• Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein rückläufiges Umsatzvolumen um 400.000 m² Bürofläche.

• Im ersten Quartal 2009 stellt sich der Büroflächenumsatz auf moderate rd. 54.000 m².Er liegt damit um rd. 45% unter dem Wert des Vergleichszeitraumes in 2008 (I.Q/2008: rd. 98.000 m²).

Im April steht dann der von der Commerzbank im Rahmen der Fusion mit der Dresdner Bank angekündigte und vorverhandelte Mietvertrag mit der Deutschen Bahn für die Dresdner Bank-Zentrale in Frankfurt (rd. 33.000 m²) im Aufsichtsrat der Deutschen Bahn zur Entscheidung an. Positivenfalls könnte mit diesem Großabschluss das zweite Quartal 2009 deutlich dynamischer ausfallen als das erste.

• Ungeachtet dessen ist für 2009 angesichts einer verhalteneren Flächennachfrage und eines im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich höheren disponiblen Fertigstellungsvolumens von einer negativen Nettoabsorption auszugehen.

• Damit einher geht ein moderater Wiederanstieg des marktfähigen Angebotssockels und des strukturellen Leerstandes. Insgesamt prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2009 eine auf 1,75 Mio. m² anziehende Angebotsreserve (Ende 2008: rd. 1,63 Mio. m²).

• Hinsichtlich der Mietpreise für nachfragegerechte Büroflächen erwartet AENGEVELT-RESEARCH in 2009 ein stagnierendes bzw. rückläufiges Mietpreisniveau insbesondere im Spitzensegment und prognostiziert einen Rückgang der gewichteten Spitzenmiete von rd. EUR 38,50/m²auf rd. EUR 35,-/m².

 

In 2008 verzeichnete AENGEVELT-RESEARCH wie bereits 2007 eine wieder differenziertere Branchennachfrage am Frankfurter Büromarkt. Stärkste Nachfragegruppe waren dabei – anders als im Vorjahr - die Finanzdienstleister:

 

• Öffentliche Hand:                                                           rd. 21% (2007:   8%),

• Banken- und Finanzdienstleister:                                ca. 38% (2007: 30%),        

• EDV / IT / Medien:                                                                       rd. 12% (2007:   6%),

• unternehmensbezogene / soziale Dienstleistungen: rd. 17% (2007: 39%),

• sonstige Unternehmen (u.a. Handel, Verkehr):          ca. 12% (2007: 17%).

Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen wurden im Jahr 2007 kleinräumig zum Teil recht deutliche Abweichungen gegenüber dem Vorjahrestrend erkennbar:

• So wurde 2007 im Citybereich ein Anteil von rd. 44% des gesamten Büroflächenumsatzes getätigt. Diese Umsatzquote ist ein Top-Ergebnis, das zuletzt nur in 2007 (52%) übertroffen wurde. Indessen ging dabei der Anteil des Bankenviertels markant von 10% in 2007 auf nur noch 2% in 2008 zurück.

• Die Cityrand-Bereiche verzeichneten einen Rückgang von rd. 24% auf rd. 16%. Der größte Flächenumsatz wurde hier mit etwa 15.000 m² durch die Oberste Finanzdirektion Hessen im MainTriangel in Sachsenhausen realisiert.

•Auch die sonstigen Stadtteillagen bzw. Außenbereichen legten – wenn auch moderater – von rd. 6% in 2007 auf rd. 9% in 2008 zu.

• Hiervonsind Anfang des Jahres bereits rd. 63% bzw. rd. 132.000 m² vorvermarktet.

 

• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen in Bezug auf ihre höchst differenzierte Marktwirksamkeit der analytischen Untersuchung und Qualifizierung. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH vor Jahren ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX):

-          So ist der nominelle Leerstand z.B. um die für das Funktionieren des Marktes notwendige regionalisierte Fluktuationsreserve zu bereinigen. Diese stellt sich aktuell auf rd. 609.000 m² (Anfang 2008: rd. 687.000 m².

-          Dies gilt auch für die nur bedingt markwirksamen Untermietflächen bzw. latenten Leerstände, die sich auf aktuell rd. 150.000 m² stellen (Anfang 2008: rd. 200.000 m²).

-          Allenfalls statistisch erfasst, aber nicht marktwirksam sind die strukturellen Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Gebäuden, die seit mindestens fünf Jahren zu mindestens 50% leerstehen. Auf diese Kategorie entfallen aktuell rd. 290.000 m² (Anfang 2008: rd. 310.000 m²).

-          Unter Bereinigung der vorgenannten „unwirksamen“ Überhänge verbleibt in Frankfurt aus dem nominellen Gesamtleerstand von 1,63 Mio. m² lediglich  ein marktwirksamer Leerstand von ca. 581.000 m² (Anfang 2008: rd. 553.000 m²).

• ARLEX zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (13,9%) wie allerorten auch in Frankfurt lediglich marginale Aussagekraft hat. In Frankfurt stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leerstände bereinigte und damit tatsächlich marktwirk-same Angebotsüberhang auf lediglich rd. 581.000 m² bzw. 5% des  Büroflächenbestandes  von rd. 11,7 Mio. m².

 

• In den Cityrandlagen zogen die Mieten überdurchschnittlich um gut 7% von EUR 13,50/m² auf EUR 14,50, während sie in Stadtrandlagen stabil bei 11,-/m² blieben.