Berlin, 3.7.2009
AENGEVELT-RESEARCH: Bilanz 1. Halbjahr 2009
Verhaltene Büroflächennachfrage in Berlin
Büromarkt Berlin: Entwicklung Flächenumsatz, Angebotsreserve, gewichtete Spitzenmiete
Im ersten Halbjahr 2009 ist der Büroflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitrum nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um rd. 46.000 m² bzw. 20% auf 182.000 m² (1. Hj. 2007: 228.000 m²) gesunken. Gestützt wurde dieser Flächenumsatz vor allem durch Großabschlüsse der öffentlichen Hand, die in der aktuellen Situation ihre Flächen optimieren.
Prognose 2009
Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von ca. 420.000 m².
Dabei wird das Marktgeschehen – abgesehen vom öffentlichen Sektor – aktuell von der Nachfrage in den kleinteiligeren Büroflächensegmenten unter 1.000 m² geprägt.
„Aufgrund weiterer sich in der „Pipeline“ befindlicher Gesuche seitens der öffentlichen Hand ist für das zweite Halbjahr 2009 eine leichte Umsatz-steigerung gegenüber den ersten beiden Quartalen zu erwarten“, zeigt sich Markus Schmidt, Teamleiter AENGEVELT-RESEARCH, zuversichtlich. Allerdings, so Schmidt, verzögerten die derzeitigen Unsicherheiten bezüglich der konjunkturellen Entwicklung teilweise Mietvertragsverhandlungen und den Abschluss langfristiger Laufzeitvereinbarungen. Stattdessen sei vermehrt eine Tendenz zur Nutzung von Optionszeiten und –flächen festzustellen.
Stabilisierende Nachfrage durch öffentliche Einrichtungen
- Unternehmensbegleitende und soziale Dienstleister stellten im ersten Halbjahr 2009 mit einem Anteil am gesamten Flächenumsatz von rd. 32% (ca. 57.400 m²) die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2008: 38%; 1. Hj. 2007: 31%).
- Die Gruppe der sonstigen Nachfrager (insbesondere Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) kontrahierte im ersten Halbjahr 2009 rd. 30% des gesamten Berliner Flächenumsatzes. Damit hat sich der Marktanteil im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr verdoppelt (1. Halbjahr 2008: 15%). Der Flächenumsatz stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rd. 58% auf rd. 55.900 m² Bürofläche.
- Eine rege Nachfrage wurde im ersten Halbjahr 2009 in Berlin vor allem durch Großabschlüsse des öffentlichen Sektors generiert. Rd. 40.500 m² Bürofläche bzw. 22% des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf diesen Sektor. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Marktanteil gehalten (1. Halbjahr 2008: 23%) und im Vergleich zum Jahr 2007 sogar gesteigert werden (18%). Die Umsatzleistung blieb allerdings unter dem Vorjahreswert (1. Halbjahr 2008: 52.700 m²)
- Der Marktanteil von Medien-, IT- und anderen Kommunikations-unternehmen fiel im ersten Halbjahr 2009 etwas schwächer aus als im Vorjahr. Insgesamt wurden ca. 24.700 m² bzw. 14% des Büroflächenumsatzes durch diese Unternehmen angemietet, im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es ca. 33.000 m² bzw. rd. 15%.
- Finanzdienstleister spielten im bisherigen Jahresverlauf 2009 eine geringere Rolle als im Vorjahr: Nur rd. 2% bzw. 3.500 m² wurden durch sie umgesetzt (1. Halbjahr 2008: 15.800 bzw. rd. 7% des Gesamtumsatzes). Damit hat sich der Marktanteil wieder auf Berliner „Normalmaß“ eingependelt (1. Halbjahr 2007: 3% bzw. 5.500 m²).
Umsatz nach Stadtteilen: Mitte bleibt beliebtester Standort
- Beliebtester Stadtteil bleibt nicht zuletzt wegen des hochwertigen Büroflächenangebots Berlin Mitte mit rd. 51.300 m² bzw. einem Makrtanteil am Gesamtumsatz von 28%.
- Auf dem zweiten Platz mit 19% bzw. rd. 34.700 m² liegt Neukölln. Ausschlaggebend hierfür waren insbesondere zwei Großabschlüsse (u.a. Agentur für Arbeit mit rd. 17.000 m²).
Umsatz nach Lagen
- Der Zuzug bzw. Umzug in 1a-Lagen der City-Ost hat an Dynamik verloren. Lag der Marktanteil in der City-Ost im Vorjahreszeitraum bei 35% (79.300 m²), so bewegt sich das aktuelle Umsatzvolumen in diesem Gebiet nur noch bei 21% (38.700 m²)
- Der Marktanteil der City-West übertraf hingegen das Vorjahresniveau. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legte der Flächenumsatz um knapp ein Drittel auf 21.900 m² zu. Der Marktanteil verdoppelte sich fast von rd. 7% im 1. Halbjahr 2008 auf aktuell 12%.
- Die hohen Umsätze im Cityrandbereich des ersten Halbjahres 2008 konnten im laufenden Jahr nicht annähernd erreicht werden. In den Cityrandbereichen rund um die beiden Citykerne Berlins wurden in den ersten beiden Quartalen 2009 rd. 31.100 m² bzw. 17% umgesetzt werden. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es ca. 55.000 m² bzw. 24%.
- Auf die sonstigen Innenstadtlagen entfielen rund 46.000 m² bzw. rd. 25% (1.Hj. 2007: 55.300 m² bzw. rd. 25%).
- Der Flächenumsatz in den äußeren Stadtlagen Berlins legte deutlich zu. Hier wurden bislang im Jahr 2009 mit 44.300 m² doppelt so viele Flächen umgesetzt wie noch im Vorjahreszeitrum (22.000 m²) umgesetzt. Der Marktanteil stieg von rd. 10% auf rd. 24%.
Verringerung marktaktiver Angebotsüberhänge
- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wurde binnen Jahresfrist erneut abgebaut. Wurden Mitte 2008 noch rd. 1,56 Mio. Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,46 Mio. m² 6,4% weniger.
- Die nominelle Leerstandsquote hat sich mit aktuellen 8,2% ebenfalls leicht verringert (Mitte 2008: 8,9%)
- Da in Berlin absehbar und auch 2010 mit größeren Flächenaufgaben (z.B. Deutsche Bahn) zu rechnen ist und immer mehr Akteure versuchen, ihre Flächen zu optimieren, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Anstieg der Leerstände in den nächsten Monaten. Aufgrund der geringen Zahl an spekulativen Fertigstellungen wird dieser Anstieg allerdings moderat ausfallen.
Mieten unter Druck
- Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken: von rd. EUR 22,00/m² auf aktuell EUR 20,50/m².
- Auch die mittlere Miete in den City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 15,50/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2008: ca. EUR 16,50/m²) leicht gesunken.
- In der gesamten Stadt liegt die Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 11,50/m².
- In nächsten Monaten erwartet Markus Schmidt eine Preisstabilisierung im Spitzensegment, während die Durchschnittsmieten weiter unter Druck bleiben.
<< Zurück zur Übersicht
