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Stabiler Büromarkt in der Region Düsseldorf
Presse

Düsseldorf, 1.4.2009

AENGEVELT-RESEARCH:
Stabiler Büromarkt in der Region Düsseldorf

Büromarkt Düsseldorf - 01.04.2009

Im Jahr 2008 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von ca. 425.000 m². Auch wenn dieser Wert rd. 17% unter dem Rekordwert des Vorjahres (2007: 510.000 m²) liegt: Es handelt sich dabei um das zweithöchste Ergebnis, das bisher am Düsseldorfer Büromarkt erzielt wurde. Zudem liegt es 25% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (rd. 340.000 m²).

2008 entfielen von dem gesamten Büroflächenumsatz rd. 372.000 m² bzw. 88% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 53.000 m² auf das Umland (Neuss, Ratingen, Erkrath, Mettmann etc.).

Prognose 2009

Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für die Region Düsseldorf einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². Hierbei wird für das Düsseldorfer Stadtgebiet ein Volumen um 310.000 m² erwartet.
• Im ersten Quartal 2009 wurde ein Büroflächenumsatz in der Region Düsseldorf von rd. 82.000 m² erzielt (I. Q 2008: rd. 115.800 m²; I. Q 2007: rd. 83.000 m²). Davon entfielen rd. 56.000 m² bzw. 68% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 26.000 m² bzw. 32% auf das Umland.
Gleichzeitig wird die Nettoabsorption, d.h. der Flächenmehrverbrauch, nach Prognosen von AENGEVELT-RESEARCH nach rd. 130.000 m² in 2007 und ca. 70.000 m² im letzten Jahr weiter zurückgehen und gegen Null tendieren.
Das Fertigstellungsvolumen zieht 2009 dagegen wieder deutlich auf bis zu 236.000 m² neuer Bürofläche an.
Damit einher geht ein moderater Wiederanstieg des marktfähigen Angebotssockels und des strukturellen Leerstandes. Insgesamt prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2009 einen auf rd. 860.000 m² anziehenden Leerstand (Ende 2008: rd. 825.000 m²).
Hinsichtlich der Mietpreise für nachfragegerechte Büroflächen erwartet AENGEVELT-RESEARCH in 2009 ein weitgehend stabiles bzw. insbesondere im Spitzensegment leicht rückläufiges Mietpreisniveau und prognostiziert einen Rückgang der gewichteten Spitzenmiete von rd. EUR 23,50/m²auf rd. EUR 23,-/m².
 
Umsatzschwerpunkt Cityrandlagen
Die Flächenumsätze konzentrierten sich 2008 wie bereits im Vorjahr überdurchschnittlich stark auf die Düsseldorfer Cityrand- und Stadtrandlagen.
• Der Marktanteil der Cityrandlagen am Gesamtbüroflächenumsatz der Region (einschl. Umland) belief sich 2007 auf hohe rd. 59% (2007: ca. 57%). Absolut ist das Umsatzvolumen von rd. 293.000 m² auf rd. 249.500 m² zurückgegangen.
• In den Stadtrandlagen stellte sich das Umsatzvolumen 2008 auf rd. 94.500m² bzw. 22% (2007: 118.700 bzw. 23%).
• Der Marktanteil der Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am Büroflächenumsatz der Region ging von rd. 10% bzw. 48.500 m² im Vorjahr auf ca. 7% bzw. 28.000 m² im Jahr 2008 zurück.
 
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2008 war der Büromarkt in der Region Düsseldorf von einer sehr ausgewogenen Nutzerstruktur geprägt:
• Stärkste Nachfragegruppe waren 2008 die unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister mit einem Büroflächenumsatz von rd. 113.500 m² bzw. einer Marktquote von rd. 27% (2007: 117.000 m² bzw. 23%), dicht gefolgt von den öffentlichen Einrichtungen (102.000 m² bzw. rd. 24%) und den Handels-, Industrie- und Verkehrsunternehmen sowie sonstigen Branchen (102.000 m² bzw. rd. 24%).
• Ein Anteil von jeweils rd. 13% entfiel auf Unternehmen aus den Bereichen IT/ Telekommunikation, Softwareentwicklung und Medien (54.800 m²) sowie Finanzdienstleister (53.500 m²).
 
Anziehende Neubautätigkeit bei hohen Vorvermarktungsquoten
• Nachdem das Fertigstellungsvolumen die Talsohle in 2007 mit rd. 66.000 m² neuer Bürofläche erreicht wurde, zog es 2008 wieder auf rd. 106.500 m² an.
• Für 2009 zeichnet sich nach derzeitigem Status von Projektentwicklungen ein nochmals deutlich anziehen­des Bauvolumen von bis zu 236.000 m² Bürofläche ab.
• Allerdings sind von den Flächen bereits rd. 73% an Nutzer vergeben. Zudem sind aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation zeitliche Rückstellungen bei verschiedenen Projektplanungen möglich.
 
Rückläufiger Leerstand
• Im Jahresverlauf 2008 setzte sich in der Region Düsseldorf der Abbau von Angebotsüberhängen fort.
• Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen sank um ca. 5% von ca. 865.000 m² zum Jahreswechsel 2007/2008 auf aktuell rd. 825.000m². Davon entfallen rd. 615.000m² auf das Stadtgebiet (Anf. 2008: rd. 672.000 m²) und rd. 210.000m² auf das benachbarte Umland (Anf. 2008: rd. 193.000 m²).
• Die Leerstandsrate ging damit im Marktgebiet binnen Jahresfrist von 10,3% spürbar auf rd. 9,8% zurück (Stadtgebiet: 8,6%, Umland: ca. 17%).
• Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH aufgrund der wieder anziehenden Neubauvolumina und einer zu geringen Nettoabsorption einen moderaten Wiederanstieg der Angebotsreserve auf rd. 860.000 m².
 
Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX
Es zeigt sich indessen, dass nominelle Angaben zu Leerstandsflächen grundsätzlich wenig aussagefähig sind. Vielmehr bedarf es der analytischen Untersuchung und Qualifizierung in Bezug auf die unterschiedliche Markt-wirksamkeit. Hierzu hat AENGEVELT-RESEARCH den Leerstandsindex ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX) entwickelt:
-          So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von rd. 825.000 m² rd. 380.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das “Funktionieren“ des Marktes notwendig.
-          Außerdem entfallen von der Angebotsreserverd. 176.500 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind selbst in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit nicht mehr marktrelevant.
-          Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. latente Leerstände, auf die indessen lediglich rd. 45.000 m² entfallen.
-          Damit stellt sich der marktwirksame Angebotsüberhang im Untersuchungsgebiet auf lediglich ca. 223.300 m².
• „ARLEX“ zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (9,8%) wie allerorten auch in der Region Düsseldorf lediglich marginale Aussagekraft hat. Tatsächlich stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang in der Region Düsseldorf auf lediglich 223.000 m² bzw. 2,6% des Büroflächenbestandes.
 
Spitzenmieten erreichen Zenit
• 2008 erreichte gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf mit einem Anstieg von ca. EUR 22,50/m² auf rd. EUR 23,50/m² ihren Zenit im aktuellen Marktzyklus. Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Rückgang auf 23,-/m².
• Die mittlere Miete in City-Lagen ging dagegen von ca. EUR 17,00/m² auf rd. EUR 16,50/m² zurück. Diese unterschiedlichen Mietpreisentwicklungen sind auf das geringe Angebot neuer Büroflächen in der City zurückzuführen: Während Neubauflächen hohe Mietpreise erzielen, ist für Büroobjekte im Bestand der Preisdruck unverändert.
• In Cityrandlagen blieben die Durchschnittsmieten mit rd. EUR 13,50/m² ausgesprochen stabil.
• In den äußeren Lagen zog die mittlere Miete in 2008 leicht von rd. EUR 11,00/m² auf rd. EUR 11,20/m² an.
• Für 2009 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem insgesamt stabilen Mietpreisniveau in guten Lagen aus. Für Bestands-Bürobjekte, die nicht bzw. nur bedingt den technischen Anforderungen der Nutzer entsprechen bzw. die sich in weniger präferierten Bürolagen befinden, erhöht sich der Preisdruck.

 



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Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
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