Nach dem schwersten wirtschaftlichen Einbruch seit der Nachkriegszeit setzte bereits zum ersten Halbjahr 2009 – relativ früh – eine allmähliche Stabilisierung der wirtschaftlichen Entwicklung (Industrieproduktion) in Deutschland ein. In Folge wuchs das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im II. Quartal 2009 (+0,4%) und auch im III. Quartal setzte sich der Aufwärtstrend fort (+0,7%).Diese schnelle Entspannung wirkte sich auch positiv auf den Investmentmarkt aus. Nachdem die Transaktionszahlen seit dem III. Quartal 2008 bis etwa Mitte des Jahres 2009 regelrecht eingebrochen waren, kam ab Mitte des Jahres 2009 wieder etwas Schwung in den Markt. Trotz des Anziehens der Transaktionsvolumina bis zum Ende des Jahres 2009 schrumpften die Umsätze in den gewerblichen und Wohninvestmentsegmenten im Jahr 2009 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutschlandweit um EUR 10,7 Mrd. bzw. 21% auf EUR 41,6 Mrd. (Asset- und Share-Deals). Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Im Jahresvergleich ist der Einbruch zwar deutlich, dennoch haben die vergangenen sechs Monate eine Trendwende eingeläutet: Das IV. Quartal 2009 war mit einem Umsatzanteil von über 38% das umsatzstärkste. Demgegenüber war das IV. Quartal im Jahr 2008 das umsatzschwächste.“
Mit einem Anteil von 51% (EUR 21 Mrd.) am gesamten Transaktionsvolumen dominierte die Assetklasse Wohnen im Jahr 2009 den Transaktionsmarkt in Deutschland. Im Vergleich zum Vorjahr ist indessen auch in diesem Marktsegment das Transaktionsvolumen 2009 deutlich geschrumpft (-9%). Dabei wirkte sich v.a. die geringe Zahl gehandelter Immobilienportfolios dämpfend auf die Transaktionsumsätze aus. Seit dem Verkauf der LEG im Jahr 2008 wurde in Deutschland kein Wohnungsportfolio mit mehr als 10.000 Wohnungen (WE) gehandelt. Die größten Wohnportfolios, die 2009 gehandelt wurden, bewegten sich in einer Größenordnung zwischen 2.800 WE (Wohnbau Mainz) und 3.200 WE (Gesobau Berlin).
Im Vergleich mit Wohninvestments war der Rückgang im gewerblichen Sektor noch deutlicher. Mit einem Transaktionsvolumen von rd. EUR 20,6 Mrd. schrumpften die gewerblichen Investmentumsätze nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH bundesweit um EUR 8,7 Mrd. bzw. 30% unter das Vorjahresniveau.
Big Seven
Die Big Seven sind nach wie vor bei den Investoren verstärkt im Fokus. Das trifft insbesondere auf international agierende bzw. ausländische Investoren zu.
In den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (Big Seven) wurden im Jahr 2009 auf dem gewerblichen Investmentmarkt Asset-Deals in Höhe von EUR 6 Mrd. durchgeführt. Damit entfallen rd. 36% des deutschlandweiten Trans-aktionsvolumens (Asset-Deals: 16,8 Mrd.) auf die Big Seven. Obwohl sich der Investmentmarkt inzwischen wieder stabilisiert hat, sind die Rückgänge der gewerblichen Transaktionsvolumina in den sieben Immobilienhochburgen deutlich (EUR -2 Mrd. bzw. -26%). Zu dem Rückgang trug nach Beobachtung von Markus Schmidt auch hier das Fehlen großvolumiger Einzel- bzw. Portfoliotransaktionen bei.
Ernüchternd fällt auch der direkte Vergleich der Big Seven aus: Die höchsten relativen Rückgänge gewerblicher Asset-Deals wurden 2009 in Frankfurt (-48% auf EUR 0,7 Mrd.), die geringsten in Düsseldorf (-5% auf 0,8 Mrd. EUR) registriert. Absolut betrachtet wurde in Berlin mit knapp EUR 1,3 Mrd. das höchste gewerbliche Transaktionsvolumen kontrahiert, nach Berlin folgen Hamburg (EUR 1,2 Mrd.) und München (EUR 1 Mrd.). Schlusslicht unter den Big Seven sind Stuttgart und Köln (jeweils EUR 0,5 Mrd.).
Die mit den Umsätzen gewichteten mittleren Anfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser stiegen in den Citylagen der DIP-Märkte im vergangenen Jahr um 30 Basispunkte auf 6,2% an.
Seit Mitte 2009 beruhigt sich der Markt immer mehr, dies trifft insbesondere auf Core-Immobilien zu. Faktisch sind in dieser Investmentklasse die Renditen seit Mitte des Jahres 2009 stabil. Die Renditespanne in den 15-DIP Standorten reicht dabei von ca. 4 bis ca. 8%.
Märkte mit den höchsten durchschnittlichen Kapitalisierungsfaktoren und damit zugleich mit einem relativ geringen, aber sehr stabilen Renditeniveau sind München (5,3%) und Stuttgart (5,5%). Danach folgen Frankfurt am Main, Hamburg und Nürnberg mit einer durchschnittlichen Anfangsrendite von jeweils rd. 5,6%. Deutlich höher liegen die mittleren Anfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Düsseldorf (6,1%), Köln und Bremen (jeweils 6,4%) und Berlin (6,7%). In den anderen DIP-Standorten werden im Mittel Anfangsrenditen um oder deutlich über 7% erzielt.
Das Niveau der erzielbaren Anfangsrenditen beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern ist bundesweit sehr unterschiedlich. Das ist vor allem Folge der differenzierten Angebots-Nachfragerelationen sowie der damit verbundenen unterschiedlichen Mietpreishöhen und -entwicklungen. In den Märkten mit Nachfrageüberhängen sind die Kapitalisierungsfaktoren entsprechend hoch. Dazu gehören Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. Die mittleren Anfangsrenditen liegen hier zwischen 6,0 und 6,5%. In den Städten mit vergleichbar entspannten Wohnungsmärkten, wie z.B. Berlin, Leipzig und Magdeburg sind mittlere Anfangsrenditen um oder über 8% die Regel. Allerdings ist in diesen Städten der Renditespread aufgrund der sehr unterschiedlichen Teilmärkte in Abhängigkeit von ihrer Lage sehr hoch. In den gefragten Wohnlagen sind die Kapitalisierungsfaktoren um drei, vier oder sogar fünf Vervielfältiger der Jahreseinnahmen höher als in einfachen Lagen.
Das Angebot an Immobilien-Investmentprodukten, die den Anforderungen der Investoren entsprechen, ist derzeit gering. Nachgefragt wird momentan vor allem das klassische Core-Produkt. Hier ist allerdings die Verfügbarkeit begrenzt. Prozyklisch weniger nachgefragt (insbesondere im Vergleich zu den Vorjahren) werden vor allem Büroobjekte in B-Lagen: Die Gefahr, dass sich die Wirtschaftskrise erst verspätet auf dem Arbeitsmarkt niederschlägt und sich dann negativ auf die Büroflächennachfrage bzw. deren Vermietbarkeit auswirkt, hemmt die Nachfrage nach entsprechenden Büroimmobilien zusätzlich. Einzelhandelsobjekte gehören hingegen zu den Krisengewinnern.
Derzeit sind am Markt u.a. folgende Anlage- bzw. Verhaltensstrategien zu beobachten:
- Im Bereich gewerblicher Immobilienprodukte konzentriert sich die Nachfrage besonders auf Handelsimmobilien, Hotels und Mischnutzungsimmobilien sowie erstklassige Büros in guten Lagen.
- Trotz der am Markt vorhandenen Liquidität und der ausgesprochen günstigen Kreditzinssätze stellt die Finanzierung im Zuge hoher Eigenkapitalforderungen (Basel II) seitens der Banken ein Problem dar. Pakettransaktionen bzw. großvolumige Investments scheitern häufig an der Finanzierung. Dementsprechend fokussiert sich die Nachfrageseite auf Einzelobjekte und Barzahler.
- Neben den vermögenden Privatinvestoren (mit typisch geringem Fremdkapitalbedarf) rücken auch bei fast allen anderen Investorengruppen Mietwohnhäuser und Wohnanlagen wieder stärker in den Blickpunkt des Ankaufinteresses.
- Das Ankaufinteresse (auf den Erwerb) von Projektentwicklungen oder schlüsselfertig zu liefernden Projekten/Neubauobjekten ist abhängig von Marktplausibilität bzw. Vorvermarktungsquote.
Obwohl die deutsche Volkswirtschaft relativ zügig wieder aus der Rezession herausgekommen ist, wird 2010 ein differenziertes Jahr für die Immobilienwirtschaft. Die wirtschaftliche Situation bleibt vorerst angespannt. Indessen gibt es eine Reihe von Gründen, die für einen Anstieg der Transaktionsvolumina im nächsten Jahr sprechen. Dazu gehören u.a.:
- Der Kapitalmarkt bietet kapitalstarken Investoren aufgrund des (noch) niedrigen Zinsniveaus kaum alternative Anlageformen.
- Bei sorgfältiger Prüfung einer Immobilie, die professionell begutachtet, geprüft und eingepreist wird, bieten sich hohe Chancen für eine langfristige und solide Wertsteigerung. Dies gilt umso mehr, wenn das Geschäftsmodell neben dem reinen Handeln von Immobilien auch auf die aktive Bestandsentwicklung ausgerichtet ist.
- Aspekte, die in der Vergangenheit nicht so sehr im Mittelpunkt standen, wie z.B. Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen, Wiedervermietbarkeit und räumliche Allokationen, Betreiberpflicht der Mieter etc. gewinnen wieder an Bedeutung.
- Aufgrund des relativ sicheren Cashflows von marktfähigen Wohnimmobilien in stabilen Regionen sollte bei risikoaversen Investoren diese Assetklasse im Vordergrund der Transaktionen stehen.
- Für weniger risikoaverse Investoren empfiehlt sich eine überdurchschnittliche Gewichtung von Büroimmobilien. Verkäufer, die nicht schon Mitte des Jahres 2009 das konjunkturelle Restrisiko und das stagnierende bis sinkende Büromietpreisniveau angemessen eingepreist haben, müssen jetzt ihre Preisvorstellungen korrigieren. Zwar werden Leerstände auch in den nächsten 12 bis 18 Monate nicht abgebaut, doch ergeben sich ab Ende 2011 in den Big Seven wieder preissegmentierte Nettoabsorptionen.
- Marktadäquate Logistikimmobilien bieten im Vergleich zu allen anderen Investmentklassen das interessanteste Risiko-Chancen-Profil mit den höchsten Renditechancen.
- Die Mehrzahl der maßgeblichen Volkswirte geht von steigenden Geldentwertungsraten aus. Hieraus ergibt sich zwangsläufig eine verstärkte Fokussierung auf Sachwerte, insbesondere marktfähige Immobilien.
Die vorgenannten Trends stimmen die Immobilienwirtschaft für das Jahr 2010 trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten recht positiv. Im Jahresverlauf rechnet AENGEVELT-RESEARCH deshalb mit einem deutlichen Anziehen des Transaktionsvolumens. Im gewerblichen Sektor ist eine Zunahme des deutschlandweiten gewerblichen Transaktionsvolumens (inkl. Share-Deals) um mehr als 20% auf rd. EUR 25 Mrd. möglich.
Im Wohnungsmarktsegment ist die Nachfrage besonders in Wachstums-regionen ebenfalls recht hoch. „Hier hängt es indessen von den Verkäufern ab, ob sie ihre Objekte realistisch einpreisen. Das wird nicht durchgängig der Fall sein, da manche in Boomzeiten zu teuer eingekauft haben“, schränkt Markus Schmidt die Hoffnung auf steigende Transaktionsvolumina ein.
