Deutschland, 22.9.2009
AENGEVELT-RESEARCH:
Kurzprofil Immobilienmarkt Deutschland, Stand: 22.09.2009
Renditen nach Asset-Klassen
In der folgenden Übersicht werden aktuelle Trends und Daten des deutschen Immobilienmarktes im Vorfeld der EXPO REAL 2009 erläutert. Basis sind die von DIP – Deutsche Immobilien-Partner seit 1988 analysierten Entwicklungen in 15 Großstädten Deutschlands. Dazu zählen Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart. Dadurch wird die stark polyzentrische Raumstruktur der Bundesrepublik in einer Vielzahl von Wirtschaftszentren repräsentativ abgebildet.
Investmentmarkt
- Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich aktuell gesamtwirtschaftlich nach einer markanten Abschwungphase in einem konsolidierungsgeprägten Umfeld.
- Am Immobilieninvestmentmarkt liegen die kontrahierten Geldumsätze im ersten Halbjahr 2009 deutschlandweit deutlich unter den Werten des Vorjahreszeitraums. Für das Gesamtjahr 2009 wird ein gegenüber dem Krisenjahr 2008 nochmals niedrigeres Ergebnis erwartet. Dazu tragen u. a. auch die höheren Eigenkapitalanforderungen für Fremdfinanzierungen von Immobilien bei, auch wenn sich die Zinssituation merklich entschärft hat.
- Insgesamt befindet sich der Investmentmarkt nach dem markanten Abschwung in den Krisenjahren 2008 und 2009 nun in einer Konsolidierungsphase mit einem sich weiter stabilisierenden bzw. wieder marktkonformeren Kaufpreisniveau. Der Prozess der preislichen Bodenbildung für deutsche Immobilien-Investments, der im November 2008 für bis dahin bereits realistisch eingepreiste Liegenschaften in den Wachstumszentren einsetzte, wurde wie von AENGEVELT prognostiziert im Frühjahr 2009 weitgehend abgeschlossen. Insbesondere für Wohninvestments beobachtet AENGEVELT-RESEARCH stabile, teilweise sogar bereits wieder anziehende Kaufpreis-Multiplikatoren.
- Im zweiten Halbjahr 2009 kommt es zu einer moderaten Belebung des Transaktionsmarktes, auch aufgrund der zunehmenden Annäherung der bis dahin deutlich divergierenden Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.
- Insgesamt bietet die Konsolidierungsphase im Immobilienzyklus eigenkapitalstarken Kaufinteressenten sowie Eigentümern markt- und nachfragegerechter Immobilien signifikante Chancen und Wertschöpfungspotentiale. Allerdings erfordert dies grundsätzlich ein ausgeprägt aktives und professionelles Asset-Management.
Büromarkt
- Die Marktabschwungphase setzte sich in den 15 deutschen Büromärkten im bisherigen Jahresverlauf 2009 fort. Der Büroflächenumsatz sank in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit rd. 1,37 Mio. m² um rd. 29% im Vergleich zum Umsatzvolumen des Vorjahreszeitraumes (1. Hj. 2008: rd. 1,93 Mio. m²). Die Finanz- und Wirtschaftskrise verbunden mit der unsicheren Unternehmensentwicklung und daraus resultierende Bürobeschäftigungseffekte zeigten im ersten Halbjahr 2009 eine negative Wirkung auf die Büromietmärkte.
- Für die zweite Jahreshälfte zeichnet sich an den deutschen Büromärkten aufgrund einer Vielzahl noch nicht abgeschlossener Großgesuche ein sogar noch höheres Flächenumsatzvolumen als in der ersten Jahreshälfte ab. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert deshalb einen Jahresumsatz für die 15 deutschen von DIP kontinuierlich analysierten Büromärkte von ca. 2,9 Mio.m² Bürofläche. Dieses Ergebnis liegt knapp unter dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (ca. 3,0 Mio. m²).
- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen summiert sich in den untersuchten 15 Büromärkten zum Halbjahr 2009 auf rd. 9,7 Mio. m². Gegenüber Ende Juni 2008 (ca. 9,6 Mio. m²) vergrößerte sich damit der Angebotsüberhang um rd. 1%. Die durchschnittliche Leerstandsquote blieb bei 9,2% konstant.
- Die Büromieten stehen seit Ende 2008 zunehmend unter Druck. Die mit den Flächenumsätzen der untersuchten Märkte gewichtete Spitzenmiete war im Juni 2009 mit rd. EUR 24,30/m² geringfügig niedriger als Mitte des vergangenen Jahres (ca. EUR 24,40/m²). Hier zeichnet sich kurzfristig eine weitere Mietpreisreduzierung vor allem in den Metropolen ab.
Einzelhandelsmarkt
- Die Dynamik auf dem Markt für Einzelhandelsflächen ist weiterhin hoch. Der Verkaufsflächenbestand erhöht sich derzeit jährlich um rd. 1 Mio. m². Insgesamt stehen aktuell in Deutschland rd. 124 Mio. m² Verkaufsfläche bzw. rd. 1,5 m²/Ew. zur Verfügung.
- Die schwierige Marktsituation hat auch im Jahr 2009 zu spektakulären Insolvenzen für traditionelle Handelsunternehmen wie Woolworth, Karstadt und Hertie geführt.
- Bei den Shopping-Center-Entwicklungen dominieren mittlerweile deutlich integrierte Lagen. Zudem befinden sich zahlreiche Revitalisierungsobjekte in der Pipeline.
- Eine starke Nachfrage nach Einzelhandelsflächen verzeichnet AENGEVELT-RESEARCH weiterhin insbesondere seitens der Discounter. Hier ist der Expansionswille ungebrochen, vermehrt auch aus der Textilbranche. Weitere, neue Handelskonzepte mit Themen wie Bio, Gesundheit, Natur und Lifestyle erobern ebenfalls den Markt.
- In den Innenstadtlagen konzentriert sich die Nachfrage besonders auf die 1a-Geschäftslagen. Trotz Krise bleiben in Top-Lagen die Mietpreise konstant oder können sogar noch zulegen.
- Auf der anderen Seite zeichnen sich für 2er-, Rand- und Nebenlagen stagnierende bis rückläufige Einzelhandelsmieten bis hin zur Leerstandsproblematik ab. In den betroffenen Quartieren ist deshalb das Zusammenwirken aller Beteiligten – Einzelhändler, Vermieter, Städte und Kommunen – erforderlich, um mit geeigneten Konzepten und Investitionen notwendige Attraktivitätssteigerungen zur Kundenrückgewinnung umzusetzen.
Logistikmarkt
- Der Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt in Deutschland (inklusive Eigennutzer) ist im ersten Halbjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca. 15% auf etwa 1,6 Mio. m² gesunken (1. Halbjahr 2008: 1,9 Mio. m²).
- Die Umsätze in den Big 5-Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München gingen insgesamt sogar um ca. 20% zurück. Nur in Hamburg konnte ein Umsatzplus registriert werden.
- Der bisherige Flächenumsatz in 2009 war von den Aktivitäten und Neustrukturierungen größerer Handelsunternehmen dominiert, die z. B. an peripheren kostengünstigen Standorten in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten großflächige Logistikcenter als Eigennutzer errichten.
- Für das Gesamtjahr 2009 rechnet AENGEVELT-RESEARCH aufgrund einer leichten Verbesserung der Konjunkturlage im zweiten Halbjahr mit einem insgesamt moderaten Rückgang des Logistikflächenumsatzes um etwa 20% auf rd. 3,0 Mio. m² (2008: ca. 3,7 Mio. m²).
- Das deutschlandweite Investitionsvolumen ist im ersten Halbjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca. 80% auf rd. EUR 250 Mio. gefallen. Die Nachfrage konzentrierte sich dabei mit etwa der Hälfte des Transaktionsvolumens auf klassische Logistik- und Warenverteilzentren. Im Zuge der Konjunkturbelebung in der zweiten Jahreshälfte prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Gesamttransaktionsvolumen in 2009 in Höhe von etwa EUR 650 Mio.
- Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Logistikimmobilien haben sich in den Big Five Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München gegenüber dem Vorjahr erhöht und bewegen sich aktuell in einer Spanne von 7% bis 7,5%.
Ausgewählte regionale Trends:
Berlin
- Berlin bleibt der größte und attraktivste Investmentmarkt Deutschlands. Im ersten Halbjahr 2009 wurden ca. EUR 540 Mio. im Gewerbeimmobilienbereich umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um ca. 60%.
- Die Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen bewegen sich in Berlin aktuell zwischen 5,5% und 6,5%.
- Der Büroflächenumsatz (Vermietungen inkl. Eigennutzerabsorptionen) bewegte sich 2008 auf ca. 471.000 m² (2007: 605.000 m²). Im ersten Halbjahr 2009 wurden ca. 182.000 m² umgesetzt. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für das Gesamtjahr 2009 einen Büroflächenumsatz von rd. 420.000 m².
- Die erzielbaren Büromieten befinden sich in Berlin in einem moderaten Abschwung.Die mittlere Büromiete in Citylagen liegt bei rd. EUR 15,50/m², die gewichtete Spitzenmiete bei ca. EUR 20,50/m².
- Die Spitzenmietpreise für kleinteilige Ladengeschäfte bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau. So werden im Bereich Tauentzien/Oberer Kurfürstendamm bis ca. EUR 220,-/m² erzielt. In der City-Ost werden die höchsten Mieten am Alexanderplatz mit rd. EUR 120,-/m² gezahlt.
- Der Flächenumsatz auf dem Berliner Logistikmarkt sank im ersten Halbjahr 2009 um ca. 35% auf rd. 105.000 m² (1. Halbjahr 2008: ca. 160.000 m²). AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert ein Umsatzvolumen im Gesamtjahr 2009 in Höhe von ca. 190.000 m². Die Spitzenmiete für moderne Lagerflächen liegt weiterhin konstant bei ca. EUR 4,50/m².
Düsseldorf
- Im Jahr 2008 wurden am Düsseldorfer Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt rd. EUR 1,7 Mrd. umgesetzt. Das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt ist im ersten Halbjahr 2009 analog zu den anderen Metropolen im Vergleich zum Vorjahr stark eingebrochen. Bis zum Halbjahr wurden am gesamten Investmentmarkt Transaktionen i. H. v. rd. EUR 284 Mio. registriert. Dabei entfielen ca. 44% auf Wohninvestments und 56% auf Gewerbeinvestments.
- Die Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser bewegen sich aktuell in 1A-Lagen in einem Bereich zwischen 4,3% und 6,5%.
- Im Halbjahr 2009 wurde ein Büroflächenumsatz von ca. 115.800 m² in der Region Düsseldorf erreicht. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert bis zum Jahresende einen Büroflächenumsatz für 2009 von ca. 300.000 m².
- Die Spitzenmieten für Büroflächen bewegen sich 2009 auf einem Niveau von ca. EUR 23,-/m².
- Die Mieten für Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen ziehen in der Breite deutlich an. Die Spitzenmieten für kleinteilige Geschäfte von ca. 100 m² in Top-Objekten erreichen aktuell Werte bis rd. EUR 230,-/m².
- Der Flächenumsatz auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt sank im ersten Halbjahr 2009 um ca. 57% auf rd. 50.000 m² (1. Halbjahr 2008: ca. 115.000 m²). Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Umsatz von ca. 120.000 m² Logistikfläche. Die Spitzenmiete für nachfragegerechte Logistik stellt sich stabil auf rd. EUR 5,40/m².
Frankfurt am Main
- Nach historischen Umsatzrekorden im Jahr 2007 von rd. EUR 7,8 Mrd. befindet sich der Frankfurter Investmentmarkt seit 2008 in einer Konsolidierungsphase, insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilien: Auf die Asset-Deals bezogen ging der mit Gewerbeinvestments kontrahierte Geldumsatz 2008 um rd. 80% zurück.
- Insgesamt wurden am gesamten Frankfurter Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2009 rd. EUR 364 Mio. umgesetzt, davon ca. 62% Wohninvestments und ca. 38% Gewerbeinvestments. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2008) bedeutet dies einen weiteren Umsatzrückgang um ca. 50%.
- Das marktübliche Renditeband für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegt aktuell zwischen ca. 5,0% und 6,5%.
- Die Nachfragesituation auf dem Frankfurter Büromarkt ist trotz Krise relativ gut. Im Jahr 2008 wurde ein Flächenumsatz von rd. 494.000 m² erreicht. Im ersten Halbjahr 2009 konnten immerhin 212.000 m² abgesetzt werden. Für das Gesamtjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz von rd. 400.000 m².
- Bei den erzielbaren Büromieten ist ein markanter Abschwung zu erkennen. Die gewichteten Bürospitzenmieten liegen aktuell bei ca. EUR 36,-/m², die mittleren Mieten in Citylagen bei rd. EUR 21,50/m².
- Die Mainmetropole gehört zu den bedeutendsten und hochwertigsten Einkaufsstädten Deutschlands. Das Mietniveau ist mit aktuellen Werten bis zu EUR 270,-/m² für kleinteilige Läden (EG, bis rd. 100 m² Verkaufsfläche) im 1a-Bereich auch in deutschlandweiten Vergleich ausgesprochen hoch.
- Der Logistikflächenumsatz ist im Zuge der Wirtschaftskrise im ersten Halbjahr 2009 um ca. 17% auf rd. 114.000 m² gesunken (1. Halbjahr 2008: ca. 138.000 m²). Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Umsatzvolumen von ca. 210.000 m². Die Spitzenmiete für Lagerflächen stellt sich konstant auf rd. EUR 5,80/m².
Hamburg
- Hamburg gehört derzeit zu den attraktivsten Investmentstandorten in- und ausländischer Investoren. Im ersten Halbjahr 2009 wurden ca. EUR 170 Mio. im Gewerbeimmobilienbereich umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um ca. 80%.
- Der Hamburger Büromarkt gehört zu den umsatzstärksten Standorten in Deutschland. Im Jahr 2008 wurden 550.000 m² Büroflächen umgesetzt. Im ersten Halbjahr 2009 wurden in Hamburg 200.000 m² Umsatz erfasst, so dass von einem Jahresumsatz von etwa 400.000 m² Bürofläche ausgegangen werden kann.
- Der Hamburger Büromarkt wird durch ein leicht anziehendes Mietniveau im Spitzensegment gekennzeichnet. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei rd. EUR 24,-/m², die mittlere Miete in Citylagen sank dagegen binnen Jahresfrist auf rd. EUR 13,50/m².
- Hamburg erlebt als eine der wirtschaftlich am stärksten prosperierenden deutschen Städte eine Renaissance als führender norddeutscher Einzelhandelsstandort. Die hohe Nachfrage nach Handelsflächen in den Top-Lagen ist ungebremst. Aktuell werden hierbei Spitzenmietpreise von bis zu EUR 230,- /m² erzielt.
- Der Hamburger Logistikimmobilienmarkt hat sich als einziger Standort im Vergleich der Big 5-Immobilienhochburgen positiv entwickelt. Der Flächenumsatz stieg im ersten Halbjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ca. 70% auf rd. 220.000 m². Für das Gesamtjahr 2009 wird mit ca. 350.000 m² ein ähnliches Flächenumsatzniveau wie im letzten Jahr erwartet. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen ist seit Mitte 2008 um ca. 4% auf aktuell EUR 5,70/m² gestiegen.
München
- München zählte in den letzten Jahren zu den gefragtesten Investmentstandorten Deutschlands. Im ersten Halbjahr 2009 wurden ca. EUR 350 Mio. im Gewerbeimmobilienbereich umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang um ca. 55%.
- Die aktuellen Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegen bei ca. 4,8% bis 6,7%.
- Auf dem Büromarkt der Region München wurden in den letzten Jahren stets die deutschlandweit höchsten Umsatzleistungen registriert. 2008 belief sich hier der Flächenumsatz auf rd. 780.000 m². Für die ersten beiden Quartale 2009 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 250.000 m² registriert. Für das Gesamtjahr 2009 wird eine Umsatzleistung von rd. 600.000 m² Bürofläche prognostiziert.
- Die Mietpreise für Büroflächen im Spitzensegment reduzierten sich im Halbjahr 2009 geringfügig. Die Spitzenmieten erreichen aktuell rd. EUR 32,50/m² (Ende 2008: EUR 33,-/m²), die mittleren Büromieten in den Münchener Citylagen rd. EUR 15,20/m².
- München zählt zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Deutschlands. Die Nachfrage nach Läden in besten Lagen ist deutlich höher als das Marktangebot. Die Einzelhandels-Spitzenmieten erreichen mit einem Wert von bis zu EUR 310-/m² den Spitzenplatz im nationalen Standortranking.
- Der Flächenumsatz auf dem Münchener Logistikmarkt sank im ersten Halbjahr 2009 um ca. 45% auf rd. 90.000 m² (1. Halbjahr 2008: ca. 160.000 m²). Für das Gesamtjahr 2009 wird mit einem Umsatzvolumen von ca. 180.000 m² gerechnet. Die Spitzenmieten für moderne Lagerflächen liegen aktuell unverändert bei EUR 6,50/m².
Leipzig
- Am Leipziger Investmentmarkt bewegen sich die aktuellen Bruttoanfangsrenditen bei einem im bisherigen Jahresverlauf insgesamt moderaten Transaktionsgeschehen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen in einer Spanne von ca. 5,5% bis 7,0%.
- Im ersten Halbjahr 2009 wurden am Leipziger Büromarkt rd. 70.500 m² umgesetzt. Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Nachfragevolumen um 120.000 m².
- Weiterhin bietet Leipzig im bundesweiten Vergleich unverändert ein sehr nutzerfreundliches Preisniveau für Büroflächen: Die Spitzenmieten stellen sich aktuell auf ca. EUR 12,-/m², die mittlere Mieten in Citylagen auf rd. EUR 8,-/m².
- Die Messestadt Leipzig zählt zusammen mit Dresden zu den führenden Einzelhandelszentren in Mitteldeutschland. Diese Position wird auch zukünftig durch zahlreiche Projektentwicklungen und ein damit steigendes Angebot moderner Handelsflächen gefestigt bzw. ausgebaut. Die Spitzenmiete für kleinteilige Läden in 1A-Lagen konnte mit EUR 115,-/m² auf Vorjahresniveau gehalten werden.
- Eine schnell wachsende Bedeutung gewinnt die Region Halle-Leipzig als nationaler und internationaler Logistikstandort. Trotz eines krisenbedingten bundesweiten Nachfragerückgangs nach Logistikobjekten auf dem Investmentmarkt ist eine weitere Expansion dieses Immobiliensegments auch in Leipzig vorgesehen.
- Der Frachtumschlag am Flughafen Leipzig/Halle erhöhte sich im ersten Halbjahr 2009 ungeachtet der Wirtschaftskrise um 22%, während er im Durchschnitt aller deutschen Verkehrsflughäfen um ca. 15% gesunken ist. Die vollständige Inbetriebnahme des DHL-Drehkreuzes verbunden mit der weiteren Planung und Entwicklung weiterer Logistikzentren machen aus der Logistikbranche eine Kernbranche in Leipzig.
- Der Logistikflächenumsatz in Leipzig betrug in 2008 ca. 130.000 m². Anfang 2009 ging die Nachfrage nach Logistikflächen konjunkturbedingt zurück, seit Jahresmitte 2009 zieht sie indessen bereits wieder an. Für das Gesamtjahr 2009 rechnet AENGEVELT-RESEARCH angesichts des schwächeren ersten Halbjahres mit einem Flächenumsatz von ca. 90.000 m², der damit rd. 30% unter dem Vorjahreswert liegt. Im Zuge der wirtschaftlichen Erholung und entsprechender Projektplanungen und Fertigstellungen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für das Jahr 2010 ein Vermietungsumsatz von ca. 150.000 m².
- Die Mieten für Neubau-Logistikflächen in der Region liegen aufgrund der geringen Angebotsreserve an modernen, nachfragegerechten Flächen weitgehend stabil bei ca. EUR 4,-/m² - hier zeichnet sich mittelfristig keine markante Veränderung ab. Moderne, nach der Wende errichtete Bestands-Logistikimmobilien erzielen aktuell Mietpreise in einer Spanne von rd. EUR 3,50 bis 3,80/m².
Dresden
- Im ersten Halbjahr 2009 wurden am Dresdner Büromarkt rd. 28.000 m² umgesetzt. Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein Nachfragevolumen von ca. 48.000 m².
- Die aktuellen Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegen bei ca. 6,5% bis 7,5%.
- Das Spitzenmietniveau in Citylage, das im Bereich Prager Straße und Altmarkt erzielt wird, gab leicht von 10,20 EUR/m² auf aktuell EUR 10,-/m² nach. Die durchschnittlich erzielbaren Mieten in Citylage reduzierten sich binnen Jahresfrist von EUR 8,-/m² auf aktuell EUR 7,50/m².
- In den letzten Jahren führten zahlreiche Maßnahmen zu einer Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt sowie den Ortsteil- und Wohngebietszentren. Von besonderer Bedeutung für die Innenstadt war der Ausbau der Prager Straße, der Haupteinkaufsstraße in 1A-Lage, sowie die Etablierung des Einzelhandels am Neumarkt.
- Ein relativ hohes Bevölkerungswachstum und eine Kaufkraft, die bis 2013 voraussichtlich um ca. 17% steigen wird, begünstigen die dynamische Entwicklung des Dresdner Einzelhandels. Die stark frequentierten Einkaufslagen an der Prager Straße und Altmarkt bilden das Spitzenmietsegment mit rd. EUR 100,-/m².
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