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Kurzprofil Immobilienmarkt Deutschland
Presse

Deutschland, 1.3.2009

AENGEVELT-RESEARCH / DIP- Deutsche Immobilien-Partner:
Kurzprofil Immobilienmarkt Deutschland

In der folgenden Zusammenfassung werden aktuelle Trends und Daten des deutschen Immobilienmarktes erläutert, basierend auf aktuellen Entwicklungen in 15 Groß- und Mittelstädten Deutschlands. Zu den kontinuierlich von AENGEVELT und DIP – Deutsche Immobilien-Partner analysierten Immobilienzentren zählen Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart. Dabei wird die stark polyzentrische Struktur der Bundesrepublik in einer Vielzahl von Wirtschaftszentren repräsentativ abgebildet.

Investmentmarkt

Im Jahr 2008 sind nach ersten Berechnungen sind die Umsätze auf dem Wohn- Gewerbeinvestmentmarkt deutschlandweit um EUR 66,3 Mrd. bzw. 57% auf 50,1 Mrd. EUR gesunken. Dass man bei diesem Vergleich indessen die zwei Rekordjahre 2006 und 2007 mit absoluten Ausnahmeergebnissen heranzieht, wird schnell übersehen. Nimmt man dagegen den Mittelwert der „normalen“ Jahre 2000 bis 2004 (rd. 49,6 Milliarden Euro), war das 2008er Ergebnis absolut durchschnittlich.
 
-          Der Marktanteil der ausländischen Investoren am deutschen Investmentmarkt ist gegenüber 2006 um rd. 27% am gesamten Transaktionsvolumen auf 57% in 2008 zurückgegangen.
-          Auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien (Asset Deals) gingen nach bislang vorliegenden Ergebnissen die Geldumsätze deutschlandweit von rd. 73,6 Mrd. EUR im Jahre 2007 um 66% auf 24,9 Mrd. EUR im Berichtsjahr 2008 zurück. Ein ähnlicher Trend war bei der Umsatzentwicklung durch erfasste Share-Deals zu beobachten.
-          Auch im Bereich der Wohninvestments gab das Transaktionsvolumen (Asset Deals) deutlich um 26% im Vergleich zum Jahr 2007 auf ca. EUR 17,3 Mrd. nach.
-          Seit Sommer 2007 hat sich die Zahl der aktiven oder finanzierbaren Investoren am deutschen Immobilienmarkt halbiert. Parallel sind die Kaufpreise für Immobilien-Investments wie von AENGEVELT bereits im Herbst 2007 prognostiziert durchschnittlich um 15 bis 20 Prozentpunkte gesunken und die Renditen gestiegen.
o        Die mittlere Anfangsrendite von Büro- und Geschäftshäusern zog 2008 bundesweit deutlich an und liegt aktuell bei durchschnittlich ca. 5,8%. Die mittlere Renditespanne reicht dabei je nach Standort von ca. 4,0% bis ca. 7,5%. 
o        Die aktuelle Renditespanne für Mehrfamilienhäuser reicht von rd. 7,0% bis 9,4%.
-          Die preisliche Bodenbildung setzte im November 2008 ein. Sie erfolgt auf Basis bis dahin erreichter realistischer und marktangepasster Werte. Dieser Prozess ist im April dieses Jahres selektiv nach Asset-Klassen abgeschlossen. Zuverlässige Prognosen, wann die Preise dann wieder anziehen werden, sind indessen noch nicht möglich.
 
Büromarkt
-          Die Büroflächenumsätze in den 15 deutschen DIP-Standorten gingen nach einem starken Jahresauftakt im Gesamtjahr 2008 um rd. 9% gegenüber 2007 auf EUR 3,8 Mio. m² zurück.
-          Die mittlere Leerstandsrate in den 15 analysierten deutschen Märkten sank weiter auf von ca. 9,6% Ende 2007 auf durchschnittlich rd. 9,1% Anfang 2009. Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen verringerte sich damit auf 9,35 Mio. m².
-          Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird 2009 u.a. aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation und der Zurückstellung von Projekten sinken.
-          Der noch in 2008 zu beobachtende Trend steigender Büromieten hat seinen Zenit erreicht bzw. bereits überschritten. Neben einer Zunahme von Incenitive-Angeboten rechnet DIP für einige Städte mit moderat rückläufigen Mieten.
 
Einzelhandelsmarkt
-          In den letzten fünf Jahren wuchs der Bestand an Einzelhandelsflächen in Deutschland stetig. Heute stehen rd. 120 Mio. m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist damit auf nunmehr 1,5 m² (2007: 1,4 m²) gestiegen.
-          Innerstädtische Standorte unterliegen zunehmend einem Strukturwandel. In den 1a-Lagen der Innenstädte bestimmen dabei immer mehr Filialisten und Mono-Label-Stores das heutige Erscheinungsbild.
-          Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen zogen 2008 weiter an. Stellte sich der Spitzenwert für kleinteilige Ladengeschäfte (EG, < 100 m²) 2007 noch auf EUR 220,-/m², werden in München aktuell Spitzenmieten von rd. EUR 275,-/m² und darüber erzielt. Dies entspricht einem Anstieg um rd. 25%.
-          Für das Jahr 2009 prognostiziert DIP stabile Mieten in 1a-Lagen und leicht nachge-bende Mieten in B-Lagen bei etwa dem gleichen Vermietungsvolumen wie 2008.
 
Gewerbe- und Logistikflächen
-          Die gesamte Logistikbranche erzielte 2008 in Deutschland nach vorläufigen Angaben einen gegenüber 2007 um rd. 3% gestiegenen Umsatz von rd. EUR 194 Mrd.. Für 2009 rechnen Experten ungeachtet einer konjunkturellen Eintrübung mit einem erneuten Umsatzplus in dieser Sparte.
-          Die Mieten für Logistikflächen blieben 2008 stabil und liegen im Spitzenbereich bei EUR 7/m² (München). Der niedrigste Wert wird in Rostock mit EUR 2,-/m² erzielt.
-          Die Nachfrage nach Logistikflächen wird angesichts eines weiter wachsenden Bedarfs und einer hohen Innovationsdynamik auch in Zukunft sehr dynamisch sein. Logistikimmobilien mit stimmigen Mietermix, adäquaten Mietvertragslaufzeiten und hoher Drittverwendungsfähigkeit bleiben damit bei meist stabilen Kaufpreisen interessante Anlageprodukte.



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