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Entwicklungspotentiale am Berliner Markt für Einzelhandelsflächen
Presse

Berlin, 6.4.2009

AENGEVELT-RESEARCH:
Entwicklungspotentiale am Berliner Markt für Einzelhandelsflächen

Grafiken zum Berliner Einzelhandelsmarkt

Berlins verfügt über das mit Abstand größte Kaufkraftpotential der „Big Seven“ in Deutschland (rd. EUR 58,3 Mrd.; HH: rd. EUR 35,7 Mrd.; München: rd. EUR 34,1 Mrd.) und ist zugleich Deutschlands „Touristen-Metropole“ Nr. 1. Damit ist Berlin der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten, die zunehmend hochfrequentierte 1a-Lagen für ihre Markenpositionierung in Form von Mono-Labels oder Flag-Ship-Stores suchen. Entsprechend beobachtet AENGEVELT-RESEARCH für 2009 eine anhaltend hohe Nachfrage in den Berliner Top-Lagen (Kudamm) mit stabilen Spitzenmieten sowie ein deutliches Aufstiegspotential für „neue“ Lagen wie Alexanderplatz und Friedrichstraße verbunden mit hier steigenden Spitzenmieten. Ungeachtet dessen fiel die Erweiterung des Verkaufsflächenbestandes 2008 mit rd. 90.000 m² relativ niedrig aus. Auch für 2009 zeichnet sich ein nur moderater Verkaufsflächenzuwachs um netto rd. 64.000 m² ab. Ein deutliches Anziehen der Investitionstätigkeit zum Neu- und Umbau von Einzelhandelsflächen in Berlin prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ab 2010.

Potentiale in Berlin noch lange nicht ausgeschöpft
• 2008 erhöhte sich das absolute Kaufkraftpotential in Berlin gegenüber dem Vorjahr um rd. 2% auf EUR 58,3 Mrd. (2007: rd. EUR 57,1 Mrd.).
• Auch das realisierte nominale Einzelhandelsumsatzvolumen (einschl. Apotheken, ohne Kraftfahrzeughandel) stieg nach Berechnungen und vorläufigen Angaben von EUR 14,7 Mrd. (2007) binnen Jahresfrist nominal um 0,6% auf EUR 14,8 Mrd. Real bedeutet dies indessen ein Minus von rd. 1,5% gegenüber dem Vorjahr.
• Das Einzelhandelsumsatzniveau je Einwohner liegt in Berlin stabil zum Vorjahr bei 103.
• Das Zentralitätsniveau (Relation zwischen Kaufkraftabfluss aus der Stadt und -zufluss aus dem Umland) ist in Berlin u.a. durch den Tourismus seit 2004 kontinuierlich von 103,5 um nahezu sechs Prozentpunkte auf aktuell rd. 109,4 gestiegen. Berlin belegt damit indessen unverändert den letzten Platz unter den „Big Seven“ (z. Vgl. Platz 1 Düsseldorf: 131).

Rückläufige Neubautätigkeit
• Im Jahr 2008 wurden in Berlin insgesamt rd. 120.000 m² Verkaufsflächen (Vkf.) fertig gestellt (2007: rd. 185.000 m² Vkf.). Davon handelte es sich bei rd. 30.000 m² um Sanierungen bzw. Modernisierungen, so dass sich der Verkaufsflächenbestand in Berlin im Berichtsjahr netto um rd. 90.000 m² auf rd. 4,67 Mio. m² Vkf. erhöhte (2007: rd. 4,58 Mio. Vkf.).
• Dies entspricht einer im Vergleich mit anderen Metropolen unterdurchschnittlichen Ausstattung von rd. 1,33 m² Vkf. je Einwohner (z. Vgl. Düsseldorf: rd. 2,2 m² Vkf./EW; Deutschland: rd. 1,5 m² Vkf./EW).
• Nach den aktuellen Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wird 2009 in Berlin ein erneut vergleichsweise moderates Fertigstellungsvolumen von lediglich rd. 74.000 m² Vkf. erwartet. Bestandserweiternd werden hiervon rd. 64.000 m² wirksam.
 
Relevante Einzelhandels-Projekte in den kommenden Jahren
Zu den konkreten Großprojekten in den kommenden Jahren gehören u.a. in der City-West der Umbau des Zoofensters und der Zoobogen mit dem Bikinihaus:
- Zoofenster: Seit Sommer 2008 wird das Fundament für ein 118,8 Meter hohes Gebäude gelegt, und 2009 geht es dann „hoch hinaus”. Der 32 Etagen umfassende Komplex, der 2011 eröffnet werden soll, wird neben dem Waldorf-Astoria (Hotel) noch Büros, Geschäfte und Luxuswohnungen aufnehmen.
- Zoobogen: Dieser Komplex soll 2009 umgebaut und modernisiert werden. Das Gebäude-Ensemble erstreckt sich vom Hochhaus am Zoo entlang der Budapester Straße. Bei den Arbeiten, die voraussichtlich bis 2011 dauern, wird der Zoopalast umgebaut und das Bikinihaus erhält eine Einkaufspassage.
- Haus Cumberland: Das seit Jahren leerstehende Baudenkmal am oberen Kurfürstendamm soll bis 2012 denkmalgerecht umgebaut sein. Auf einer Fläche von 9.000 m² sollen v.a. Luxusgeschäfte entstehen, weitere 20.000 m² bleiben für Büros vorbehalten.
 
Die Realisierung des Hochhausprojekts auf dem Schimmelpfeng-Areal wird indessen immer unwahrscheinlicher. Die von Lehman Brothers und Eurohypo unterzeichneten Verträge wurden Opfer der Finanzkrise. Ursprünglich war ein dreiteiliger, bis zu 120 Meter hoher Gebäudekomplex für rd. 45.000 m² Fläche (Hotel, Büro, Einzelhandel) geplant und genehmigt.
 
In der City-Ost gehören vor allem das Spree-Dreieck, das Hackesche Quartier und das ehemalige Wertheim-Areal zu den spannenden Entwicklungen der nächsten Jahre:
- Friedrichstraße: 2009 werden an der Westseite des S-Bahnhofs Friedrichstraße das Spreedreieck und an der Ostseite die Friedrichstraße 100 mit jeweils rd. 2.000 m² Verkaufsfläche eröffnet.
- Hackesches Quartier: In unmittelbarer Nachbarschaft zu den Hackeschen Höfen werden bis 2010 rd. 43.000 m² entstehen. Die Fläche verteilt sich auf mehrere Gebäude mit Büro- und Einzelhandels sowie Gastronomieflächen und Service Apartments.
- Wertheim-Areal: Bei dem Standort des einst größten Kaufhauses Europas – vis à vis zum Bundesrat gelegen – handelt es sich um eines der Top-Entwicklungsareale Berlins. Die gegenwärtigen Planungen sehen hier bislang bis 2012 die Eröffnung eines Hotels sowie von Läden und Apartments vor. Allerdings ist die Projektentwicklung eines der prominenten „Opfer“ der Finanzkrise, so dass zum jetzigen Zeitpunkt die Realisierung mangels gesicherter Finanzierung nicht absehbar ist.
 
Der Osthafen entwickelt sich neben dem Sitz von Medienunternehmen immer mehr zum Modestandort. Im Sommer 2009 eröffnet hier mit dem Label II ein weiterer Showroom (7.000 m²) im sogenannten Würfel. Das Gebäude hält die im Bürgerentscheid geforderten 50 Meter Abstand zum Ufer nicht ein, wurde allerdings noch kurz vor dem Bürgerentscheid genehmigt.
 
Steigende Spitzenmieten in 1a-Lagen
Wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, zogen die Einzelhandelsmieten in der Bundeshauptstadt im Berichtszeitraum in den besten Lagen an. Diese Entwicklung trifft nahezu auf allen etablierten Einkaufszentren in Berlin zu. Im einzelnen vollzog sich die Entwicklung des Mietniveaus im Berichtsjahr 2008 wie folgt:
  •  Die 1a-Standorte der City-West (Kurfürstendamm/Tauentzien) heben sich mit ihren Berliner Spitzenwerten deutlich von den anderen Einkauflagen ab. Für kleinteilige Läden mit ca. 100 m² Verkaufsfläche wurden im Standortbereich Tauentzien/Oberer Kurfürstendamm 2008 Spitzenmieten von rd. EUR 215,–/m² Verkaufsfläche erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Mieten in diesem Gebiet um EUR 5,–/m² bzw. 2% gestiegen.
• Im Unterschied zu den Vorjahren wurden – abgesehen vom Teltower Damm – in allen anderen wichtigen Berliner Geschäftsstraßen steigende Spitzenmieten beobachtet. Das gilt für die wichtigsten Geschäftszentren in der City-Ost sowie für die Steglitzer Schlossstraße. Hier zogen die Mietpreise um jeweils ca. 5 bis 10% an. So werden aktuell für kleinteilige Läden am Alexanderplatz bis zu ca. EUR 110,–/m² (2007: ca. EUR 100,–/m²) gezahlt. In der Friedrichstraße sowie in der Steglitzer Schlossstraße stieg das Mietniveau für kleinteilige Ladenflächen auf rd. EUR 100,–/m² (Vorjahr: ca. EUR 95,–/m²) an.
•  Zu den begehrtesten Geschäftslagen Berlins, vor allem für Modelabels, hat sich in den vergangenen Jahren der Bereich um den Hackeschen Markt entwickelt. Hier stiegen die Spitzenmieten im Jahresvergleich 2008 zu 2007 überdurchschnittlich um ca. 12% auf ca. EUR 95,–/m² an.
•  In der Wilmersdorfer Straße zogen die Spitzenmieten für ebenerdige, gut geschnittene Läden mit ca. 100 m² von EUR 85,–/m² im Vorjahr auf aktuell ca. EUR 90,–/m² an.
 
Trends der Marktentwicklung
• Berlin ist und beleibt Deutschlands Nr. 1 im Tourismus-, Kultur-, Kongressmarkt und verfügt auch weiterhin absolut über das größte Kaufkraftpotential der Top 7. Damit bleibt Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten. Hieraus resultieren in 2009:
1. eine weiterhin hohe Nachfrage nach Ladenlokalen in den Top-Lagen
2. Aufstiegspotentiale für “neue“ Lagen (Alexanderplatz, Friedrichstraße)
• Einzelhandelsmieten 2009: In top 1a-Lagen (Kudamm) stabile Spitzenmieten, in 1a-Lagen (z.B. Alexanderplatz) steigende Spitzenmieten und anhaltender Preisdruck auf 1b- und 2er-Lagen.
•  Insgesamt sind die Marktpotentiale von Berlin angesichts der geringen
Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern noch lange nicht ausgeschöpft.



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Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit / Marketing
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