Leipziger Grundstücks- und Investmentmarkt: Rückkehr zur Normalität

Leipzig, 20.4.2009

AENGEVELT-RESEARCH:

Grafiken Leipziger Grundstücks- und Investmentmarkt

Das am Leipziger Grundstücksmarkt kontrahierte Transaktionsvolumen bleibt mit rd. EUR 1,1 Mrd. zwar rd. 37% unter dem Vorjahreswert (rd. EUR 1,75 Mrd.), doch handelte es sich 2007 und 2006 um zwei extreme Ausnahmejahre. Tatsächlich ist das 2008er Ergebnis nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH der dritthöchste Wert der jüngsten zehn Jahre. Bemerkenswert daran ist ein weiterer Anstieg der Geldumsätze im Bereich „Wohn- und Teileigentum“ auf das mit rd. EUR 456 Mio. höchste Transaktionsvolumen im neuen Jahrtausend.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (nur Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,1 Mrd. entfielen in 2008:
• rd. EUR 579 Mio. auf bebaute Grundstücke
  (2007: rd. EUR 1,22 Mrd.),
• rd. EUR   63 Mio. auf unbebaute Grundstücke
  (2007: rd. EUR 111 Mio.),
• rd. EUR 456 Mio. auf Wohn- und Teileigentum
(2007: rd. EUR 420 Mio.)

Normalisierung am Leipziger Investmentmarkt

• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH erreichte das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt im Berichtsjahr 2008 mit rd. EUR 388 Mio. wieder einen markttypischen Wert jenseits der beiden Boomjahre 2006 und 2007 mit Geldumsätzen von jeweils rd. EUR 1 Mrd.

• Der Markanteil von Investmentobjekten am gesamten Transaktionsvolumen des Leipziger Immobilienmarktes (rd. EUR 1,1 Mrd.) liegt im Berichtjahr bei 31%. Für Leipziger Verhältnisse ist das unterdurchschnittlich wenig. In den Jahren 2005 bis 2007 schwankte dieser Anteil zwischen 57% und 61% und selbst im 10-Jahresmittel entfiel jedes Jahr nahezu die Hälfte der Immobilienumsätze auf den Investmentmarkt. Diese Verschiebung ist eine Folge der verstärkten Kaufaktivität der sogenannten „Aufteiler“. Sie dominierten in den Jahren 2004 bis 2007 in Leipzig die Käuferseite. Demensprechend hoch waren die Investmentumsätze.

• Im Jahr 2008 traten die ehemaligen Käufer z.T. als Verkäufer auf. In Folge sanken die Investmentumsätze, während zugleich das Umsatzvolumen für Wohn- und Teileigentum stieg. Stärkste Nachfragegruppe waren dabei analog zum Vorjahr wiederum ausländische Investoren, durch die 2007 rd. zwei Drittels des gesamten Investmentvolumens kontrahiert wurden.

Marktkonsolidierung im Segment Büro- und Geschäftshäuser

• Das Transaktionsvolumen im Segment der Büro- und Geschäftshäuser ist mit rd. EUR 61 Mio. deutlich unter den Vorjahreswert (2007: rd. EUR 196 Mio.) und auch das 10 Jahres-Mittel (rd. EUR 171 Mio.) gesunken.

• Dies gilt auch unter Berücksichtigung der in diesem Berichtsjahr zum zweiten Mal vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Transaktionszahlen für Paketverkäufe, welche vorwiegend dem Bereich der Büro- und Geschäftshäuser zuzuordnen sind: Insgesamt stellt sich der Geldumsatz im Segment der Büro- und Geschäftshäuser damit auf rd. EUR 142 Mio. (2007: EUR 457 Mio.).

Weiter rege Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern

• Auf dem Wohninvestmentmarkt wurde 2008 mit rd. EUR 184 Mio. ein – abgesehen von den beiden Ausnahmejahren 2006 und 2007 – dekadentypischer Geldumsatz erzielt wurde.

• Dabei blieb das durchschnittlich realisierte Kaufpreisniveau für Mehrfamilienhäuser bei 609 Transaktionen (2007: 1.065 Kauffälle) mit rd. EUR 302.000,– nahezu stabil (2007: e 313.000,–).

• Hinsichtlich der mittleren Flächenpreise zogen die Kaufpreise sowohl im Bereich sanierter als auch unsanierter Gebäude leicht an. Mit rd. EUR 184,–/m² Wohnfläche lagen die Durchschnittspreise im Bereich der unsanierten Mehrfamilienwohnhäuser rd. 14% über dem Vergleichswert des Vorjahres.

• Ebenso konnte ein deutliches Wachstum der Durchschnittspreise für sanierte Wohnobjekte im Jahresverlauf festgestellt werden. Im Vergleich zum Vorjahr zogen in diesem Marktsegment die Preise um knapp EUR 60,–/m² bzw. 6% auf EUR 997,–/m² an.

Steigendes Renditeniveau für Wohnimmobilien

Wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert entwickelten sich die mittleren Anfangsrenditen im Jahr standortbedingt relativ stabil.

• Im Segment der Büro- und Geschäftshäuser in top City-Lagen stellte sich die Spanne auf Werte zwischen 6,3% und 7,5%.

• Für Objekte in angrenzenden guten Citylagen ist aktuell mit einer Anfangsrendite zwischen 7,5% und 9,8% zu rechnen. Marktbedingt teilweise noch höher liegt das Renditeniveau zwischen 8% und 10,5% in mittleren oder 2b-Lagen.

• Räumlich und objektabhängig sind die Preis- und Renditeentwicklungen am Markt für Mehrfamilienhäuser sehr unterschiedlich. Im Berichtszeitraum sind in guten Lagen die durchschnittlichen Renditen gesunken und in b-Lagen gestiegen. Für Neubaumiethäuser in mittleren Lagen bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen zwischen 6,5% und 8,5% und für Bestandsobjekte zwischen 7,0% und 9,0%.

Trends 2009

• Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere Konsolidierung des Marktgeschehens mit leicht rückläufigen Umsätzen am Investmentmarkt.

• Innerhalb der Nachfragegruppen werden vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.

• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsabhängig in Top-Lagen eine zeitnahe Stabilisierung des Renditeniveaus, in mittleren Lagen noch weiter ansteigende Renditen.

• Im Wohninvestmentsegment bleiben auch 2009 Aufteiler die größte Anbietergruppe.

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