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Berlin, 03. Mai 2002 Grafiken
zum Berliner Büromarkt
Der Berliner Büromarkt blieb im Jahre 2001 hinter den Erwartungen zurück: Mit einem Flächenabsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 435.000 m² wurde das Vorjahresergebnis (2000: 520.000 m²) um 16% unterschritten. Während dabei die Flächenabnahme durch Eigennutzer nur moderat um 5.000 m² auf ca. 43.000 m² sank, blieb die Vermietungsleistung mit rd. 392.000 m² deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (2000: 472.000 m²). Ausschlaggebend für diese Entwicklung war die im Vorjahresvergleich rückläufige Büroraumnachfrage insbesondere von Internet- und Software-Unternehmen und des Finanzsektors. Gerade bei der letzteren Gruppe ist die "Nachfrage-Zurückhaltung" u.a. auf bereits erfolgte bzw. geplante Unternehmensfusionen in der Branche zurückzuführen. Diese Entwicklung hat - wie Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zeigen - analog zu Berlin zeitverzögert nun auch in Frankfurt in Form von Flächenabbau bzw. -zusammenlegungen und damit einer bereits deutlich zurückgehenden Nachfrage eingesetzt. Indessen verzeichnete der Berliner Büromarkt im Gegensatz zu anderen Bürometropolen in den letzten Jahren, insbesondere 1999 und 2000, keinen "Umsatzboom", so dass hier kurz- bis mittelfristig keine größeren Umsatzeinbrüche zu befürchten sind. Vielmehr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH aufgrund des am Markt registrierten Nachfragevolumens in 2002 ein im Vorjahresvergleich relativ stabiles Marktgeschehen mit einem Flächenumsatz zwischen 430.000 und 450.000 m². Dafür spricht auch das im ersten Quartal 2002 realisierte Umsatzvolumen von rd. 70.000 m², das über dem Vorjahreswert (I. Quartal 2001: rd. 65.000 m²) liegt. Getragen wurde der Absatz insbesondere von der Eigennutzerentscheidung durch ver.di über rd. 25.000 m² Bürofläche in einem Neubauprojekt in der Köpenicker Strasse, das voraussichtlich Anfang 2004 fertiggestellt wird, sowie die Voranmietung von ca. 15.000 m² durch SAP in einem Büroneubau in den Rosenthaler Höfen mit etwa dem gleichen Bezugszeitraum. Das Marktgeschehen 2001 nach Branchen Obwohl in 2001 Software- und Internet-Firmen deutlich zurückhaltender am Markt agierten, gehörten Unternehmen der "new economy" nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Anteil von 33,5% an den Büroflächenumsätzen (2000: ca. 32%) unverändert zu den Hauptnachfragern. Dabei sind vor allem Telekommunikationsfirmen (z.B. Berlikomm, Tenovis, Diatel) und der Bereich Medien/Unterhaltungsindustrie (z.B. Universal) zu nennen. Eine wieder deutlich größere Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr hatte im Jahre 2001 der Bereich der öffentlichen Hand, Verbände und anderer Organisationen ohne Erwerbszweck. Der Marktanteil dieser Nachfragegruppe stieg gegenüber dem Jahr 2000 von 12% auf 22% in 2001. Zu den größten Flächenumsätzen zählte dabei die Vermietungen an ver.di (22.000 m²), an den Deutschen Sparkassen- und Giroverband (11.000 m²) sowie an den Bundesgrenzschutz (9.000 m²). Auch die unternehmensbezogenen Dienstleister gehörten mit 22,3% des Flächenumsatzes (2000: 23%) zu den wichtigsten Nachfragegruppen in Berlin. In diesem Nachfragesegment vermittelte AENGEVELT u.a. rd. 2.700 m² Bürofläche im "Neuen Kranzler Eck" auf dem "Kudamm" an Cap Gemini. Dagegen spielten Banken und Finanzdienstleister mit einem Marktanteil von 7,4% (2000: 14%) auf dem Berliner Büromarkt nur eine untergeordnete Rolle. Das Marktgeschehen 2001 nach Lagen Im Jahre 2001 konnte vor allem die City-West nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. 58.000 m² (2000: 24.000 m²) einen Umsatzzuwachs verzeichnen. Entsprechend stieg der Marktanteil an den Büroflächenumsätzen auf 13,3% (2000: 5%). Die relative Marktquote der historischen City in Berlin-Mitte reduzierte sich bei einem Umsatzrückgang auf rd. 128.500 m² (2000: ca. 160.000 m²) geringfügig von 31% auf 29,6%. Der Marktanteil der Berliner Cityrand- und Innenstadtbereiche verringerte sich bei einem Flächenumsatz von rd. 176.500 m² (2000: ca. 224.000 m²) auf 40,8% zurück (2000: ca. 43%). Starke Umsatzrückgänge registrierte AENGEVELT-RESEARCH auch in den dezentralen Bürolagen Berlins: hier blieb die Umsatzleistung mit ca. 71.500 m² 35% unter dem Vorjahreswert (2000: rd. 110.000 m²). Der Umsatzanteil sank damit von 21% auf 16,5%. Das Marktgeschehen 2001 nach Größenklassen Die Vermietungsleistung auf dem Berliner Büromarkt war im Jahre 2001 wieder stärker als in den Vorjahren durch den Absatz kleinerer und mittlerer Mieteinheiten charakterisiert. So wurde mehr weit über ein Drittel aller vermieteten Flächen (35,7%) durch Vertragsabschlüsse in den Größenklassen bis 1.000 m² realisiert (2000: 31%). Dahinter steht eine Vielzahl von Einzel-Mietverträgen, nämlich rd. 85% aller Vertragsabschlüsse. Auf großflächige Vermietungen ab 5.000 m² entfiel 2001 ein Anteil von 31,2% des gesamten Mietflächenumsatzes (2000: 34,2%), während das Größensegment zwischen 1.000 und 5.000 m² einen Marktanteil von 33,1% erreichte (2000: 34,8%). Angebotsreserve und Fertigstellung Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve reduzierte sich in 2001 um rd. 200.000 m² auf ca. 1,25 Mio. m² Bürofläche. Das Tempo des Leerstandsabbaus war dabei mit 13,4% höher als in den Vorjahren. Insgesamt stellte sich damit die Leerstandsquote Anfang 2002 auf mittlerweile wieder moderate 7,2% des aktuellen Büroflächenbestandes von ca. 17,4 Mio. m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. 8,4% bzw. 1,45 Mio. m² Bürofläche. Der Abbau des Angebotssockels an Büroflächen wird sich nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH in der Bundeshauptstadt fortsetzen, allerdings verlangsamt. So prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2002 unter günstigen Voraussetzungen eine Reduzierung der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve um rd. 100.000 m² auf rd. 1,15 Mio. m² bzw. rd. 6,5% des Bestandes. Die Verlangsamung des Leerstandabbaus hat unterschiedliche Ursachen: zum einen wird das Umsatzgeschehen am Büromarkt zunehmend stärker von qualitätsinduzierten Flächenwechseln bestimmt, so dass sich die Absorptionsrate verringert. Gleichzeitig stabilisiert sich das Fertigstellungsvolumen auf hohem Niveau: Nach rd. 336.000 m² neuer Bürofläche in 2001, ist 2002/2003 von jeweils rd. 320.000 m² neuer Flächen auszugehen. Während aber von den in 2001 fertiggestellten Büroflächen zum Jahresende bereits rd. zwei Drittel vertraglich an Nutzer gebunden waren, stellt sich die entsprechende Quote bei den Flächen, die 2002 fertiggestellt werden sollen, erst auf rd. 24%. Für das Jahr 2003 ergibt sich eine ähnliche Dispositionsquote. Mietpreisniveau Die realisierten gewichteten Spitzenmieten gaben im Vorjahresvergleich von ca. 30,70 €/m² um rd. 8% auf aktuell ca. 28,10 €/m² nach. Das mittlere Mietniveau in den Citylagen stellte sich dagegen mit rd. 22,00 €/m² stabil auf Vorjahresniveau (+ 1,1%). Zu den Bereichen, in denen diese Mieten in Berlin erzielt werden, gehören die Bürolagen in der historischen Mitte sowie am Potsdamer Platz. Das mittlere Mietniveau in der City-West erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um ca. 3% von rd. 16,40 €/m² auf aktuell rd. 16,90 €/m². In den Cityrandlagen gaben die mittleren Mieten um über 15% auf rd. 11,30 €/m², in den äußeren Berliner Bürolagen um knapp 3% auf ca. 9,70 €/m² nach. Prognose AENGEVELT-RESEARCH: Für 2002 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Belebung des Marktgeschehens am Berliner Büromarkt aus und prognostiziert für das kommende Jahr einen Büroflächenumsatz von 430.000 bis 450.000 m². Hierbei kommt es indessen verstärkt zu Flächenwechseln, so dass eine Verringerung der Flächenabsorption zu erwarten ist. Dadurch zeichnet sich eine Verlangsamung des bislang zügigeren Abbaus noch bestehender Leerstände ab. Gleichzeitig vergrößert sich aufgrund anhaltend hoher Fertigstellungsvolumina tendenziell das Angebot moderner Büroflächen vor allem in guten und sehr guten Bürolagen. Diese Entwicklung verstärkt den Wettbewerbs- und damit Preisdruck vor allem im gehobenen und oberen Mietpreissegment.
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