20. Juni 2002

DIP-Halbjahresbilanz 2002:
Schnelle Marktkonsolidierung der deutschen Büromärkte

Mit der kontinuierlichen Beobachtung und Analyse ausgewählter Büromärkte unterschiedlicher Größe in Ost- und Westdeutschland (siehe Übersichts-Tabelle) bietet DIP Deutsche Immobilien-Partner einen umfassenden Überblick zu Stand und Trends sowohl am deutschen Gesamtmarkt als auch an Einzel-Standorten.
Das Ergebnis der DIP-Halbjahresbilanz 2002: insgesamt deutlich geringere Büroflächenumsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum, ein relativ zügig wachsendes Büroflächenangebot und zunehmender Druck insbesondere auf die Spitzenmietpreise. Die Marktkonsolidierung an den deutschen Büromärkte schreitet schnell voran - allerdings mit unterschiedlich starken Ausprägungen in den Einzel-Märkten.


Das DIP-Barometer: Entwicklung der deutschen Büromärkte

Rückläufige Büroflächenumsätze

Im ersten Halbjahr 2002 wurde in den 13 DIP-Büromärkten Berlin, Dortmund, Duisburg, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 961.500 m² erreicht, der damit nahezu 40 % unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. HJ 2001: ca. 1.589.000 m²) liegt.

Die stärksten Nachfrageeinbrüche verzeichnen dabei die Standorte, die in den letzten Jahren Boomzentren waren. So reduzierte sich der Flächenumsatz in München mit rd. 185.000 m² auf nur noch gut ein Drittel des Halbjahresergebnisses in 2001 (540.000 m²). Auch in Hamburg und Frankfurt/M. blieb der Büroflächenabsatz deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres: die Hansestadt verzeichnete in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 102.000 m² ein rd. 42% schlechteres Ergebnis (1. HJ. 2001: 175.000 m²), während Frankfurt sogar einen Umsatzrückgang um nahezu 60% auf rd. 150.000 m² hinnehmen musste (1. HJ 2001: 370.000 m²).

In anderen Bürohochburgen fiel der Umsatzrückgang deutlich geringer aus: während Stuttgart mit rd. 61.000 m² knapp 19% unter dem Vorjahreswert blieb (1.HJ 2001: ca. 75.000 m²), stellte sich der Büroflächenumsatz in Düsseldorf nahezu stabil zum Vorjahr auf rd. 130.000 m² (1. HJ 2001: ca. 135.000).

Berlin und Leipzig können im ersten Halbjahr 2002 mit rd. 195.000 m² bzw. 38.000 m² sogar Umsatzsteigerungen um 30% bzw. 15% vermelden. Allerdings ist dies in beiden Städten ausschließlich auf eine hohe Flächenabsorption durch Eigennutzer zurückzuführen. In Berlin waren es fünf Standortentscheidungen - dazu gehören die Dienstleistungsgesellschaft ver.di, die Deutsche Bahn und der Verband der Rentenversicherer - mit einem Umsatzvolumen von rd. 85.000 m² bzw. nahezu 44% des gesamten Büroflächenumsatzes - ein überdurchschnittlich hoher Wert: in 2001 waren es insgesamt nur ca. 43.000 m². Auch in Leipzig entfiel mit rd. 14.000 m² ein Anteil von rd. 39% des gesamten Büroflächenumsatzes auf einen einzelnen Eigennutzer aus dem Bereich der Bio-Medizin und war damit entscheidend für die Umsatzsteigerung gegenüber dem ersten Halbjahr 2001.

Bis zum Jahresende 2002 geht DIP Deutsche Immobilien-Partner zwar von einer allmählichen Umsatzbelebung aus. Das hohe Umsatzvolumen der Vorjahre wird allerdings nicht erreicht: aufgrund der gegenwärtig erfassten Flächengesuche zeichnet sich in den DIP-Märkten für 2002 ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,3 bis 2,4 Mio. m² ab, im Vorjahr waren es noch rd. 3,2 Mio. m².


Wachsende Angebotsreserven

Weiteres Kennzeichen der Marktkonsolidierung: Das am Markt verfügbare Flächenangebot wächst in der derzeitigen Marktphase relativ schnell, insbesondere aufgrund einer gegenwärtig hohen Neubautätigkeit. So hat sich das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in den 13 DIP-Märkten binnen Jahresfrist von rd. 3,4 Mio. m² um rd. 21,5% auf aktuell nahezu 4,2 Mio. m² erhöht.

Am schnellsten vergrößerte sich das am Markt offerierte Flächenangebot wiederum an jenen Standorten, die in der jüngsten Vergangenheit durch Flächenknappheit geprägt waren. Auch hier ist München "Spitzenreiter": Durch die Freisetzung interner "stiller" Flächenreserven, wachsende Angebote zur Untervermietung vertraglich gebundener, aber aktuell nicht mehr benötigter Mietflächen hat sich das Büroflächenangebot in München von rd. 55.000 m² Mitte 2001 auf aktuell rd. 500.000 m² erhöht. Die Leerstandsquote zog damit binnen Jahresfrist deutlich von rd. 0,4% auf derzeit rd. 3,2% an, liegt aber weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigem Niveau.

Der in Relation zum gesamten Büroflächenbestand geringste Leerstand findet sich aktuell mit 2,3% in Stuttgart (150.000 m²; 1. HJ 2001: 85.000 m²). Auch in Hamburg (3,1%), Essen (3,7%), Frankfurt a.M. (3,4%) und Düsseldorf (4,1%) sind trotz Anstieg des Büroflächenangebots gegenwärtig noch moderate Leerstandsquoten zu beobachten.

In Berlin haben sich Büroflächenangebot und Leerstandsquote mit 1,3 Mio. m² bzw. 7,4% gegenüber dem Stand Mitte 2001 zwar verringert, tatsächlich ist aber seit Ende 2001 wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt stellten sich die Werte nämlich noch auf 1,25 Mio. m² bzw. 7,2%.

Einzig in Leipzig und Magdeburg baut sich u.a. aufgrund einer nahezu erliegenden Neubautätigkeit der hohe Angebotssockel weiter ab, allerdings in nur geringem Tempo.

Insgesamt hat sich die mittlere Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten zwar von rd. 4,3% Mitte 2001 auf aktuell rd. 5,1 tendenziell erhöht, liegt aber noch deutlich unter den Vergleichswerten Anfang der zweiten Hälfte der 90er Jahre (um bzw. über 7%).


Mietpreisniveau - Spitzenmieten unter Druck

Im Zuge des wachsenden Angebots kurzfristig verfügbarer Büroflächen und des derzeit geringen Nachfragedrucks vor allem auf Top-Immobilien in besten Bürolagen gerät auch das Mietpreisniveau wie von DIP prognostiziert unter Druck. So liegt die mit den Flächenumsätzen gewichtete Spitzenmiete in den DIP-Märkten mit aktuell rd. EUR 27,50/m² um fast 16% unter dem Vergleichswert des Vorjahres (1. HJ. 2001: EUR 32,60/m²). Besonders betroffen von dieser Entwicklung sind Berlin und München. Hier sank das Spitzenmietniveau binnen Jahresfrist um über drei EURO auf EUR 27,-/m² bzw. EUR 31,50 (1. HJ 2001: EUR 30,70/m² bzw. EUR 34,80/m²). In Frankfurt/M. liegt das aktuelle Spitzenmietniveau mit EUR 47,50/m² zwar über dem Vergleichswert des Vorjahres (1. HJ 2001: EUR 46,-/m²), allerdings stellte es sich noch Ende 2001 auf EUR 49,60/m².

Auch die mittleren Mieten in City-Lagen haben in den DIP-Märkten gegenüber Mitte 2001 deutlich nachgegeben: um 14% auf EUR 19,10 (1. HJ 2001: rd. EUR 22,20/m²).

Insgesamt blieb indessen das Mietpreisniveau in den meisten anderen DIP-Büromärkten wesentlich stabiler, an einigen wenigen Standorten liegen die Werte sogar noch merklich über dem Niveau zum Vergleichszeitpunkt des Vorjahres. Das trifft z.B. in Düsseldorf auf das Spitzenmietniveau mit rd. EUR 23,-/m² (1. HJ 2001: EUR 22,-/m²) sowie generell auf das Mietniveau in der Stuttgarter City zu.


DIP Deutsche Immobilien-Partner

Mit einem Transaktionsvolumen in Milliardenhöhe und einem Vermietungsvolumen von jährlich über 400.000 m² Gewerbefläche ist DIP Deutsche Immobilien-Partner der mit Abstand umsatzstärkste Maklerverbund Deutschlands*. Dem 1988 gegründeten Verbund gehören die AENGEVELT IMMOBILIEN KG, das Bankhaus ELLWANGER & GEIGER, ARNOLD HERTZ & Co, die FAY Grundstücks-, Verwaltungs- & FinanzierungsKG, die BROCKHOFF & PARTNER IMMOBILIEN GmbH sowie als Austrian Associate die SPIEGELFELD IMMOBILIEN GmbH aus Wien an.

* laut Makler-Ranking des IMMOBILIEN MANAGER, Ausgabe 9/2001, S. 11