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Konsolidierung am Frankfurter Markt für Büroflächen
Presse

Frankfurt/M., 31.3.2009

AENGEVELT-RESEARCH:
Konsolidierung am Frankfurter Markt für Büroflächen

Einzelhandelsmarkt Frankfurt/M. - 31.03.2009

Die in Frankfurt/M. erst ab dem dritten Quartal 2008 markant einsetzende Finanzkrise hinterließ am Büromarkt in 2008 noch keine dramatischen Spuren: Der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) blieb mit rd. 494.000 m² lediglich 12% unter dem Vorjahreswert (2007: ca. 560.000 m²) und gerade einmal 5% unter dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (524.000 m²).

• Auf Vermietungsleistungen entfielen  rd. 469.000 m² (2007: rd. 516.000 m²), auf Eigennutzerentscheidungen rd. 25.000 m² (2006: ca. 44.000 m²).

Prognose 2009

Für das Jahr 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein rückläufiges Umsatzvolumen um 400.000 m² Bürofläche.
Im ersten Quartal 2009 stellt sich der Büroflächenumsatz auf moderate rd. 54.000 m².Er liegt damit um rd. 45% unter dem Wert des Vergleichszeitraumes in 2008 (I.Q/2008: rd. 98.000 m²).
Im April steht dann der von der Commerzbank im Rahmen der Fusion mit der Dresdner Bank angekündigte und vorverhandelte Mietvertrag mit der Deutschen Bahn für die Dresdner Bank-Zentrale in Frankfurt (rd. 33.000 m²) im Aufsichtsrat der Deutschen Bahn zur Entscheidung an. Positivenfalls könnte mit diesem Großabschluss das zweite Quartal 2009 deutlich dynamischer ausfallen als das erste.
Ungeachtet dessen ist für 2009 angesichts einer verhalteneren Flächennachfrage und eines im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich höheren disponiblen Fertigstellungsvolumens von einer negativen Nettoabsorption auszugehen.
Damit einher geht ein moderater Wiederanstieg des marktfähigen Angebotssockels und des strukturellen Leerstandes. Insgesamt prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2009 eine auf 1,75 Mio. m² anziehende Angebotsreserve (Ende 2008: rd. 1,63 Mio. m²).
Hinsichtlich der Mietpreise für nachfragegerechte Büroflächen erwartet AENGEVELT-RESEARCH in 2009 ein stagnierendes bzw. rückläufiges Mietpreisniveau insbesondere im Spitzensegment und prognostiziert einen Rückgang der gewichteten Spitzenmiete von rd. EUR 38,50/m²auf rd. EUR 35,-/m².
 
Differenzierte Nachfrage nach Branchen
In 2008 verzeichnete AENGEVELT-RESEARCH wie bereits 2007 eine wieder differenziertere Branchennachfrage am Frankfurter Büromarkt. Stärkste Nachfragegruppe waren dabei – anders als im Vorjahr - die Finanzdienstleister:
 
• Öffentliche Hand:                                                           rd. 21% (2007:   8%),
• Banken- und Finanzdienstleister:                                ca. 38% (2007: 30%),        
• EDV / IT / Medien:                                                                       rd. 12% (2007:   6%),
• unternehmensbezogene / soziale Dienstleistungen: rd. 17% (2007: 39%),
• sonstige Unternehmen (u.a. Handel, Verkehr):          ca. 12% (2007: 17%).
 
City wieder stärker gefragt
Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen wurden im Jahr 2007 kleinräumig zum Teil recht deutliche Abweichungen gegenüber dem Vorjahrestrend erkennbar:
So wurde 2007 im Citybereich ein Anteil von rd. 44% des gesamten Büroflächenumsatzes getätigt. Diese Umsatzquote ist ein Top-Ergebnis, das zuletzt nur in 2007 (52%) übertroffen wurde. Indessen ging dabei der Anteil des Bankenviertels markant von 10% in 2007 auf nur noch 2% in 2008 zurück.
Die Cityrand-Bereiche verzeichneten einen Rückgang von rd. 24% auf rd. 16%. Der größte Flächenumsatz wurde hier mit etwa 15.000 m² durch die Oberste Finanzdirektion Hessen im MainTriangel in Sachsenhausen realisiert.
Die peripheren Bürozentren Niederrad, Mertonviertel, Eschborn und Kaiserlei konnten ihren Marktanteil dagegen deutlich auf rd. 31% erhöhen (Vorjahreswert: ca. 19%).
Auch die sonstigen Stadtteillagen bzw. Außenbereichen legten – wenn auch moderater – von rd. 6% in 2007 auf rd. 9% in 2008 zu.
 
Hohe Vorvermarktungsquoten
Die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen war 2008 in Frankfurt weiter rückläufig.
• 2007 reduzierte sich das Fertigstellungsvolumen im Vergleich zum Vorjahr (rd. 195.000 m²) um 73% auf rd. 71.400 m².
• In 2008 ging das Fertigstellungsvolumen wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert nochmals drastisch zurück auf rd. 37.300 m².
• Für das Jahr 2009 ist dagegen nach derzeitigem Erkenntnisstand von einem wieder deutlich anziehenden Fertigstellungsvolumen von rd. 208.000 m² neuer Bürofläche auszugehen.
Hiervonsind Anfang des Jahres bereits rd. 63% bzw. rd. 132.000 m² vorvermarktet.
 
Entwicklung Angebotsreserve
Der Abbau marktfähiger Büroleerstände hat sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert im Jahr 2008 fortgesetzt.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve verringerte sich gegenüber dem Vorjahr merklich und liegt mit rd. 1,63 Mio. m² bzw. 13,9% des Gesamtbestandes von rd. 11,7 Mio. ca. 120.000 m² niedriger.
• Bis Ende 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH indessen einen Wiederanstieg der globalen Angebotsreserve auf rd. 1,75 Mio. Bürofläche
 
Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen in Bezug auf ihre höchst differenzierte Marktwirksamkeit der analytischen Untersuchung und Qualifizierung. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH vor Jahren ARLEX (Aengevelt-Research LeerstandsindEX):
-          So ist der nominelle Leerstand z.B. um die für das Funktionieren des Marktes notwendige regionalisierte Fluktuationsreserve zu bereinigen. Diese stellt sich aktuell auf rd. 609.000 m² (Anfang 2008: rd. 687.000 m².
-          Dies gilt auch für die nur bedingt markwirksamen Untermietflächen bzw. latenten Leerstände, die sich auf aktuell rd. 150.000 m² stellen (Anfang 2008: rd. 200.000 m²).
-          Allenfalls statistisch erfasst, aber nicht marktwirksam sind die strukturellen Leerstände. Dabei handelt es sich um Flächen in Gebäuden, die seit mindestens fünf Jahren zu mindestens 50% leerstehen. Auf diese Kategorie entfallen aktuell rd. 290.000 m² (Anfang 2008: rd. 310.000 m²).
-          Unter Bereinigung der vorgenannten „unwirksamen“ Überhänge verbleibt in Frankfurt aus dem nominellen Gesamtleerstand von 1,63 Mio. m² lediglich  ein marktwirksamer Leerstand von ca. 581.000 m² (Anfang 2008: rd. 553.000 m²).
• ARLEX zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (13,9%) wie allerorten auch in Frankfurt lediglich marginale Aussagekraft hat. In Frankfurt stellt sich der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leerstände bereinigte und damit tatsächlich marktwirk-same Angebotsüberhang auf lediglich rd. 581.000 m² bzw. 5% des  Büroflächenbestandes  von rd. 11,7 Mio. m².
 
Stabil bzw. anziehendes Mietpreisniveau
• Die erzielte gewichtete Spitzenmiete (ca. 5% des Umsatzes) erhöhte sich von rd. EUR 37,00/m² im Jahr 2007 um rd. 4% auf ca. EUR 38,50/m² in 2008. Für 2009 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH indessen einen Rückgang des Spitzenmietpreisniveau um 9% auf rd. EUR 35,-/m².
• Auch in den Citylagen zog das mittlere Mietniveau von rd. EUR 23,00/m² im Jahr 2007 um ca. 4% auf rd. EUR 24,00/m² im Folgejahr an. AENGEVELT-RESEARCH geht hier für 2009 von einem leichten Rückgang aus.
In den Cityrandlagen zogen die Mieten überdurchschnittlich um gut 7% von EUR 13,50/m² auf EUR 14,50, während sie in Stadtrandlagen stabil bei 11,-/m² blieben.
 



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Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
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