Während z.B. in den deutschen Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 2009 die Büroflächenumsätze (inkl. Eigennutzer) krisenbedingt um durchschnittlich 29% zurückgingen, legte Dresden gegenüber dem Vorjahr um nahezu ein Drittel auf rd. 81.000 m² zu und erzielte damit das beste Ergebnis dieser Dekade. Von dem Flächenumsatz entfielen rd. 60.600 m² auf Vermietungsabschlüsse und rd. 20.500 m² auf Eigennutzerentscheidungen.
Auch die Bürospitzenmiete stieg – ebenfalls gegen den bundesweiten Trend – auf EUR 10,50 an. Beide Entwicklungen unterstreichen die Robustheit des Dresdener Büromarktes im direkten Vergleich mit den „Big Five“.
Büromarkt Dresden: Prognose 2010
• Für 2010 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein wiederum hohes Umsatzvolumen von ca. 70.000 m².
• Im ersten Quartal 2010 erreichte der Büroflächenumsatz mit rd. 20.000 m² das gleiche Ergebnis wie im Vorjahreszeitraum. Dabei war die Interimsanmietung der Stadt Dresden über rd. 10.000 m² Bürofläche im WTC für das Technische Rathaus der größte Abschluss.
• Dresden verfügt grundsätzlich über ein komfortables Angebot an modernen Büroflächen, das sich zum Teil in hochwertig sanierten Bestandsobjekten befindet. Allerdings wirken sich sowohl Neuansiedlungen als auch Expansionen bereits ansässiger Unternehmen deutlich auf die Angebotsreserven aus. Insbesondere in den gefragten Citylagen kommt es inzwischen zu Verknappungen bei kleineren bzw. größeren zusammenhängenden Flächen. Aufgrund der unverändert geringen spekulativen Neubautätigkeit für den Vermietungsmarkt wird sich daran auch im laufenden und im kommenden Jahr nichts Wesentliches ändern.
• Der Abbau des nachfragegerechten Angebotssockels setzt sich fort. Das absolute Leerstandsvolumen hat sich binnen Jahresfrist von 340.000 m² Bürofläche Anfang 2009 auf rd. 319.000 m² Anfang 2010 reduziert. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsrate von rd. 13,2% (Anfang 2009: rd. 13,6%).
• Die Bürospitzenmiete ist innerhalb eines Jahres von rd. EUR 10,-/m² Ende 2008 auf aktuell EUR 10,50/m² gestiegen. Dresden bietet Nutzern damit indessen im bundesweiten Standortvergleich unverändert günstige Rahmenbedingungen.
Dominierende Nachfrage nach innerstädtischen Lagen
• Nachfrageschwerpunkt waren 2009 die innerstädtischen Lagen, denen u.a. die Innere Altstadt, die Johannstadt und Teile der Friedrichstadt zugeordnet sind. Damit bleibt die Dresdner Innenstadt das gefragte Quartier. Inzwischen zeichnen sich erste Verknappungen ab, so dass die Nutzer mehr oder weniger „gezwungenermaßen“ auf andere Quartiere ausweichen. Differenziert nach Stadtteillagen bzw. Ortsteilen zeichnete sich im Jahresverlauf 2009 folgendes Bild ab:
• Die höchsten Mietflächenumsätze wurden in Friedrichstadt bzw. Löbtau mit rd. 16.000 m² registriert: Der Anteil am Mietflächenumsatz (ohne Eigennutzer) stellt sich damit auf nahezu 27%.
• An zweiter Stelle folgen mit rd. 12.600 m² bzw. 21% am gesamten Mietflächenumsatz die Südvorstadt bzw. Plauen.
• Den dritten Rang nimmt der Stadtteil Blasewitz mit rd. 10.100 m² bzw. 16,7% ein. Ihm folgt gemessen am Flächenumsatz die Neustadt mit rd. 6.800 m² Mietfläche bzw. einem Anteil von 11,2%.
• Auf Rang fünf und sechs folgen die Innere Altstadt (4.900 m²) und Pieschen/Trachau (4.500 m²) mit Mietflächenquoten von 8,1% bzw. 7,5%.
Hohe Nachfrage durch Dienstleistungsunternehmen
• Unternehmensbezogene und beratende Dienstleister haben in Dresden als dem wirtschaftlichen und politischen Zentrum Sachsens traditionell einen hohen Stellenwert. Dementsprechend dominieren im Spektrum der Branchen Dienstleister und Öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (z.B. Verbände) den Büromarkt:
• Wurden am Dresdener Bürovermietungsmarkt (ohne Eigennutzer) rd. 60.600 m² Bürofläche kontrahiert, entfielen hiervon rd. 26.000 m² auf die Gruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister. Gemessen am gesamten Mietflächenumsatz entspricht dies einer Marktquote von rd. 43%.
• Die zweitstärkste Nachfragegruppe am Mietermarkt war 2009 die Gruppe der Öffentlichen Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck mit einem Flächenumsatz von rd. 25.000 m² bzw. einer Quote von rd. 41%.
• 6.800 m² bzw. 11% des Mietflächenumsatzes wurden innerhalb der Nachfragegruppe Medien- bzw. IT-Unternehmen umgesetzt.
• Finanzdienstleister spielen in Dresden eine lediglich untergeordnete Rolle. Durch sie wurde im Jahresverlauf 2009 ein Mietflächenumsatz von rd. 2.700 m² kontrahiert. Das entspricht einer Quote von rd. 4%.
Nur geringe Neubautätigkeit
• In Dresden wurden im Berichtsjahr 2009 rd. 20.500 m² Büroflächen im Büroneubau (inkl. Kernsanierung) fertig gestellt. Das sind weniger als 1% des gesamten Büroflächenbestandes.
• Diese Flächen wurden vollständig durch Eigennutzer absorbiert und standen nicht dem Mietermarkt zur Verfügung.
• Auch 2010 werden in Dresden ungeachtet der seit Jahren ausgesprochen dynamischen Marktentwicklung kaum neue Flächen spekulativ auf den Markt kommen. Erst 2011 ist bislang eine größere Entwicklung (rd. 8.000 m²) mit dem Erweiterungsbau an der Altmarkt–Galerie abzusehen.
Angebotsüberhang weiter rückläufig
• Angesichts der stetig zunehmenden Flächenumsätze bzw. der gestiegenen Büroflächeninanspruchnahme und der geringen Neubautätigkeit sinkt der nominelle Flächenleerstand in Dresden seit Jahren. Diese Entwicklung setzt sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auch im Jahre 2010 fort.
• Der nominelle Leerstand ist in Dresden zwischen Ende 2008 und Ende 2009 von 340.000 m² um 6% auf 319.000 m² gesunken. Das entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 13,2%.
• Für 2010 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Rückgang des nominellen Angebotssockels auf rd. 309.000 m².
Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
Für die objektive Bewertung der Marktwirksamkeit des Angebotsvolumens ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen völlig untauglich. So erfolgt der Abriss längst nicht mehr markttüchtiger und brachliegender Objekte unverändert nur vereinzelt und viel zu zögerlich. Die am Markt wegen unzureichender Performance schon längst „aussortierten“ Objekte bleiben zufolge unterbleibenden oder stark verzögerten Abbruchs noch längere Zeit statistikwirksam und simulieren eine Flächen- und Angebotsreserve, die es so indessen gar nicht mehr gibt.
Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH zur umfassen-den Analyse der differenzierten Leerstände entwickelten Leer-standsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEERSTANDS-INDEX) ist der nominelle Gesamtleerstand in Dresden (rd. 319.000 m²) wie folgt zu differenzieren:
– Rd. 59.000 m² des Leerstands sind als langfristige „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktwirtschaftlich ausgewogene Funktionieren des Marktes notwendig. Hierbei handelt es sich um die mittlere Fächenabnahme der jüngsten 10 Jahre.
– Vom nominellen Leerstand entfallen rd. 69.000 m² auf sogenannte „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die schon seit mindestens fünf Jahren durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Objekte und Flächen sind selbst unter größten Anstrengungen und sogar in Boomzeiten nicht mehr vermarktungsfähig (Fachjargon: „Marktleichen“), da sie der Konkurrenz marktfähiger Büroflächen unterliegen.
– „Latente Leerstandsflächen“ sind zwar vermietet oder befinden sich im Eigentum von Eigennutzern, sie stehen indessen gleichwohl dem Mietmarkt als Untermietflächen zur Verfügung. Ihre Marktwirksamkeit ist allerdings stark eingeschränkt. Der „latente Leerstand“ spielt in Dresden – im Gegensatz z.B. zu Frankfurt am Main – lediglich eine geringe Rolle, auf ihn entfallen aktuell nur rd. 3.000 m².
– Nach Bereinigung des nominellen Leerstandes (319.000 m²) um die drei vorerwähnten Leerstandsqualitäten verbleibt in Dresden ein tatsächlich marktwirksamer Flächenüberhang von 188.000 m². Das sind rd. 7,8% des gesamten Büroflächenbestandes von rd. 2,4 Mio. m² in Dresden.
Weiterhin moderate Mietpreise
• Im Spitzensegment des Büroflächenmarktes stieg die realisierte Miete im Jahresvergleich (2009 vs. 2008) leicht auf EUR 10,50/ m² an. Das waren rd. EUR –,50/m² bzw. 5% mehr als ein Jahr zuvor. Dabei ist das Preisband in den beliebten Lagen wie z.B. dem Altmarkt/Prager Straße mit Mietpreisen zwischen EUR 8,–/ m² und EUR 10,50/m² ausgesprochen eng.
– Die mittleren Mieten im Citybereich verharren seit 2006 im wesentlichen auf dem Niveau von rd. EUR 8,–/m².
– Im Gebiet des Cityrands stellt sich das mittlere Mietniveau auf rd. EUR 6,20/m². Das Preisband am Cityrand bewegt sich dabei in der Spanne von rd EUR 4,–/m² bis EUR 8,–/m².
