Die Landeshauptstadt Magdeburg besitzt als modernes, hochattraktives Einzelhandelszentrum einen ausgezeichneten Ruf und zeichnet sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH unverändert als bedeutendes, etabliertes Oberzentrum der Region aus.
• So zählt die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt seit Jahren zu den privilegierten Großstädten Deutschlands, die gemessen am einzelhandels-relevanten Umsatzpotential pro Einwohner überdurchschnittlich hohe Absatzkennziffern aufweisen. Mit rd. EUR 5.900,- je Einwohner liegt die Landeshauptstadt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von rd. EUR 5.104,-/EW als auch vor der Mehrzahl anderer ostdeutscher Großstädte (z.B. Leipzig: knapp EUR 5.000,-/EW; Dresden: EUR 5.300,-/EW; Berlin: EUR 5.307,-/EW).
• Der im Magdeburger Einzelhandel generierbare jährliche Gesamtumsatz von aktuell rd. EUR 1,35 Mrd. resultiert insbesondere aus der außerordentlich hohen Einzelhandelszentralität bzw. Kaufkraftbindung aus der Gesamtregion:
• Das aktuelle Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraftabfluss aus der Stadt und -zufluss aus dem Umland)stellt sich auf 127. Auch hinsichtlich dieser Marktrelationen überragt die Elbestadt deutlich die Vergleichsleistungen der meisten anderen deutschen Großstädte (zum Vergleich: Berlin 109, Leipzig 109, Dresden 110,5).
Angebotsentwicklung im Einzelhandelssegment
• Die Landeshauptstadt Magdeburg verfügt über eine hohe Verkaufsflächen-ausstattung: Der Verkaufsflächenbestand ist mittlerweile auf rd. 560.000 m² angewachsen. Dies entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,5 m² pro Einwohner (z. Vgl.: im Jahre 1995 betrug die Verkaufsflächenausstattung noch 1,5 m² je Einwohner) und damit dem Versorgungsniveau von Oberzentren wie z.B. Hannover, Bremen, Mannheim und Köln.
• Mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 20% kommt der Innenstadt Magdeburgs in zentraler Lage und unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof eine besondere Bedeutung zu.
• Zu den großen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das „Allee-Center“, das „City Carré“ und das „Karstadt“-Warenhaus. Zu den weiteren Einkaufsmagneten der City zählen großflächige Geschäftskomplexe wie z.B .das „Ulrichshaus“ und das „Marietta Quartier“ mit rd. 5.250 m² Verkaufsfläche, rd. 2.000 m² Bürofläche sowie rd. 200 Stellplätze. AENGEVELT hat sowohl die Projektentwicklung in der bevorzugten Einkaufslage am „Breiten Weg“ als auch die Vermietung exklusiv durchgeführt und hier zu Beginn des laufenden Jahres mit der Vermittlung eines langfristigen Mietvertragsabschlusses über die letzten verfügbaren rd. 830 m² Dienstleistungsfläche im 1. Obergeschoss an „Fitness Star“, einen örtlichen Fitnessstudio-Betreiber, ankündigungsgemäß die Vollver-mietung des „Marietta-Quartiers“ erreicht.
• Die Pläne für den Neubau eines Büro- und Geschäftshauskomplexes auf dem Areal des seit mehreren Jahren leerstehenden Cityareals „Blauer Block“ wurden durch die Eigentümergemeinschaft, an der mehrheitlich Pirelli beteiligt ist, zunächst vertagt. Momentan wird neben der Eigenentwicklung auch der Verkauf des lageprivilegierten City-Areals geprüft.
• Um die auf die Innenstadt fokussierte Kaufkraft zu stärken, wurden 2008 dezentral gelegene weitere Bauvorhaben von Einzelhandelsstandorten in Form größerer Einkaufsmärkte besonders in den Stadtteilen Neustädter See und Olvenstedt für das Erste unterbunden. Weitere Bauvorhaben werden in Zukunft nur noch an selektiven Standorten zugelassen. Das hierzu im Jahre 2008 beschlossene „Märktekonzept“ der Stadt dient bei Ansiedlungsentscheidungen im Rahmen von Bauantragsverfahren als Objektivierungsgrundlage.
Spitzenmieten auf stabilem Niveau
• In präferierten 1a-Lagen blieb das Spitzenmietniveau im kleinteiligen Flächensegment (ca. 100 m²) bei EUR 55,–/m² stabil, liegt indessen - gemessen an den Kennziffern der Stadt - unverändert deutlich unterhalb der Topmieten von Städten wie beispielsweise Hannover (EUR 180,–/m²), Mannheim (EUR 120,–/m²), Bremen (EUR 140,–/m²), Leipzig (EUR 120,–/m²) oder Rostock (E 75,–/m²).
• In frequenzbedingt nachgeordneten Citystandorten (1b-Lage) wie beispielweise „Goldschmiede Brücke“ oder City-Carré war das Mietpreisniveau im Berichtszeitraum rückläufig. Bewegten sich hier die Ladenmieten im Jahr 2007 noch zwischen EUR 18,– und 25,–/m²), stellen sich die aktuellen Mietwerte bei Neuabschlüssen auf EUR 11,– bis 15,–/m².
• Eine analoge Mietpreisentwicklung ist für den Berichtszeitraum auf für typische 1c-Lagen wie z.B. Hasselbachplatz zu konstatieren. Hier sanken die Mietwerte für Neuabschlüsse binnen Jahresfist von EUR 15,– bis 22,-/m² (2007) auf EUR 8,– bis 12,–/m².
• In Stadtteilzentren wie z.B. Leipziger Straße und Lübecker Straße gezahlte Mietpreisniveau werden standort- bzw. objektabhängig aktuell durchschnittlich EUR 6,– bis 12,–/m² kontrahiert.
• Verkaufsflächen an frequenzstarken Ausfallstraßen und in den dort ansässigen großflächigen Fachmärkten konnten ihre Vorjahreswerte knapp halten und werden aktuell für EUR 6,– bis 10,–/m² gehandelt.
Trends der Marktentwicklung
• AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert eine stabile Flächennachfrage insbesondere in den 1a-Lagen.
• Dadurch kommt es zu einem weiteren Abschmelzen marktfähiger Leerstände bei gleichzeitig nur geringen Flächenerweiterungen in den besten Citylagen.
• Vor diesem Hintergrund ist von einem insgesamt stabile Spitzenmietniveau, insbesondere in 1a-Lagen, auszugehen.
• In weniger frequentierten Nebenlagen besteht indessen angesichts rückläufiger Flächennachfrage und z. T. deutlich längerer Vermarktungszeiten weiterhin Mietpreisdruck.
