Im Jahr 2009 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von ca. 232.000 m². Dieser Wert liegt rd. 45% unter dem Umsatzwert des Vorjahres (2008: 425.000 m²) und sogar noch 31% unter dem Mittelwert der letzten Dekade (335.000 m²). Es handelt sich hierbei um das schlechteste Ergebnis seit 1998 (186.000 m²). „Verglichen mit den Big-Seven-Städten hat Düsseldorf den größten Umsatzrückgang zu verzeichnen“, kommentiert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT RESEARCH, das Ergebnis.
2009 entfielen von dem regionalen Büroflächenumsatz rd. 185.000 m² bzw. 80% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 47.000 m² auf das Umland (Neuss, Ratingen, Erkrath, Mettmann etc.).
Prognose 2010
Für das Jahr 2010 prognostiziert Michael Fenderl einen anziehenden Büroflächenumsatz um 310.000 m². Voraussetzung dafür ist, dass das Vodafone-Vorhaben (ca. 80.000 m²) am Seestern in 2010 abschlussrelevant wird.
Büroflächenumsatz nach Lagen
Die Flächenumsätze konzentrierten sich 2009 wie bereits in den Vorjahren überdurchschnittlich stark auf die Düsseldorfer Cityrand- und Stadtrandlagen.
Der Marktanteil der Cityrandlagen am Gesamtbüroflächenumsatz der Region (einschl. Umland) belief sich 2009 auf rd. 38% (2008: ca. 59%). Absolut ist das Umsatzvolumen von rd. 250.000 m² auf rd. 89.000 m² zurückgegangen.
In den Stadtrandlagen stellte sich das Umsatzvolumen 2009 auf rd. 69.000 m² bzw. 30% (2007: 94.000 bzw. 22%).
Der Marktanteil der Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am Büroflächenumsatz der Region erhöhte sich von rd. 7% bzw. 28.000 m² im Vorjahr auf ca. 12% bzw. 27.000 m² im Jahr 2009.
Büroflächenumsatz nach Branchen
Stärkste Nachfragegruppe waren 2009 wie schon im Vorjahr die unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister mit einem Büroflächenumsatz von rd. 77.000 m² bzw. einer Marktquote von rd. 33%, gefolgt von den Finanzdienstleistern mit 61.000 m² bzw. rd. 27%. Ähnlich gleiche Anteile weisen die Bereiche IT/ Telekommunikation, Softwareentwicklung und Medien (37.000 m² bzw.rd. 16%) und die „sonstigen Nutzer“ (44.000 m² bzw. rd. 19%) auf.
Der Anteil der öffentlichen Hand am Gesamtumsatz betrug 13.000 m² bzw. 5%.
Zunehmender Leerstand
Im Jahresverlauf 2009 setzte sich in der Region Düsseldorf der von AENGEVELT-RESEARCH prognostizierte Trend des Aufbaus von Angebotsüberhängen fort. Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen ist von ca. 825.000 m² Ende 2008 auf aktuell rd. 900.000 m² um ca. 9% gewachsen. Davon entfallen rd. 670.000 m² auf das Stadtgebiet (Ende 2008: ca. 615.000 m²) und rd. 230.000 m² auf das benachbarte Umland (Ende 2008: ca. 210.000 m²).
Die Leerstandsrate erhöhte sich damit im Marktgebiet binnen Jahresfrist von 9,8% spürbar auf rd. 10,5% (Stadtgebiet: 9,1%, Umland: 17,2%).
Bis zum Jahresende 2010 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH angesichts des erwarteten Fertigstellungsvolumens und einer nur geringen Nettoabsorption eine Erhöhung der Angebotsreserve auf rd. 950.000 m².
Relativ hohe Bautätigkeit
Während in 2008 ca. 106.500 m² Büroflächen auf den Markt kamen, erhöhten sich die Fertigstellungen 2009 weiter auf etwa 177.000 m². Für 2010 zeichnet sich nach derzeitigem Status von Projektentwicklungen ein etwas geringeres Bauvolumen von rd. 123.000 m² Büroflächen ab, das in etwa dem Durchschnitt der letzten Dekade der letzten 10 Jahre entspricht (131.000 m²). Allerdings sind von den Flächen bereits etwa die Hälfte an Nutzer vergeben.
Sinkende Spitzenmiete und stabile Durchschnittsmieten
2009 sank die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf von ca. EUR 23,50/m² auf rd. EUR 22,50/m². Die mittlere Miete in City-Lagen blieb bei rd. EUR 16,50/m² stabil. In Cityrandlagen erhöhte sich die Durchschnittsmieten binnen Jahresfrist von EUR 13,50/m² auf nunmehr EUR 13,80/m², während sie in den äußeren Lagen bei rd. EUR 11,20/m² konstant blieb.
Für 2010 geht Michael Fenderl von einem insgesamt stabilen Mietpreisniveau in guten Lagen aus. Für Bestands-Bürobjekte, die nicht bzw. nur bedingt den technischen Anforderungen der Nutzer entsprechen bzw. die sich in weniger präferierten Bürolagen befinden, wird sich der Preisdruck indessen weiter erhöhen.
