Das am Magdeburger Grundstücksmarkt kontrahierte Transaktions-volumen blieb 2008 mit rd. EUR 354 Mio. etwa ein Viertel (-26%) unter dem überdurchschnittlich hohen Vorjahreswert von rd. EUR 479 Mio. Beim Vergleich mit den Metropolen Berlin (-53%), Düsseldorf (-43%) oder Frankfurt/M. (-64%) zeigt sich indessen die deutlich geringere Volatilität Magdeburgs. Zudem übertrifft das Ergebnis klar den Mittelwert der jüngsten Dekade (ca. EUR 340 Mio.). Bemerkenswert ist außerdem der weitere Anstieg der Geldumsätze im Bereich „Eigentumswohnungen“ auf den bisher höchsten Wert in diesem Jahrtausend (rd. EUR 73 Mio.).
Auch am Investmentmarkt wurde mit dem nach den beiden Ausnahmejahren 2006 und 2007 dritthöchsten Geldumsatz in diesem Jahrtausend (rd. EUR 211 Mio.) ein sehr beachtliches Ergebnis erzielt.
Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 354 Mio. entfielen in 2008:
• rd. EUR 247 Mio. auf bebaute Grundstücke
(2007: rd. EUR 369 Mio.),
• rd. EUR 21,1 Mio. auf unbebaute Grundstücke
(2007: rd. EUR 22,4 Mio.),
• rd. EUR 72,5 Mio.auf Eigentumswohnungen
(2007: rd. EUR 65 Mio.).
Die Zahl der Verkaufsfälle ging um 13% auf insgesamt 2.391 Beurkundungen zurück (2007: 2.739). Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall reduzierte sich um etwa 15% auf rd. EUR 148.000,- (2007: EUR 175.000,-).
Beachtliches Ergebnis am Magdeburger Investmentmarkt
Am Magdeburger Investmentmarkt wurde 2008 ein Transaktionsvolumen aus reinen Objektverkäufen von rd. EUR 211 Mio. erzielt. Gegenüber dem Ausnahmeergebnis des Vorjahres (2007: rd. EUR 335 Mio.) bedeutet dies zwar einen deutlichen Rückgang um rd. 37%. Indessen handelt es sich 2008 um das immerhin dritthöchste Ergebnis dieses Jahrtausends und entspricht zudem nahezu exakt dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (rd. EUR 213 Mio.).
• Den stärksten Rückgang um rd. 57% erlebte das Wohninvestmentsegment mit einem in 2008 kontrahierten Geldumsatz von rd. EUR 47,6 Mio. (2007: rd.EUR 112 Mio.). Die Zahl der Kauffälle ging moderater um rd. 37% auf 158 zurück (2007: 249). Der mittlere Kaufpreis gab um ein Drittel auf rd. EUR 301.000 je Erwerbsfall nach (2007: rd. EUR 449.000).
• Im gewerblichen Investmentsegment fiel der Umsatzrückgang mit rd. EUR 163 Mio. bzw. -27% gegenüber 2007 (rd. EUR 223 Mio.) deutlich moderater aus als im Wohninvestmentsegment. Analog stieg der Anteil der gewerblichen Investments am gesamten Magdeburger Investmentvolumen von 67% in 2007 auf 77% in 2008.
• Im Segment Büro- und Geschäftshäuser sank das Transaktionsvolumen um rd. 40% auf EUR 114 Mio. (2007: rd. EUR 191 Mio.). Die Zahl der Verkaufsfälle ging von 196 in 2007 auf 135 im letzten Jahr zurück. Der mittlere Verkaufspreis gab moderat um 14% von rd. EUR 977.000 in 2007 auf rd. EUR 844.000 nach.
Anziehendes Renditeniveau
• Im Laufe des Jahres 2008 wurden auch in Magdeburg im Rahmen der sich verschärfenden Wirtschafts- und Finanzkrise und der damit einhergehenden Preissenkungen anziehende Renditen festgestellt. Im Vergleich zur Mehrzahl der anderen deutschen Immobilienzentren ist das Renditeniveau in Magdeburg damit auch weiterhin überdurchschnittlich hoch und entsprechend wettbewerbsfähig.
• Die Bruttoanfangsrenditen für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand bewegen sich zu Beginn des Jahres 2009 in einer Bandbreite zwischen 8,3% und 10,0% (Vorjahr: 7,5% bis 9,2%).
• Die Spitzenrenditen für Büro- und Verwaltungsgebäude liegen aktuell in einer Spanne zwischen 8,0% und 10,0% und erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr (7,0% bis 8,5%) je nach städtebaulicher Lage und Qualität um 100 bis 150 Basispunkte.
• Die Bruttoanfangsrenditen für Super- und Fachmärkte stiegen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 50 bis 100 Basispunkte und bewegen sich Anfang 2009 in einer Spannbreite von rd. 8,5% bis 9,0%.
Trends der Marktentwicklung
• Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Konsolidierung des Marktgeschehens mit leicht rückläufigen Umsätzen am Investmentmarkt.
• AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für 2009 ein weiteres Anziehen des mittleren Renditeniveaus in nahezu allen Teilmärkten.
• Damit bestehen weiterhin lukrative Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke, antizyklisch u. mittelfristig disponierende Investoren.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden dabei vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
