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Stabiler Büromarkt in Magdeburg
Presse

Magdeburg, 4.5.2009

AENGEVELT-RESEARCH:
Stabiler Büromarkt in Magdeburg

Grafiken zum Büromarkt Magdeburg

Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH erzielte der Magdeburger Büromarkt in 2008 nahezu stabil zum Vorjahr einen marktkonformen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m² (2007: rd. 20.500 m²). Die Spitzenmiete stellte sich stabil auf rd. EUR 10,50/m² und auch bei der Angebotsreserve blieb der Wert mit rd. 150.000 m² unverändert.

Umsatzprognose 2009
• Für das laufende Berichtsjahr erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen anziehenden Büroflächenumsatz auf rd. 25.000 m². Als Nachfrage- und Umsatzschwerpunkte zeichnen sich dabei weiterhin vor allem Bürostandorte in City- und Cityrandlagen ab.
• In den ersten vier Monaten dieses Jahres wurde mit einem Büroflächen-umsatz von rd. 10.000 m² ein doppelt so hohes Ergebnis wie im Vorjahres-zeitraum erzielt (Jan. – April 2008: rd. 5.000 m²).
• Die marktfähige Angebotsreserve wird sich im Jahresverlauf u.a. aufgrund einer in 2009 leicht positiven Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) weiter um 3% bis 5% reduzieren. Der Leerstandssockel stellt sich damit bis Ende 2009 insgesamt auf rd. 145.000 m² (Ende 2008: rd. 150.000 m²).
• Die Spitzenmiete wird leicht von EUR 10,50 in 2008 auf rd. EUR 11,00/m² anziehen. Ansonsten zeichnet sich insgesamt ein weitgehend stabiles Mietpreisniveau ab. Grundsätzlich bietet Magdeburg damit weiterhin äußerst nutzer- und ansiedlungsfreundliche Rahmenbedingungen.

Nachfrageschwerpunkt: Mittlere Flächengrößen
Nachdem im Jahr 2007 die Umsatzanteile innerhalb der Größenklassen weitestgehend heterogener verteilt waren, konnte im Folgejahr 2008 wieder eine verstärkte Nachfrage nach Flächen zwischen 150 m² und 500 m² beobachtet werden. Über 80% der Abschlüsse fanden in diesem Größenbereich statt, wobei indessen rd. 60% der vermieteten Flächen durch Abschlüsse im Bereich ab 500 m² erfolgten.
• Der Marktanteil am gesamten Büroflächenumsatz 2008 lag für Mietvertragsabschlüsse ab 500 m² bei rd. 59% und ist damit in den letzten zwei Jahren um rd. 33 Prozentpunkte gestiegen.
• Im Größensegment bis zu 250 m² und von 250 bis 500 m² lagen die Anteile am Flächenumsatz bei jeweils rd. 20%. Damit hat sich die Quote der „Markteinstiegsflächen” (bis 250 m²) von 8% um 12 Prozentpunkte auf 20% erhöht.
 
Gestiegene Büroflächennachfrage in Cityrandlagen
• Hinsichtlich der räumlichen Nachfragepräferenzen dominieren seit mehreren Jahren unverändert die City- bzw. Cityrandlagen mit einer Gesamtquote von rd. 93% am gesamten Büroflächenumsatz in 2008 (2007: rd. 85%).
Hierbei kam es zu einer Verlagerung des Nachfrageschwerpunktes auf die Cityrandbereiche mit rd. 54% (2007: 23%), während die Quote der City von rd. 62% auf rd. 39% rückläufig war.
• In Stadtteil- und Nebenlagen stellte sich die Marktquote 2008 auf ca. 7%.(2007: 15%).
 
Umsatzverteilung nach Branchen – ausgeglichene Nachfragstrukturen
• Hinsichtlich der Nachfragestruktur war im Berichtsjahr 2008 wie schon im Jahr zuvor wieder eine breite und damit „gesunde“ Branchendiversifikation zu beobachten.
• Die öffentliche Hand hat dabei nicht mehr die dominierende Rolle wie z.B. im Jahr 2005, als ihre Marktquote 80% des Büroflächenumsatzes erreichte: Ihr Anteil stellt sich in 2008 auf moderate 17% (2007: 30%).
• Auch die Nachfrage von Unternehmen der Branchen IT/Telekommuni-kation/Medien war 2008 mit einer Quote von 21% gegenüber dem Vorjahr rückläufig (2007: rd. 32%).
• Der Marktanteil der sonstigen unternehmensbezogenen Dienstleistungen (u.a. Unternehmensberatungen, Ingenieurbüros, Rechtsanwälte, Bildungsein-richtungen etc.) ist im Berichtsjahr leicht auf rd. 20% gestiegen (2007: 17%).
• Auch Banken bzw. Finanzdienstleister konnten ihre Quote mit rd. 16% gegenüber dem Vorjahr erhöhen (2007: rd. 12%).
• Die Nachfrage der sonstigen Unternehmen (u.a. Industrie- bzw. Handelsbetriebe) hat sich gegenüber 2007 (rd. 10%) mit rd. 27% des Büroflächenumsatzes in 2008 sogar mehr als verdoppelt.
 
Angebotsentwicklung
• Insgesamt wurden in Magdeburg im Berichtsjahr 2008 rd. 10.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Nach dieser vergleichsweise moderaten Neubautätigkeit zieht die Fertigstellung im Jahr 2009 auf rd. 20.000 m² deutlich an. Hiervon waren indessen bereits zu Jahresbeginn 80% vorvermarktet. Dazu zählt u.a. das „SKET-Verwaltungsgebäude“, in dem die RegioCom seine rd. 500 Mitarbeiter auf ca. 14.500 m² unterbringen wird.
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot hat sich 2008 gegenüber dem Vorjahr nicht weiter reduziert und stellt sich Anfang 2009 auf nominell  150.000 m². Dies entspricht wie Anfang 2008 angesichts eines Büroflächenbestandes von einer Million m² einer nominellen Leerstandsrate von rd. 15%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Unter-suchung und Qualifizierung in bezug auf Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den Aengevelt Research Leerstands-IndEX ARLEX:
-          So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve rd. 34.300 m² bzw. 23% als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
-          Außerdem entfallen von der Angebotsreserverd. 50.000 m² bzw. 33% auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht marktrelevant.
-          Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 4.400 m².
-          Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich  marktwirksamer Angebotsüberhang von ca. 61.300 m².
• „ARLEX“ zeigt damit eindeutig auf, dass die zunächst hoch wirkende rein nominelle Leerstandsrate (15%) wie allerorten auch in Magdeburg lediglich eingeschränkt indikative Aussagekraft hat. In Magdeburg stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüber-hang auf lediglich rd. 61.300 m² bzw. 6% des Büroflächenbestandes.
 
Mietpreise am Cityrand weiter steigend
• Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert blieb das am Magdeburger Büromarkt erzielte Mietpreisniveau 2008 größtenteils stabil. Hiervon ausgenommen ist das Mietniveau im Cityrandbereich, das auch im Berichtsjahr 2008 weiter anstieg.
• Weitestgehend stabil zeigten sich die Mietpreise in den hochwertigen Citystandorten. Die Spitzenmieten konnten ihren weiterhin marktfreundlichen Wert vom Vorjahr (EUR 10,50/m²) halten, während sich die Durchschnittsmieten in diesem Lagesegment nur geringfügig um EUR –,20/m² auf EUR 8,–/m² bewegten.
• Im Cityrandbereich stiegen die Referenzpreise dagegen weiter an. Im Spitzensegment werden aktuell bis zu EUR 8,–/m² gezahlt (+ 7% gegenüber 2007). Auch die Durchschnittsmieten legten noch einmal zu und stellten sich Ende 2008 auf rd. EUR 6,50/m².
• In den äußeren Stadtteilen ist die Spitzenmiete ebenfalls binnen Jahresfrist um ca. 8% auf ca. EUR 6,–/m² gestiegen. Der Durchschnittsmietpreis blieb stabil bei rd. EUR 4,20/m².
• Für die kommende Marktperiode prognostiziert AENGEVELTRESEARCH ein moderates Anziehen des Mietpreisniveaus in 1a-Lagen auf EUR 11,00/m² in der Spitze. Die Mietpreistendenz für Rand- und Außenbezirke bleibt weitgehend stabil.



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