Frankfurt/M., 31.3.2009
AENGEVELT-RESEARCH:
Umsatzrückgänge am Frankfurter Grundstücksmarkt
Grundstücks- und Investmentmarkt Frankfurt - 31.04.2009
Nach dem am Frankfurter Grundstücksmarkt in 2007 erzielten Rekordwert von rd. EUR 7,8 Mrd. (nur Asset-Deals) bzw. rd. EUR 9,2 Mrd. (inkl. Share-Deals) folgte 2008 die – krisenbedingte – Ernüchterung mit einem um nahezu zwei Dritell geringeren Geldumsatz in Höhe von EUR 2,8 Mrd. bzw. EUR 3,05 Mrd. (inkl. Shar-Deals). Ausschlaggebend war vor allem das geringe Transaktionsvolumen aus Verkäufen von Büroobjekten.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (nur Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,8 Mrd. entfielen in 2008:
• rd. EUR 1,76 Mrd. auf bebaute Grundstücke
(2007: rd. EUR 5,83 Mrd.),
• rd. EUR 251 Mio. auf unbebaute Grundstücke
(2007: rd. EUR 524 Mio.),
• rd. EUR 540 Mio. auf Wohn- und Teileigentum
(2007: rd. EUR 601 Mio.)
Einbruch am Frankfurter Investmentmarkt
Am Frankfurter Investmentmarkt hat sich das Transaktionsvolumen aus reinen Objektverkäufen (Asset-Deals) 2008 mit rd. EUR 1,7 Mrd. um 73% gegenüber dem Vorjahr (2007: rd. EUR 6,3 Mrd.) reduziert.
Zusammen mit den Share-Deals stellt sich der Geldumsatz am Frankfurter Investmentmarkt auf rd. EUR 1,93 Mrd. (2007: ca. EUR 7,7 Mrd.).
• Auf dem Wohninvestmentmarkt ging der Geldumsatz (nur Asset-Deals) deutlich moderater um rd. 37% auf rd. EUR 588 Mio. zurück (2007: rd. EUR 931 Mio.). Die Zahl der Kauffälle sank von 507 auf 419.
• Dabei gab der mittlere Verkaufspreis pro Immobilie für reine Wohnhäuser leicht von rd. EUR 1,13 Mio. in 2007 auf rd. EUR 1,05 Mio. in 2008 nach. Für Wohnhäuser mit einem Gewerbeanteil > 20% blieb der Preis je Erwerbsfall mit rd. EUR 2,1 Mio. deutlich unter dem Vorjahreswert (2007: rd. EUR 2,9 Mio.).
• Am Gewerbeinvestmentmarkt ging das Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (nur Asset-Deals) massivum nahezu 80% auf rd. EUR 1,1 Mrd. zurück (2007: rd. 5,4 Mrd.). Frankfurt fiel damit im bundesdeutschen Ranking vom ehemals ersten Platz auf Rang 4 hinter Berlin (1.), Hamburg (2.) und München (3.) zurück.
• Die größten Einbrüche verzeichnete 2008 das Segment der Büroobjekte: Hier blieb der Geldumsatz - ausschließlich Asset-Deals – mit rd. EUR 0,8 Mrd. in 2008 um rd. 84% unter dem Vorjahresrekordwert von rd. EUR 4,9 Mrd. in 2007. Auch der mittlere Verkaufspreis sank bei 43 Verkäufen (2007: 108) von EUR 45 Mio. auf rd. EUR 18 Mio.
• Im Investmentsegment Handels- und Hotelimmobilien war der Geldumsatz dagegen „nur“ um 45% rückläufig auf rd. EUR 108 Mio. (2007: EUR 199 Mio.).
• Im SegmentIndustrie- und Gewerbebauten sank das kontrahierte Transaktionsvolumen um etwa ein Viertel von rd. EUR 295 Mio. in 2007 auf rd. EUR 219 Mio. im letzten Jahr.
• Insgesamt bildeten die klassischen Renditeobjekte mit einem Marktanteil von rd. 72% den Nachfrageschwerpunkt am Frankfurter Gewerbeinvestment-markt, gefolgt von schlüsselfertigen Projektentwicklungen (19%).
Rückkehr der deutschen Investoren
• Anders als im Vorjahr stellten ausländische Investoren in 2008 mit 34% nicht mehr die stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Markt für Gewerbeinvestments.
• Zugelegt haben dafür inländische Investoren: Ihre Marktquote stellt sich 2008 auf rd. 66% nach rd. 30% in 2007.
Renditen steigen
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert wurde im Jahresverlauf 2007 im aktuellen Investmentzyklus der Höhepunkt der Preisentwicklung erreicht.
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erzielten 2008 Bruttoanfangsrenditen zwischen 4,5% und 6,5%. Im Vergleich zum Vorjahr (ca. 4,2% bis 6,3%) reduzierten sich damit die Kaufpreisfaktoren um eine halbe bis eine Jahresnettomieteinnahme.
• In 1b-Lagen stellte sich die Bruttoanfangsrendite im Berichtsjahr 2008 auf Werte zwischen 6,0% und 705% (Vorjahr: 6,0% bis 7,0%).
• Die Bruttoanfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser lagen bis Ende 2008 im mittleren Preissegment bei 6,0% bis 7,0% (2007:ca. 5,5% und 7,5%).
Trends der Marktentwicklung
• Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Konsolidierung bzw. Normalisierung des Marktgeschehens mit nochmals rückläufigen Umsätzen am Investmentmarkt.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden auch weiterhin vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsabhängig in Top-Lagen stabile bis leicht anziehende, in mittleren Lagen deutlich ansteigende Renditen.
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