Gesamtwert von 102,4 (z. Vgl. Düsseldorf: ca. 116; München: 120) nur leicht über dem Bundesdurchschnitt (100), das Umland mit rd. 90,9 sogar noch deutlich darunter. Flächenzuwachs Zwischen 1991 und 2000 war der Berliner Markt für Einzelhandelsflächen geprägt von einem hohen Fertigstellungstempo. Insgesamt stieg die Verkaufsfläche seit 1991 um rd. 1,2 Mio. auf aktuell 3,85 Mio. m² an. Dies entspricht rd. 1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner und stellt im bundesweiten Vergleich immer noch eine leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenversorgung dar (Westdeutschland: > 1,4 m²/EW; Ostdeutschland: ca. 1,3 m²/EW). Insbesondere in der zweiten Hälfte der 90er Jahre komprimierte sich das Neubauvolumen auf ca. 882.000 m². Den höchsten Zuwachs im Zeitraum zwischen 1996 und 2000 registrierte AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 192.400 m² VK im Bezirk Mitte. Seit 1999 verlangsamte sich die Flächenfertigstellung. Kamen 1999 noch über 200.000 m² Verkaufsfläche neu auf den Markt, waren es 2000 bereits nur noch 128.000 m² und 2001 dann lediglich ca. 111.000 m². Für 2002 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Rückgang des Fertigstellungsvolumens auf rd. 95.000 m². 2003 könnte dann das Fertigstellungsvolumen nach dem gegenwärtigen Stand der Projektvorbereitungen allerdings wieder deutlich auf über 185.000 m² Verkaufsfläche anziehen. Mietpreisniveau Das Mietpreisniveau zog für Ladenflächen in 1a-Lagen in 2001 weiter leicht an. Hintergrund sind eine anhaltend hohe Nachfrage und ein ungebrochener Expansionsdrang insbesondere seitens Filialunternehmen in den frequenzstärksten Geschäftszentren. Zu den innerstädtischen Geschäftslagen mit wachsender Nachfrage gehörten 2001 u.a. der Bereich um den Alexanderplatz, aber auch der Tempelhofer Damm in Zehlendorf und der Bereich Gorki-/Breite Straße in Tegel. Insgesamt hat sich der Bereich Tauentzien/Oberer Kudamm als Berliner Einkaufs-"Meile" Nr. 1 weiter gefestigt: Die Spitzenmieten für kleinteilige Ladenflächen (EG, bis 100 m²) erhöhten sich hier gegenüber Anfang 2001 um rd. 5% auf aktuell ca. € 205,-/m². In der Friedrichstraße werden aktuell etwa halb so teure Spitzenmieten bis zu € 118,-/m² realisiert, am Alexanderplatz um € 102,-/m². Dagegen gab das Spitzenmietniveau in einigen etablierten Einkaufszentren im ehemaligen Westteil der Stadt im Vorjahresvergleich um bzw. über 10% nach. Dazu gehören neben der Altstadt Spandau mit aktuell rd. € 66,-/m² auch die Wilmersdorfer Straße (€ 102,-/m²) und die Schloßstraße in Steglitz (€ 107,-/m²). Zu den Geschäftsstraßen mit einem stabilen Spitzenmietniveau zählten 2001 z.B. die Karl-Marx-Straße in Neukölln mit Werten bis ca. € 56,-/m² und die Müllerstraße in Wedding mit bis zu € 41,-/m². Prognose AENGEVELT-RESEARCH: Der Wettbewerb um die insgesamt in der Region derzeit real stagnierenden Einzelhandelsumsätze verschärft sich weiter. Entsprechend wächst in etablierten Berliner Geschäftslagen der Handlungsbedarf, durch neue Projektentwicklungen und attraktive Geschäftsideen zumindest bisherige Kundenpotentiale zu halten. Gleichzeitig hält der Drang der Filialisten in Berliner 1a-Lagen an, so dass AENGEVELT-RESEARCH hier ein weiterhin hohes Mietpreisniveau prognostiziert. Dagegen ist auch für etablierte Geschäftslagen aufgrund eher rückläufiger Margen eine weitere leichte Konsolidierung der Mieten zu erwarten. Analog zum bundesweiten Trend bleiben dabei auch in Berlin insbesondere Cityrand- und Nebenanlagen weiter unter Druck. Die Folge sind merkliche Nachfrage- und Umsatzrückgänge, vermehrte Geschäftsaufgaben und längere Leerstandszeiten bei gleichzeitig tendenziell sinkendem Mietpreisniveau.
|