DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Der deutsche Einzelhandelsmarkt im Überblick:
Der deutsche Einzelhandelsmarkt befindet sich seit Jahren in einer strukturellen Umbruchsituation. Das Erscheinungsbild der 1A-Lagen in den Innenstädten, einst dominiert von Warenhäusern, werden heute mehr und mehr von Filialisten bestimmt. Zusätzlich wird der Einzelhandelsmarkt aktuell durch einen markanten Umsatzeinbruch im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise geprägt. Nach vorläufigen Hochrechnungen ging der Einzelhandelsumsatz 2009 nominal um 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Ungeachtet dessen blieb der Flächenwettbewerb nach Beobachtungen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner insbesondere in den 1A-Einzelhandelslagen deutscher Städte weiterhin groß. Der Grund dafür liegt unter anderem in der konsequenten Umsetzung langfristiger Expansionspläne national und international erfolgreicher Filialisten, die auch antizyklisch in ihr Standortnetzwerk investieren.
Filialisten sorgen mit antizyklischer Expansion für Flächenwettbewerb
Trotz der aktuellen wirtschaftlichen Situation präsentierte sich der deutsche Markt für Einzelhandelsflächen nach Analysen von DIP im Jahr 2009 relativ stabil.
Der Grund dafür liegt u. a. darin, dass national und international erfolgreiche Filialisten weiterhin in ihr Standortnetzwerk investieren, es kontinuierlich ausbauen und langfristige Expansionspläne auch in wirtschaftlich schwierigen Situationen konsequent weiterverfolgen. Beispiele für nachhaltig expansive Filialisten sind Unternehmen wie z.B. H&M und Deichmann, die jeweils zu den Marktführern in ihrer Branche zählen.
Hinzu kommen internationale Anbieter, die gerade 2009 das schwierige Marktumfeld für Markteintritt oder Expansion in Deutschland als größtem europäischen Einzelhandelsmarkt nutzten. Beispielsweise startete die spanische Textilkette Desigual erstmals in Deutschland im Berliner Tauentzien. Das irische Offprice-Konzept Primark eröffnete in Bremen und Frankfurt/Main. Der Textiler TK Maxx setzte seine starke Expansion fort, Next startete in Dresden. Sollten diese preissensiblen Anbieter nachhaltig in Deutschland auf Wachstumskurs bleiben, dann müssen sich wohl auch etablierte Young-Fashion-Marken auf einen härteren Preiswettbewerb einstellen oder ebenfalls mit neuen Billigablegern kontern.
Bei diesem antizyklischen Verhalten vieler Filialisten, die während der Krise ihre Chance suchen, um dort größere Marktanteile zu gewinnen, wo sich andere Anbieter (temporär) zurückziehen, steht quantitatives Wachstum durch Expansion im Vordergrund mit dem Ziel, Umsatz- und Marktanteile zu Lasten der Wettbewerber zu gewinnen.
Stabile bis steigende Mieten in Toplagen – Sinkende Mieten in B-Lagen
Flächen- und Netzwerkexpansionen, verbunden mit der Tendenz einer Rückverlagerung des Einzelhandels aus der Peripherie, führen wie bereits in den letzten Jahren zur einer Fokussierung der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den Innenstädten. Dies führt in entsprechend favorisierten Standorten zu einem Anstieg der Spitzenmieten oder in konjunkturschwachen Jahren zumindest zu einer Stabilisierung.
Hiervon profitieren am stärksten die etablierten, hochfrequentierten 1A- Lagen in den „Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: In den letzten fünf Jahren hat sich an diesen Standorten die realisierte mittlere Spitzenmiete für kleinteilige Ladenlokale (EG bis100 Quadratmeter) nach Analysen von DIP von 190 EUR/m2 Verkaufsfläche in 2004 um 28% auf aktuell durchschnittlich 244 EUR/m2 erhöht. Dabei blieben die Spitzenmieten in den „Big Seven“ 2009 im Vergleich zum Vorjahr mit Ausnahme von Köln stabil und bewegen sich zwischen 215 EUR/m² Verkaufsfläche in der Domstadt (-4 Prozent) und 300 EUR/m² in München. In Düsseldorf legte das Spitzenmietniveau sogar markant um rund 14 Prozent auf 250 EUR/m² zu.
Auch in den DIP-Standorten Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock hat sich die mittlere Einzelhandelsspitzenmiete im Fünf-Jahres-Vergleich erhöht. Hier fällt die Steigerungsrate mit 5% indessen deutlich moderater aus. Gemessen an den absoluten Werten liegt die mittlere Spitzenmiete dieser DIP-Standorte mit durchschnittlich 108 EUR/m2 ca. 56% niedriger als in den Metropolen.
Anders als in den 1A-Lagen konnten B- bzw. Cityrandlagen nicht an diesen Entwicklungen partizipieren und verzeichneten ein nahezu durchweg sinkendes Mietpreisniveau.
Perspektiven und Chancen
Der Handelsstandort Deutschland ist qualitätsvoll, bietet eine einzigartige dezentrale Struktur, ein hochwertiges Flächenangebot und eine anspruchsvolle Angebotsvielfalt.
- Im Verlauf des Jahres 2010 ist indessen bei lediglich sektoral anziehender Wirtschaft und steigender Arbeitslosigkeit mit rückläufigem Konsum und anhaltendem Druck auf Einzelhandelsmieten vor allem jenseits der Top-Lagen zu rechnen.
- Da sich die Nachfrage insbesondere von umsatzstarken Filialunternehmen nach wie vor auf die Spitzenlagen konzentriert, bleiben Einzelhandelsflächen in etablierten 1A-Lagen nach wie vor Mangelware. In den zentralen, nicht multiplizierbaren Haupteinkaufslagen in Deutschland ist entsprechend weiterhin von hoher Stabilität hinsichtlich Nachfrage und Mietpreisniveau auszugehen.
DIP - Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, BUM Immobilien, Fürst Immobilien, KSK-Immobilien GmbH, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Schneider & Prell Immobilientreuhand AG und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um: Hochschule Biberach, QUICKBORNER TEAM Gesellschaft für Planung und Organisation GmbH, ARCADIS Immobilien Consulting GmbH sowie die RAG MontanImmobilien GmbH.
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten, „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschied-lichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.
